越秀地产再“补血”12亿港元,扩充两大国企“朋友圈”,继续砸钱抢地

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

在土拍市场玄学逐渐“失效”之后，越秀地产正通过多种方式广纳土储。

7月27日，国企越秀地产（00123.HK）通过附属公司以17.7亿元拿下郑州两幅地块。这成为越秀地产在上海近期几次失利之后，再度攻下的两宗地块。

除了土地市场之上积极踊跃之外，越秀地产也在通过扩充朋友圈，“曲线”获得优质土储。

近日，越秀地产与久事置业举办战略合作协议签约仪式。在久事置业之前，越秀地产刚于7月11日与北京当地国企北京城建集团签署战略合作协议，短短10天内越秀地产傍上两大国企。

左手拿地，越秀地产右手也不忘“输血”。7月26日，越秀地产获一家银行12亿港元定期融资，期限为36个月。据搜狐财经不完全统计，越秀地产今年融资已经超过110亿元。

左手拿地，扩充国资朋友圈

背靠国资大树，越秀地产作为广州国企，在土地市场拿地向来拥有天然优势。

就此次牵手的国企来看，上海久事集团为实力雄厚的地方龙头国企。据了解，本次战略签约为两家龙头国企旗下地产板块业务的战略签约，合作领域涉及多方面业务全面合作，包括TOD项目开发合作、物业管理、城市更新、综合开发以及其他可积极发挥双方各自优势的合作领域。

TOD一直是越秀地产产城融合生态圈的特色模式，而城市更新领域正好契合了，近期政治局会议所提及的城中村改造提速。与此同时，国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，也意味着未来城市更新万亿级市场的想象空间。

值得一提的是，久事置业是上海久事（集团）有限公司集团成员，后者是上海市市属大型国有企业集团，前身为成立于1987年的上海久事公司。久事公司成立的背景是国务院下发的“国函（1986）94号”文，具有雄厚的背景。

此外，结合近期越秀地产在上海土地市场中几次拿地失利，与上海久事集团的合作，正好有效地补充了越秀在上海的土储。

就北京城建集团来看，同样是北京国企。今年年初，越秀地产管理层曾在业绩会上指出，未来看好北京市场，会加大北京的投拓力度。如今，越秀牵手北京城建，可谓粤系国企与北京国企的强强联合。

公开数据显示，截至2023年6月20日，越秀地产2023年共拿地8宗，涉及北京、广州、武汉、上海、青岛、成都等城市，拿地总金额高达167.8亿元。仅北京拿地耗资额就占到其上半年拿地总金额的82.5%。

但就目前的土储结构来看，截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米，其中北方地区占比只有9.4%。这意味着南方国企进军北方市场，在占比方面尚有调整空间。

从北京城建集团来看，其土地储备超过1000万平方米，同时涉及棚改项目，在手棚改项目8个，一级开发项目4个，二级开发项目49个，总规划建筑面积超680万平方米。同样涉及目前政策端所强调的城市更新领域。

“现在大家对未来市场的判断普遍更悲观，而城市更新领域复杂，资金使用效率低，不确定性高。所以，城更对企业的资金及开发能力要求更高。”某位业内资深人士向搜狐财经透露，有民营房企的城市更新项目目前已经被国资接手，这说明国央企在该领域更有机会。

事实上，越秀地产一直在拓展与国央企的合作。除了上海久事集团、北京城建集团，更早之前，除杭州地铁外，越秀集团6月7日与广铁集团举行战略合作协议签约仪式。

有消息称，双方将围绕产业上下游挖掘合作点，在土地资源盘活、涉铁金融服务以及智慧交通管理等领域拓宽合作空间。

此种动作或许为越秀地产未来拿地提供了多种的可能。

作为老牌国企，越秀地产拿地主要依靠“地产+基金”模式，这区别于其他房企的拿地方式。母公司越秀集团下的基金公司，以此解决房企融资难、现金不充分问题，以此加快扩张速度，保持低负债。

据中指研究院显示，越秀地产2023年上半年的权益拿地金额为189亿元，排在房企拿地排行榜的第7位。根据管理层此前在业绩会上所透露，越秀地产今年拟投拓规模400亿元。由此计算，下半年，越秀地产拿地所剩额度约为211亿元。此次郑州拿地越秀地产耗资17.7亿元。

右手输血：今年已融资超110亿元

行业逐渐出清，房企融资也逐渐探底，而分化也在国企及民营房企呈现。此时，拿地是为了未来抢占地盘，而融资则是为纳储补充血液。

就越秀地产而言，上半年，供股融资募集资金约83.6亿港元，此次折让28.3%股价“吸血”是大股东兜底。这也是自2014年越秀地产募资37.85亿港元之后，最新的一次供股融资。

据了解，此次供股融资主要是，用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市投资，正好契合了越秀地产近期的动作。

此外，搜狐财经梳理发现，今年上半年，越秀地产还发行20亿元公司债，加上7月26日越秀地产所获的12亿港元定期融资，越秀地产今年共融资超过110亿元。

更为重要的是，今年7月，越秀地产还对子公司进行了7亿港元贷款担保，为旗下子公司提供融资帮助。

事实上，在地产行业调整周期，安全的财务状况相比于激进的扩张，更为重要。

对于越秀地产的流动性，惠誉的7月27日的最新评价是，确认中资房企越秀地产股份有限公司的长期外币发行人违约评级为“BBB-”，展望稳定。

惠普评级所认同的逻辑是，越秀集团由广州市人民政府国有资产监督管理委员会（广州市国资委）全资拥有，且是地方政府下属唯一一家提供全面金融服务及在房地产、交通基础设施及农业投资领域提供金融相关产业业务的金融集团。

此外，惠誉还提出关键评级假设：2023年越秀地产合同总销售额将增长15%，达到1440亿元，这意味着与过去三个月的120亿-140亿元相比，月销售额将达到100亿元。

“权益比例将恢复到60%（2022年为55%），土地收购成本为400亿元，占销售收入的50%（2022年为430亿元），EBITDA利润率为11%-12%（2022年为12.4%），平均融资成本将保持在4%左右（2022年为4.16%）。”惠普称。

相关数据显示，越秀地产上半年销售约836亿元，完成年度目标超六成，累计合同销售面积约为247.44万平方米，同比上升约39.2%，位居中指研究院2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜第13位。