杭州楼市:注意,房价上涨的核心逻辑都在这了!建议收藏!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，有个比较纠结的问题咨询一下你，都说短期看政策，中期看土地，短期看人口。那么是不是只要货币政策放松，利好楼市，房价一定会涨？一个城市人口增加越多房价是不是也一定会涨？

回答：对楼市的判断，有很多维度。只要掌握房价上涨的这几点核心逻辑，应该就会比较容易把控。

1、一个地方的房价上涨，归根结底，还是货币因素，这个是毫无疑问的，比较明显的是小城市，三四线的房价上涨靠的就是货币政策，没有货币政策，地方每年盖楼，城市没有一定的人口流入，这个节奏，房价可以保持万年不涨；

2.货币政策的核心，是拉动地方经济，房价上涨是副产品，对于地方经济的这种拉动也是有限度的。当没有发展潜力的时候，强行拉动，只会增加地方经济负担，虽然短期会很爽；所以三四线的房价是有完全可见的天花板的；

3.城市人口增加是城市化进程中的常态，但是这个常态下，不伴随房价上涨，多数情况下，（三四线）城市房价都是不涨的。所以关于人口增加，房价上涨的说法，对一线城市是有用的，其它城市都不适用；

4.一线城市房价上涨，是经济大面太好了，经济大面好这个说法太概括了，包括了货币人口等等。在大城市，人口增加也是经济面好的副产品，所以确切点，也不能说是人口增加房价上涨，而是经济面好，房价上涨。

经济好，人自然愿意去，人越多，城市价值释放越充分，形成了良性循环，房价涨是水到渠成。

提问：成哥好，坐标杭州，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好，望指点，非常感谢！

回答：首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。

改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：成哥好！我想买一套离孩子学校不太远的，性价比合适的房子，一百平米左右的即可，希望您能推荐一些优质的房源。

回答：根据你的情况，给你推荐这几个新房楼盘：万科天空之城、招商融信·天澜、星创城、万科前宸、春语蓝庭、春和云境、建发金辉·紫璋台。这些楼盘均位于杭州主城区内，性价比可以，附近均有小学，值得优先选择。

提问：成哥好，两年前到杭州工作，没有社保，今年想在无锡买个房子，从现在开始在杭州交社保，两年后再置换到杭州。首付能凑120万，以我的能力最多能承担50万的贷款，所以选择了文旅城附近的溪岸景园小区100平方米左右，请问成哥怎么看？

回答：你好，溪岸景园可以考虑，区位很好，位于太湖新城板块，是无锡的强势板块，买在这里也没有太大问题。

但是判断房子的价格走向，一层一层剥离下去，我们看到的是不可再生的土地，土地是承载物，土地之上所有社会协作的综合性产出标记了这块土地的经济价值。

换而言之，这块土地上能够构建起什么样的产业，什么层次的人居于其上，就决定了这片土地的价值。太科园要比溪岸景园更有想象空间。

提问：成哥好，坐标江苏南通，年收入二十万，觉得南通房价太贵了！最近看到上海朱家角镇七十年产权小面积住宅房，带电梯，一万五/平方，据说政府限价，而且不限购不限贷，这事靠谱么？能买么？准备去实地看房！

回答：1、朱家角机会不大，离市区太远，没有市区接盘侠，自身产业又不强，长远看弱于大盘平均涨幅，投资不建议买。

2、南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。

如果投资资金预算有限，建议不如考虑二线省会城市，未来的春天一定是一线和强二线，如武汉 郑州 重庆 成都等，投资收益率会不错。

如果想了解各个城市的高价值板块，可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问您对省会城市的远郊盘怎么看？远郊房能买吗？

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。实际上，从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品，升值潜力也不见得高。

一方面是主城房价节节攀升，另一方面则是远郊楼盘溢价艰难

对于资金充裕，又想通过购置房产完成资产保值的人来说，尽量选择地段相对核心的项目，优选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊，以租养贷最为稳妥，即便以后要转让也不担心没人接盘。

而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说，只能说慎入，多比较，宁可持币观望

买远郊盘要注意以下几点：

1、大于25公里上班距离的郊区要慎重，三四线城市别买，越近大城市市中心、核心区的土地价值越高，房子本身的价值并不高，买房子更多是买土地价值，周边没配套的房会慢慢出现衰竭迹象；

2、不要问城市中心的土著买哪里的房，土著有市中心情结，他们不缺房子也不懂郊区，他们的眼睛从来不看郊区，他们除了给你打击，不会有什么有价值的建议。

3、政府有规划的郊区可以考虑，规划里要有地铁，有学区，有商业，一般规划新区交通等环境设施都优于老城区，加上配套陆续出台，未来可期，可以考虑，否则谨慎！

总之，对于购买远郊盘而言，购房者首先要有充分的计划和心理准备，做好长期持有的打算；

另一方面则可以考虑更多地以自住为主，将远郊盘的规划与自己未来的生活、工作情况相结合来看，避免“错买”！

提问：成哥好，非京籍，我们目前想买一套投资，同时积分，首付80万内，全国无贷款。孩子老大4岁，老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间，月还6千多，每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否还有升值空间？ 2、顺义蓝星花园30多平米小开间，与亦庄北岸相比，哪一个好出手？ 3、我们在青岛有一套房子，220万买的，目前跌至170万，是否有必要卖了在北京解决刚需？

回答：1. 亦庄北岸做为上车盘的话很合适，5年来看有升值空间，2年太短，北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行，但是后沙峪最近一年有点涨过了（涨了10个点），现阶段性价比不高，旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧，没什么长持价值。

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