“保交楼”下的旭辉自救模式:年内4次“股权归边”回笼9.7亿资金

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

“在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支，把有限的资源集中在‘保交付、保品质’的民生工程上。”去年9月末，旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中写给《致旭辉全体干部的一封信》在网上流传，透露全力以赴“保交楼”的战略安排。

然而，对于流动性紧张的房企而言，筹措资金“保交付”并非易事。与市场上更常见的“AMC资产盘活”模式不同，旭辉“保交楼”路径是在项目股权“合作”上做文章。

一方面，旭辉通过引入新合作伙伴，保证项目继续开发及预售。此类操作对于业内知名的“合作之王”的旭辉来说驾轻就熟。另一方面，旭辉在此前合作的基础上，采取“股权归边”，即将合作项目股权转让合作方的形式处置合作项目资产，既能提高资金利用率，增加流动性以用于保交付及保经营，还能同步剥离项目负债。

11月30日，旭辉方面披露“保交楼”数据：今年1-11月已在全国54城113个项目完成交付超9.4万套。

引入新合作伙伴，保证项目继续开发

12月18日晚间，旭辉披露出售德州合作项目51%股权的进展，称出售事项收取的1.2亿元现金所得款项将用于山东地区其他项目的开发建设保交付；也将用于集团的营运，以改善其流动资金状况保经营。

此前12月4日公告显示，山东中正作为买家，将向聊城旭银（非全资附属公司）收购德州项目公司51%股权及贷款，总代价为2.205亿元。交易完成后，双方将成立一间合营公司，分别由聊城旭银、山东中正分别拥有49%及51%股权。

简言之，旭辉通过出售股权，引入合作伙伴及可用资金，保证德州项目继续开发及预售。

旭辉称，在流动资金紧张的情况下，公司也已经付出大量努力，寻求可用资金用于德州项目的未来发展。

“在出售德州项目过程中，公司曾接触超过三名潜在买家，在考虑付款条款、完成交易预期所需时间以及德州项目的未来发展计划等多项条款后，公司认为山东中正是有合作意向及出资意向的最合适的当地合作伙伴。

资料显示，山东中正由刘燕、刘徳斌最终持有，是山东知名开发商，在与德州项目同类及邻近地区的住宅物业方面具备网络及经验。这将为德州项目带来新的营运资金、当地的专业知识、资源及竞争优势，有利于德州项目后续的发展和销售。

事实上，作为昔为业内知名的“合作之王”，为项目引入合作伙伴是旭辉的常规操作。不同的是，之前合作模式可以带来规模快速增长，助力旭辉短时间内跃升千亿房企；而现在，合作是了守住“保交楼”底线。

项目股权“归边”，提高资金使用率

除了引入新的合作伙伴，旭辉还在此前合作模式的基础上采取“股权归边”的形式，向合作方转让合作项目股权，释放“监管资金”，提高资金利用率。

例如，12月7日，旭辉发布公告称，以4.36亿元的代价向金融街控股出售天津铂悦融御项目公司49%的股权。

资料显示，铂悦融御位于天津市南开区核心区，是天津高端盘的代表之一，预计于2024年底交付。而金融街是旭辉在该项目的合作方，持股51%。

此次交易完成后，旭辉将不再持有项目公司股权，合作方金融街成为单一股东。旭辉称，“出售事项将盘活可用资金，并对资源进行重新调配以提高资金使用效率，并增加集团的流动性以用于保交付及保经营。”

梳理发现，今年以来，旭辉已四次通过“股权归边”的形式处置合作项目资产。今年3月，旭辉通过与恒基兆业股权互换，退出石家庄项目，并继续为项目公司提供开发管理、销售及营销服务。9月期间，旭辉先以2.95亿元的对价退出与路劲合作的北京顺义项目；再以2.4亿元对价退出与恒基兆业合作的广州增城项目。

无论是恒基兆业还是路劲，都曾是旭辉曾经引入的项目合作伙伴。而在旭辉提前退出后，均升为项目单一股东。

对此，IPG首席经济学家柏文喜指出，“合作方之间相互比较了解和信任，沟通成本低且比较高效，能够快速成交。”

退出股权，剥离项目负债

从负债的角度来看，引入新合作伙伴、项目股权归边也有利于旭辉压降负债。因为旭辉在退出股权的同时，通过会将对应的贷款转让给合作方。

以广州增城项目为例，出售代价为2.4亿元，其中1元作为旭辉转让50%股权的代价，剩余全部均为出售贷款的代价。

在信贷收紧，融资受困的市场环境下，退出部分合作项目股权，能帮助旭辉快速回收资金，同时剥离项目负债。

2023年半年报显示，旭辉总负债达2607.56亿元，权益总额为774.45亿元。其中，旭辉的短期借款为1.78亿元，一年内到期的非流动负债为236.89亿元，短期债务达到了238.67亿元。

尽管近期旭辉完成了约72亿元境内债展期，但规模更大的境外债务重组方案迟迟未能敲定。

据企业预警通，旭辉共有10只存续美元债，规模38.96亿美元，已全部违约。

早在今年3月，旭辉就公告了境外债务重组初步方案，包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项、制定一个切实可行的额外增信方案等。

此后，旭辉境外债务重组一直未取得实质性进展。据旭辉11月初发布的“投资者月度通讯”披露，“旭辉已于9月向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案，尽调与专业分析工作已有阶段性成果。境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向，也理解公司的降杠杆逻辑。”

同时，旭辉还透露，实控人、董事局主席林中与团队努力推动债务问题的化解，最近几个月频繁往返上海、香港两地，一方面与境内金融机构沟通公司债展期的投票；另一方面持续面对面拜访境外债权人，在务实、坦诚的基础下，推动境外债务重组进展，不断缩小双方差异。