拿地金额降两成,23城发布限跌令

2021年房地产市场跌宕起伏，上半年市场热情高涨，下半年突然转向低迷，行业风险暴露，不到半年土地市场从抢地到少有的大面积流拍。在楼市下行期，不同区域、不同城市之间的分化加剧。

其中，热点城市上半年房价上涨压力较大，下半年在调控持续升级之下降温明显。一些非热点地区尤其是三四线城市则持续下行，有至少23个城市先后发布了房价限跌令，年底超20城发布购房补贴政策，释放鼓励购房信号。从大的区域来看，东北、华北、云南等地房价下行压力较大。

与此同时，土地市场跟随房地产销售市场跌宕起伏，由火热降至冰封。机构数据显示，2021年全年，100个城市卖地金额为4.79万亿元，同比下降6.4%；TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降21.5%。曾经一路高歌的土地市场慢了下来。

23城出台房价限跌令

与一二线热点城市相比，部分城市、区域受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，楼市下行压力有所增加，甚至出现房价持续下跌情况。去年下半年以来，多个城市出台房价限跌令，发布购房补贴政策，以稳定当地楼市。

根据不完全统计，去年下半年，全国共有23城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、张家界等，除个别二线城市外，以三四五线城市为主，出台“限跌令”的目的，是维持房价稳定。

以2021年9月发布限跌令的张家口为例，当时，张家口主城区已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。也就是说，2021年9月张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了近四成。

在出台限跌令的同时，2021年11月以来，有超过20个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。这些城市以三四线城市为主。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，近期各地的人才成为房地产政策调控的窗口，落户、三孩等成为放松的主要方向，符合房住不炒定位，也符合人才吸引要求。同时，政策目前主要集中在三四线城市，也体现了楼市的严重分化。

根据上海易居房地产研究院2021年12月21日发布的《31省份房地产行情报告》，2021年前11月，有13个省份商品房成交均价下跌。其中，黑龙江、青海、吉林、甘肃、广西和云南位居跌幅榜前六位。

从具体的城市来看，根据国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，有24个城市二手房房价低于一年前，其中东北、华北、西南地区城市较多，此外长江中游地区的不少三线城市也位列其中。

除了北方地区，西南的云南、广西、贵州等地，房价下行的城市也较为集中。这些区域的市场供应量非常大，还有很多待售面积，这些年土拍的量也大。另一方面，西南地区的云南、贵州、广西等地都有很多旅游地产，这些年旅游地产的吸引力明显下降，此外，旅游地产受疫情冲击也比较大。

土地市场或仍未触底

在土地市场高位滑落的过程中，房企心态不免“受挫”，尤其是随着其资金链压力越来越大，拿地积极性明显回落。导致在排名前列轮集中供地刷新历史纪录之后，后两轮集中供地持续低迷。

对于2022年，业内人士预计，上半年供地项目可在年内开盘，对房企吸引力普遍较高，但是当前市场尚未见底，预计一季度市场仍无明显回暖迹象。而从全年来看，稳地价的政策工具箱仍会不断完善。

2021年，土地市场热度持续降低已经成为趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示，2021年全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿元，比2020年下调6.4%。

与此同时，从企业拿地金额的变化也可以看出市场的走势。据中指研究院数据显示，2021年TOP100企业拿地总额2.54万亿元，同比下降 21.5%；进入拿地金额百强企业的门槛为72亿，比上年同期下降13亿元。

流拍地块显著提升也是2021年土地市场的特征之一，全年住宅用地共流拍1298宗地块，流拍率为13.53%，较上一年同期增长3.93 个百分点。据中原地产研究中心提供的城市土地出让金排名显示，2021年历史排名前列次出现了两个一年卖地3000亿元级别的城市，分别是上海的3316亿元、杭州的3076亿元。

另外，广州、北京、南京去年全年卖地金额也均超过2000亿元，武汉、成都、苏州、重庆、天津、深圳、西安7个城市卖地金额均超过1000亿元。整体来看，共有12个城市卖地超过1000亿元。相比之下，2020年有14个千亿卖地城市、4个2000亿元级别卖地城市。

值得一提的是，2021年，全国土地市场分化更为明显，一些热点城市的土地市场依然整体活跃。在出让金方面，表现为一线城市住宅用地出让金额继续走高，二线及三四线城市则在下降。

集中供地是2021年土地市场最受关注的话题，也是左右全年土地市场走势的重要力量。据中原地产研究院数据显示，2021年全年22城三轮集中供地合计卖地2.29万亿元，相当于百城卖地额的一半。

对于2022年，有专家预计，土地市场从低迷中开始，但随着楼市的逐渐见底，其有望走出低迷。

整体来看土地市场将进一步趋稳，尽管上半年供地项目可在年内开盘，对房企吸引力普遍较高，但是当前市场尚未见底，预计2022年一季度市场仍无明显回暖迹象。

可以肯定的是，2022年“房住不炒”依旧是大方向，稳地价的政策工具箱仍会不断完善。有业内人士提出，随着各城市土拍政策逐步规范化，预计2022年各城市集中供地的土拍时间将相对分散，这能够有效缓解市场的波动。

此外，在限地价+定品质+限房价的土地竞拍规则下，资金成本成为最核心竞争力。央企国企的资金优势，自集中供地初期就已开始显现；而少数民营房企债务违约，对行业内其他民营房企造成较大的负面影响，且预计这一影响将持续较长一段时间，为此部分民营房企或将下沉至三四五线城市市场。部分现金流较好的民营企业可以把握好拿地窗口期，重点关注一线和人口资源强的二线城市。

（来源：四川房观察）