杭州楼市:注意,房价上涨的核心逻辑都在这了!建议收藏!

成哥说房00 2021-03-06 09:41:52
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这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人! 以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问: 提问:成哥好,有个比较纠结的问题咨询一下你,都说短期看政策,中期看土地,短期看人口。那么是不是只要货币

这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问:

提问:成哥好,有个比较纠结的问题咨询一下你,都说短期看政策,中期看土地,短期看人口。那么是不是只要货币政策放松,利好楼市,房价一定会涨?一个城市人口增加越多房价是不是也一定会涨?

回答:对楼市的判断,有很多维度。只要掌握房价上涨的这几点核心逻辑,应该就会比较容易把控。

1、一个地方的房价上涨,归根结底,还是货币因素,这个是毫无疑问的,比较明显的是小城市,三四线的房价上涨靠的就是货币政策,没有货币政策,地方每年盖楼,城市没有一定的人口流入,这个节奏,房价可以保持万年不涨;

2.货币政策的核心,是拉动地方经济,房价上涨是副产品,对于地方经济的这种拉动也是有限度的。当没有发展潜力的时候,强行拉动,只会增加地方经济负担,虽然短期会很爽;所以三四线的房价是有完全可见的天花板的;

3.城市人口增加是城市化进程中的常态,但是这个常态下,不伴随房价上涨,多数情况下,(三四线)城市房价都是不涨的。所以关于人口增加,房价上涨的说法,对一线城市是有用的,其它城市都不适用;

4.一线城市房价上涨,是经济大面太好了,经济大面好这个说法太概括了,包括了货币人口等等。在大城市,人口增加也是经济面好的副产品,所以确切点,也不能说是人口增加房价上涨,而是经济面好,房价上涨。

经济好,人自然愿意去,人越多,城市价值释放越充分,形成了良性循环,房价涨是水到渠成。

提问:成哥好,坐标杭州,手头20万左右,方案一,排名前列套不卖筹钱买套临安,因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付,方案二,卖掉置换大套的,方案三,卖掉排名前列套生二套,两套都按揭,比如在市区买套350万的,按揭,剩余的买套郊区的按揭,哪种方案较好,望指点,非常感谢!

回答:首先你小户型不知道是否是全款,如果是全款的话可以不用卖直接走抵押,加上手上20再入手市区一套。对于房子来说,能买就别换。卖房最简单,买房有难度,置换最要命!房子的套数比面积重要。房子套数多,才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下,要尽量多买,而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款,而且你的目的是改善自住的话,可以再考虑卖掉,推荐方案2,市中心面积偏小,可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买,临安这地方三面环山,其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创,上强度地进行人流物流交换,恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。

改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问:成哥好!我想买一套离孩子学校不太远的,性价比合适的房子,一百平米左右的即可,希望您能推荐一些优质的房源。

回答:根据你的情况,给你推荐这几个新房楼盘:万科天空之城、招商融信·天澜、星创城、万科前宸、春语蓝庭、春和云境、建发金辉·紫璋台。这些楼盘均位于杭州主城区内,性价比可以,附近均有小学,值得优先选择。

提问:成哥好,两年前到杭州工作,没有社保,今年想在无锡买个房子,从现在开始在杭州交社保,两年后再置换到杭州。首付能凑120万,以我的能力最多能承担50万的贷款,所以选择了文旅城附近的溪岸景园小区100平方米左右,请问成哥怎么看?

回答:你好,溪岸景园可以考虑,区位很好,位于太湖新城板块,是无锡的强势板块,买在这里也没有太大问题。

但是判断房子的价格走向,一层一层剥离下去,我们看到的是不可再生的土地,土地是承载物,土地之上所有社会协作的综合性产出标记了这块土地的经济价值。

换而言之,这块土地上能够构建起什么样的产业,什么层次的人居于其上,就决定了这片土地的价值。太科园要比溪岸景园更有想象空间。

提问:成哥好,坐标江苏南通,年收入二十万,觉得南通房价太贵了!最近看到上海朱家角镇七十年产权小面积住宅房,带电梯,一万五/平方,据说政府限价,而且不限购不限贷,这事靠谱么?能买么?准备去实地看房!

回答:1、朱家角机会不大,离市区太远,没有市区接盘侠,自身产业又不强,长远看弱于大盘平均涨幅,投资不建议买。

2、南通是地价推动型的楼市,另一方面原因是苏州外溢需求,南通的人口在流失,从基本面上来看,未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。

如果投资资金预算有限,建议不如考虑二线省会城市,未来的春天一定是一线和强二线,如武汉 郑州 重庆 成都等,投资收益率会不错。

如果想了解各个城市的高价值板块,可以参考内部分享!

提问:成哥好,请问您对省会城市的远郊盘怎么看?远郊房能买吗?

回答:买远郊,要地铁和人口导入并重,才值得投资。实际上,从许多城市的过往数据来看,大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品,升值潜力也不见得高。

一方面是主城房价节节攀升,另一方面则是远郊楼盘溢价艰难

对于资金充裕,又想通过购置房产完成资产保值的人来说,尽量选择地段相对核心的项目,优选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊,以租养贷最为稳妥,即便以后要转让也不担心没人接盘。

而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说,只能说慎入,多比较,宁可持币观望

买远郊盘要注意以下几点:

1、大于25公里上班距离的郊区要慎重,三四线城市别买,越近大城市市中心、核心区的土地价值越高,房子本身的价值并不高,买房子更多是买土地价值,周边没配套的房会慢慢出现衰竭迹象;

2、不要问城市中心的土著买哪里的房,土著有市中心情结,他们不缺房子也不懂郊区,他们的眼睛从来不看郊区,他们除了给你打击,不会有什么有价值的建议。

3、政府有规划的郊区可以考虑,规划里要有地铁,有学区,有商业,一般规划新区交通等环境设施都优于老城区,加上配套陆续出台,未来可期,可以考虑,否则谨慎!

总之,对于购买远郊盘而言,购房者首先要有充分的计划和心理准备,做好长期持有的打算;

另一方面则可以考虑更多地以自住为主,将远郊盘的规划与自己未来的生活、工作情况相结合来看,避免“错买”!

提问:成哥好,非京籍,我们目前想买一套投资,同时积分,首付80万内,全国无贷款。孩子老大4岁,老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间,月还6千多,每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手?是否还有升值空间? 2、顺义蓝星花园30多平米小开间,与亦庄北岸相比,哪一个好出手? 3、我们在青岛有一套房子,220万买的,目前跌至170万,是否有必要卖了在北京解决刚需?

回答:1. 亦庄北岸做为上车盘的话很合适,5年来看有升值空间,2年太短,北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行,但是后沙峪最近一年有点涨过了(涨了10个点),现阶段性价比不高,旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧,没什么长持价值。

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