楼市放松会导致房价上涨吗?

今年各地有关楼市松绑政策频出，比如提高公积金贷款额度的宁波、南宁；调低公积金贷款首付比例的北海、唐山；发放购房补贴的玉林、珠海、保定、湖州、惠州、延吉等地；降低落户门槛吸纳人才的嘉兴、绍兴、天津；郑州的19条堪称政策力度较大、覆盖范围最广。

上周，银保监会主席郭树清说，房地产泡沫化金融化势头得到扭转，这意思就是说，去杠杆作用很明显，楼市逐渐回归了正轨。

大方向上是要放松，无疑是个积极的信号，对较低迷的楼市是好事。

那么，楼市放松会直接导致房价上涨吗？

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二三四线要先把房子卖出去

大家可以先想想二三四线城市房子涨价的历史：2009年迎来了大爆发；2014年国内房地产库存一路高攀；2015年出现了供不应求；2016年甚至出现了“普涨”；2020年热点城市依旧有上扬，东莞涨幅高达43.8%，合肥、杭州等涨幅高达10%；2021年上半年，杭州还出现了10万人抢盘的局面。2016年提出“房住不炒”政策后，经过几年的去杠杆，出台严格的限购限贷政策，二三四线城市的房价也普跌了一部分，2021年下半年更是成了“拐点”，根据中原研究院数据显示，新房价格出现5连跌，二手房价格更是出现了8连跌。房地产的投资比例从2016年的85%下降到2020年的40%，2021年下半年房地产主要购买人群为刚需购买者和置换人群。现在房价已经控制住了，大家买房投资的需求也被打击了，所以放开之后，其实就是回归了原来的状态。

据公开数据显示，我们新房库存量为5.2亿平方米，广义库存量为37.7亿平方米，未来几年，商品房都未必能消化得完毕。所以，现在各地的诉求应该是：先把房子（新楼盘）卖掉。全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破450万套，重庆、杭州库存量已经突破了20万套，天津、石家庄等城市都已经超过了10万套。在这种情况下，房地产还会大涨吗？

答案是：不可能。

而且，出现大跌的可能性也是不存在的。经济学家马光远说过，房地产不能出现过冷，也不能出现过热，最重要的原因事房地产涉及的经济支柱，在短时间内是没办法替换的。02

北上广深会有回暖

国家统计局发布的数据显示，1月份，中国一线城市新房价格环比上升0.6%，而上月为下跌0.1%。当月，北京、上海、广州、深圳新房价格已全部“转涨”，分别上涨1.0%、0.6%、0.5%、0.5%。根据中指研究院数据显示，2月份，一线城市中，北京、上海、广州环比涨幅分别为0.02%、0.23%、0.62%，只有深圳环比下跌0.07%。

2月21日，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房贷款利率从5.8%下调至5.6%。说明当前房地产市场中政策进一步宽松，房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。上海也出现了房贷将会调整的传闻，虽有银行人士证实确有此事，但目前还没有纸面文书下发，但大方向将是支持房贷和开发贷。北京目前虽然没有相关政策出台，但明显感到看房的热情已经回升，在北京某新开盘楼盘，一天就挤进了千人，场面火爆，定金量也直线升高。深圳的几个楼盘也有明显回暖迹象，客户带看量和成交量都很活跃，有的一周去化30多套。

简单来说，当下市场情绪在修复，买房人的心态从之前的看空、悲观、逐渐回归理性。尤其是真正有刚性购房需求的买家，在慢慢出手。03

买房的底层逻辑

一线城市，长期来看房价没有下跌的可能，除非经济危机或者自然灾害。

人口出生率在减少，但人们往大城市走的趋势没有改变，就业机会依然扎堆在大城市，这点也没有改变。

每年至少20万人起步流入大城市，而一线城市更多，这点也没有改变。

城市资源捆绑在房子上，比如教育、医疗、配套，这点也没有改变。

只要底层大逻辑没有变，一线城市就长期看涨。

所以，2022年，较好的买房机会在一线城市。

刚需可以好好努力一年，早点上车了！