北京市凯诺律师事务所:有关拆迁协议的几个问题

　　大家都知道，拆迁关乎着我们被征收老百姓的利益，因此在征收过程中，我们老百姓为了能够获得合理的拆迁补偿，常常会据理力争的与房屋征收部门协商补偿事宜。

　　而当被征收人与房屋征收部门就补偿事宜协商成功，或是认为补偿安置方案合理时，那么，此时我们老百姓就需要与相关部门签订一份拆迁协议。

　　口头的承诺别轻易信

　　但注意，没有拆迁协议，只有口头承诺不可轻易的相信。因为在实践中，可能常常会有征收方为了尽快完成搬迁，在前期口头承诺被征收人提出的所有的条件，但等到房子被拆，交出土地、房屋所有权证等证件之后，却违背诚实信用原则，不承认所答应给被征收人的条件，此时，被征收人就会陷入进退两难的境地。因此，对于只有口头承诺这一点被征收人必须要提高警惕。

　　所谈好的拆迁补偿内容一定要订立在书面上，一旦双方签订后，对方有违约或是毁约的行为，那么被征收人就可凭拆迁协议向法院提起诉讼，要求对方继续履行补偿职责。

　　拆迁协议内容

　　一般一份合法的拆迁协议里应当包括以下8项内容：

　　1、双方的基本信息。例如征收人的名称、地址、联系方式等，被征收人的姓名、住处等

　　2、被征收房屋的具体情况。比如被征收房屋的产权情况、被征收房屋位置、建筑面积以及房屋层数、装修等。

　　3、补偿方式。根据土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，一般集体土地上房屋征收补偿方式包括货币补偿、产权置换及提供宅基地建房，国有土地上房屋征收补偿方式则有货币补偿和产权置换。

　　4、明确具体的补偿方式。就是说，如果被征收人明确要求以货币方式进行补偿，那么拆迁协议里就需要明确具体的补偿金额、支付期限以及支付补偿方式。而如果被征收人明确要求以产权置换方式进行补偿，那么同样的拆迁协议里就需要明确具体的安置房面积、安置房位置、楼层以及交付安置房时间等。

　　过期未交付安置房的处理方法

　　这里需要说明一下，安置房交付时间每个地方都不一样的，如果征收方交付安置房的时间远远超过了协议里约定的期限，那么被征收人可要求给予双倍的临时安置费。我们以浙江为例，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照设区的市、县（市）人民政府公布的较新标准的二倍支付临时安置费。

　　如果在收到安置房之前，被征收人居住的是征收部门提供的周转用房，那么在超过期限没有交付安置房时，相关部门除了要继续提供周转用之外，还要支付临时安置费。

　　对于，未在拆迁协议里明确交付安置房期限的，相关部门也不能以此为由就不给相关的费用，且法院也不能因此驳回当事人的诉求。

　　征地实施单位征收村民住宅采取提供安置房形式补偿的，亦应在合理期限内交付安置房，保障村民的居住权利。虽未在《补偿安置协议》中约定交付安置房的时间，但行政机关亦有义务及时对被征收人进行补偿安置。不能以双方未约定安置房交付时间及安置房尚未竣工验收为由，驳回当事人的诉讼请求。——（2020）较高法行再114号

　　5、安置费和过渡费。拆迁协议中，除了要有上述内容之外，还要明确安置费和过渡费。

　　6、停产停损失费、搬迁费。另外，如果被征收房屋是经营性用房的话，那么还需要在拆迁协议里明确停产停业损失费、搬迁费等。这两项在实践中很容易被忽略，所以大家一定要注意。

　　7、违约责任。违约责任在拆迁协议里必须要明确，如果签订补偿协议后，拆迁方有反悔或是违约，那么我们就可以有理有据的要求他们继续履行补偿义务。

　　然而实践中，很多老百姓都不在意，认为相关部门一定会按照协议里的履行的，但事实上并非如此。所以，大家要格外的注意。

　　少有协议可拒绝签订

　　最后，还要提醒大家，少有协议（即协议中没有上述任何一项内容，或是内容不完整，比如没有明确安置房面积，具体补偿款、支付补偿款期限等）千万不能签，否则会对自己造极为不利的影响。因此，如果征收方将少有协议拿来让你签，建议被征收人较好拒签。