10倍价差,15分钟路程!翠亨新区加速入深,还要视而不见?

当大湾区终于站上世界湾区排名的头把交椅，深圳的资产成为全球资本定期购入的选项之时，回顾历史，2020年应该是一个关键的节点。这一年，深圳购房的游戏规则变了。无论是华润城润玺一期、西丽远洋天著，还是光明金融街，那些打着“首套房”名义去摇号的人，却不一定是无房一族。这些“刚需”手握上千万现金，同样受得住大额冻资，只要能摇到一个靠前的号码参与选房，房子面积当然越大越好，至于朝向、楼层、户型都不重要。深圳2020年的冬天12月份才迟迟来临，不过楼市却似乎永远四季如春。或许深圳的市场已经容不下刚需这两个字了吗？其实，换个思路柳暗花明。聪明的深圳人早已经把目光锚准了中山。深圳最严限购政策出台后，前海西岸马鞍岛已经成为了深圳购买力外溢的主要接驳区。深客大巴占领马鞍岛的停车场、开盘一小时去化近一半的新闻屡见不鲜。数据显示，深圳客买走了中山50%的房子。用不了多久，通往马鞍岛的这条路，就会塞满从大湾区而来的车。01.环深圳都市圈内，马鞍岛仍是机会极大的片区！——在中山这片1700多平方公里的土地上，该如何判断投资价值，避免资金沉淀？不妨看这三点：一是政府开发的决心与行动，二是企业投资的意愿与行动，三是时序的合理性。这是决定片区是否具有投资价值的“三驾马车”。而从这三点来看，中山的马鞍岛成为了资金配置的优选区域：

1、马鞍岛的基本盘：土拍楼王地价频出

房子的价格，本身是由土地决定的，面粉价格决定面包价格。这即是说，找到中山最贵的土地，也就预知了这片土地之上未来的成长空间。上个月的24日，马鞍岛连拍三块地引燃了中山的土拍市场。

数据来源：合富研究院其中，南朗镇翠亨新区起步区西二围的G28-2020-0130住宅用地，起始楼面地价11800元/㎡，起始总价11.46亿元；这是继东区白沙湾地块后，又一次刷新中山土拍起价的记录。其实早在今年的4月，恒大登陆马鞍岛摘得翠亨新区约154.7亩城镇住宅用地，就以35.8亿的成交总价，刷新了当时中山土拍市场的成交总价记录。而此前，马鞍岛已经吸引了万科、保利两家国内排名前五的行业龙头以及雅居乐、招商蛇口在内地的实力老牌房企抢占土地。

马鞍岛近期出让地块一览土拍对于一个城市的房价而言，就如同催化剂一般，一个信号就引爆市场。只要拍出一个地王，无论是单价地王还是总价地王，甚至仅仅是区域地王，整个城市的地产圈，都会像打了肾上腺素一般无比的兴奋。这意味着荣光再一次降临，马鞍岛成为中山当下最被看好的区域。

2、前海对岸将打造一座18.27平方公里的城市新中心！

目前中山的城市规划都在指向两个城市中心的建设：一是岐江新城二是翠亨新区这两个定位也意味着，中山未来更可能是“城岛分离发展”模式。

市域区位图其中，翠亨新区所在的马鞍岛位于粤港澳大湾区A字形核心位置，紧邻前海、横琴和南沙三大自贸区，由于其地理、产业以及深中通道出口所具有的独特占位，使其是最适合与深圳建立关系的片区，也是中山政府正在大力发展的重点。

3、强而有力的产业支撑，全明星产业入驻马鞍岛

这个发展，更多的是依靠产业升级带来的经济活力。目前马鞍岛在城市建设上已经牵手华为，合作建设智慧城市系统。截至2020年8月，新区已落地项目138个，其中已投产77个，在建项目46个，预计今年有19个产业项目要动工。

7大产业园+1个湾区国际医疗城

资料显示，2020年翠亨新区省重点项目4个，总投资236.8亿元，年度计划投资：32.5亿元。市重点项目25个，总投资361.9亿元，年度投资计划46.6亿元。

翠亨新区重点规划项目政府对产业方面不遗余力的投入，给了马鞍岛预期一个强而有力的支撑。02.深中通道的两端10倍房价差，15分钟路！马鞍岛进入价值兑现期——正是对区域的强规划定位，决定马鞍岛房产价值的高度，决定了投资的想像空间。而空间的增长尺度在于时间——深中通道何时建成？过去很长一段时间内给中山带来发展弊端的是因素是交通，中山处于湾区内环中心位置，与各城市直线距离很近，但是受到内海的影响，城市间的交通只能绕行。现在这个问题已经不复存在。深中通道的建成通车，可以让中山直接对接深圳的宝安中心区、前海，实现湾区内环联系质的飞跃。

深中通道区位示意图当前，深中通道还未建成，珠江西岸仍有着丰富的土地的资源，而经济总量仅为东岸的1/3。随着大交通基建的加快建设，湾区内人流、物流、资金流、信息流在珠江东西两岸加速流动，曾经的“喇叭型”地理结构正逐渐变为“A字型”发展格局。而广佛肇、深莞惠、珠中江三大经济圈加速融合，处于枢纽的马鞍岛，将扮演着大湾区“东承西接”的重要作用。

示意图深中通道效用本质在于极大提高珠江西岸东岸的沟通效率。而目前连接深中通道的两地却具有很大的梯度差异和互补空间。随着深中通道的即将建成，两地的时间距离短至十几二十分钟，而马鞍岛与深圳前海周边较高的房价却相差了10倍以上！目前马鞍岛在售项目单价大致区间：2.8万-3.5万元/㎡而珠江东岸另一边前海的的几大片区的房间区间：6.5万-30万元/㎡这组价差有多大呢？对比鹤洲立交附近项目的价格价差在3-4倍，对照宝中区域是4-5倍，对比南山区域是5-6倍，对比前海区域则较高可以差10倍以上。

深圳房价示意图前海片区周边早期开发的住宅物业，比如宝中的鸿荣源·壹方中心目前较高挂牌价为19.5万，而前海的汉京九榕台、先进前海壹号、前海时代广场早早的就已经突破了20万的成交单价。

图源：链家这样的价差下，如果以深圳西（南山前海一带）为圆心画一个半径35km上下的圆，价格较低的洼地就是马鞍岛！

示意图面对珠江东岸的价格，珠江西岸的马鞍岛似乎瞬间变成了“满街笋盘”，但是这样的巨大差异无疑是不正常的。那么，到底是深圳被高估了还马鞍岛被低估了？造成这种差异的原因有二：一是片区认知；二是距离认知。随着深中通道计划于2024年建成通车，将尽可能地拉近粤东、粤西时间和空间上的距离。过去从珠江西岸到东岸陆路必须过广州东莞经虎门大桥，动辄三四小时的路程，如今可能经中开高速接深中通道后，时间较快甚至能缩短至15分钟。

深中通道出入口当两种认知被打破，那么价格差距迟早会被拉近，甚至是填平。这其中，以深中通道为半径，深圳前海对中山的带动作用是呈扇形分布的——越靠近前海，受到的利好越大。那么作为深中通道的出口，翠亨新区将是整个中山“较先、最完全”实现价格的反弹。03.恒大·悦珑湾，最不能错过的翠亨新区的项目！——目前来看，留给我们布局未来的机会并不多了。可以预见的是，在粤港澳大湾区重大规划即将落地的当口，深中通道这条重要线路除了拉近深中距离，还会加速缩小两地房价的差距。所以必须要提醒你的是，如果要买房布局，一定要赶在这个时间节点之前！而如何在马鞍岛为数不多的项目中选到最优选呢？选择恒大·悦珑湾，即免去了筛选的时间成本。

示意图恒大·悦珑湾以强大的区位优势和产品优势成为马鞍岛上较具投资价值的项目，还未开盘已吸引了一批湾区客的长期关注。项目为何如此受热捧，原因有三：

1、项目是马鞍岛上距离深中通道出口最近的楼盘，直线距离200米！

深圳到马鞍岛的时间由现2个小时缩短到15分钟左右，两地的人际交往半径和生活半径将不断增大，恒大·悦珑湾也将成为深圳市民生活的后花园。

区位图

2、片区的配套资源优势体现的居住体验感填补深圳少有

人文生态方面，翠亨新区整体发展的旅游、文创，加上新开放的高级湿地公园都展现出一定的后发优势。而项目毗邻翠亨国家湿地公园、翠湖公园、滨海沙滩公园等13个生态景观公园，约31万方御湖大城，鲜氧陪伴每天。

示意图商业配套方面，项目周边约2万㎡创意风情街，购物公园、海湾风情街、欢乐水岸、滨水休闲商业街、海港商业广场等商业娱乐组团环伺，满足一站式生活所需。翠亨音乐厅、海洋艺术中心、会议会展中心、中山科学馆、海湾剧场、体育公园6大文体，艺术情操陶冶高地。

项目周边的配套目前岛上规划的7所医院、40多所学校设施，也是明显对标深圳严峻的医疗教育问题。

示意图其中，中山纪念小学、翠亨重点中学在内的9所中学、13所小学、18所幼儿园；项目自带12班幼儿园，毗邻中山科技大学；区内拟引进十二年一贯制广东外语外贸大学附属学校，开启智慧菁英未来。

示意图

3、品质产品的跨周期溢价能力

日渐忙碌的生活和工作中，现代人更加要求生活的空间感。恒大深谙生活品质之美，项目内拥7万㎡湖景风情园林，更有约5000㎡的园林中心人工湖，实现“户户观湖，开窗见景”，推窗即享风景画。

示意图

其中，湖景风情园林项目还设有阳光游泳池、人工湖、音乐喷泉、树阵广场、健身步道、羽毛球场、儿童游乐园、成人健身区、景观亭廊等，满足全龄段业主的休闲、健身、社交、亲子的需求。

左右滑动查看更多会所效果图

室内装修上，项目还用匠心9A奢装，实现理想人居的生活样本，这里不仅是容纳生存空间的房子，更是能弥漫一种美好生活的空间氛围。见微知著：6000余条“精品标准”；41道标准工序精细化施工；

人性化的设计尺度；

装修材质环保健康；

左右滑动查看更多样板间实拍图

产品好，服务好，双管齐下才能满足当下人居生活的进阶理想。项目引入国家一级资质-金碧物业，以专业、效率、高执行的服务理念为蓝本，24小时全维度管家式服务，“1530”贴心维修服务，让业主居家安心、舒心。引入AI数据管理平台，还原科技生活色彩，让科技为业主高品质生活护航。

效果图

目前项目推出65—120m²二至四房，满足不同家庭的居住需求。

左右滑动查看更多户型图

总的来说，宏观上马鞍岛在乘粤港澳大湾区之风下有巨量的潜力，但需要提前布局，只要微操没有太大的失误，基本就不会有太差的成绩。阵痛期过了，自然能吸引企业和人才，而且这个过程并不会等太久。看远至十年内的发展的话，可以看看他山之石。比如美国旧金山湾区，硅谷的所在地，人口只有760人，面积只有1.8万，却能够产出7800亿美元的GDP，相当于GDP世界排名第18名的国家。马鞍岛是否具备这样的潜力？在商界中，有个著名的飞轮效应。它诠释出了企业发展的普遍性规律：当静止的飞轮转动起来，一开始必然将花费特别大力气，但只要达到一个临界点，那么飞轮将越飞越快。当下马鞍岛的发展正在经历飞轮效应——城市新中心翠亨新区加速中山产业转型速度，进入快速发展的临界点。最后提醒一下大家，12月26日，恒大·悦珑湾营销中心开放开启认筹。据说，这两天项目周围停满了几百辆从深圳来看房的车辆。当下的马鞍岛，仍是你实现抢占湾区资产的机会！