上海楼市:改善性市场占据大比例,大户型是否越来越受青睐?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，关于户型选择：都说现在是改善型市场，以后买房是不是要越大越好？

回答：现在改善型市场确实占很大比例，一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。

每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。而房子永远是与承受能力挂钩，而房子的价格永远是与地段匹配。

对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，购买大户型不是一般人所能承受得了的，所以肯定是小户型受青睐。

从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-110平的三房。更大户型的房子受众比较小，想要转卖脱手就比较困难了，而房子的升值和保值主要还是看附近的配套，并不是说房子的面积越大保值率就越高。

提问：成哥好，纯投资，打算8年后进行置换，请问上海松江的复地二期，青浦东华新的房子如何？有没有其它的投资建议？

回答：南九亭动迁户多，选择北九亭界面会更好一点，复地在南九亭，而且离地铁比较远。

华新地段还可以考虑，地理位置还算优越，西面毗邻徐泾板块，东面与华漕连接，目前还有不少的次新商业楼盘。目前处在发展之中，学校资源，医疗资源和一些配套资源可能还存在着短板，伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善，价值也会逐渐体现出来。相比之下还是优先考虑青浦东华新的房子。

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提问：成哥好。本人福建宁德人，在上海重固镇有一套89坪的房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，不温不火的，而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 都要一万八，现在出手置换还是？买二手房还是靠时间换发展买一手房？或者有什么别的建议？

回答：上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。

宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市，目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

1.zf去库存目前走到了三四线

2.整体货币放shui通胀的外溢效果

3.三四线的棚改拆迁推动

但这些城市简单来说会有两个大的问题：

1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。

如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是较大的，不要轻易放弃。

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提问：成哥好，请问上海金汇板块发展潜力如何?能否评价一下。

回答:金汇板块在金虹桥以西，长宁西郊以南，在闵行区地段仅次于金虹桥，商业繁华度区内排名前列，韩国风情浓厚。

近年又建了上海万象城这种重量级的商场，周边居民的幸福感进一步提升。

金汇没有很好公办学区，不过外籍业主占比高，本市户籍的走海外路线的也不少，民办的协和双语虹桥校区就在金汇。

虹泉路沿线的小区品质较高，单价在6-7万左右，两房总价600-700万，三房总价800-1000万左右。

金汇整体的层次要明显高于闵行中部、南部区域，房子总价却相差不大，是对孩子教育要求不高或确定走海外路线的家长的高性价比之选。

提问：成哥好，北方人在上海工作，请问昆山花桥的房子值得投资吗？新房还是买二手次新更好，有推荐的吗，谢谢!

回答：你好，工作在上海，环沪城市我只看好花桥。

上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。

如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长。

提问：成哥好，坐标5线小县城，一般的楼盘房价6000多，品质好些的带精装8000多。改善型刚需。看中某楼盘5室的户型，户型很喜欢。但目前在售的只有1~4层以及31层，总高33。4层的6000多，31层的8000多。很纠结是买4层还是买31层？是现在买还是再等等？

回答：根据你这个情况，是改善型的刚需。区别是买哪里以及什么时候买更合适。

整体而言，4~5线城市的房子在接过一二线城市的上涨大棒之后，自16年底起到18年基本都有一轮较大的上涨幅度，且不少地方房价上涨余温尚存。

我的判断是：

一、在经过前一轮房价大涨之后，非大都市圈的四五线城市同样有房价调整的需求。

二、目前的宏观楼市调控”既控制大幅上涨，也控制大幅下跌”，金融去杠杆，房贷按揭利率高企，也都在客观上会抑制房价继续快速上涨。

三、既然房价没有快速上涨的基础，你是改善性的购房，那就不急在一时。精心挑选合适的区域以及喜欢的楼盘、户型、楼层，有合适的在下手，不给将来留缺憾。

四、买房的时机，不妨选在年底或春节前后，这个时间段不少房企都有资金回笼的需求，会有一定的促销让利。抑或房贷利率上浮幅度会有一定的下调，能实质性的降低购房成本。

提问：成哥好，请问宝安中心区的西岸观邸小户型怎么样？宝安实验的学位如何？

回答：你好，从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安排名top3，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，这几个盘也是上一轮的领涨盘。 但一街之隔的翻身宝安实验学区，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 如果是单纯考虑学位，翻身的性价比会高很多。投资更倾向西岸观邸。

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