土地月报|开年首月土地市场总体热度回升,供需规模季节性回落

核心结论：

1、2024年首月，土地市场供需规模呈现季节性回落。数据显示，全国主要地级市2024年1月供应规划建筑面积为1528.96万㎡，同环比分别下降23.28%、69.94%；成交规划建筑面积为2827.2万㎡，同比上涨47.46%，环比下降84.83%。

2、开年首月土地市场热度回升，溢价率达去年下半年以来新高，流拍率高位徘徊。数据显示，2024年1月全国主要地级市溢价率为5.83%，环比上升2.94个百分点，同比上升2.03个百分点；流拍率较上月小幅上升1.39个百分点至18.39%。

3、重点一二线城市揽金表现持续出众。其中，北京收金大幅领跑，1月土地出让金高达196.51亿元，平均溢价率为5.38%；杭州、上海表现亦不俗，单月土地揽金均超70亿元。

01. 供需：1月土地供需规模季节性回落，一线城市“质提价升”

据诸葛数据研究中心监测数据显示，全国主要地级市2024年1月供应规划建筑面积为1528.96万㎡，同环比分别下降23.28%、69.94%；成交规划建筑面积为2827.2万㎡，同比上涨47.46%，环比下降84.83%；成交楼面价为3665元/㎡，同比上涨8.4%，环比下降11.02%。2024年首月，土地市场供需规模呈现季节性回落，同时系去年1月春节假期影响低成交基数下，同比呈现上涨态势。预计下月恰逢春节假期，土地成交规模或可能维持稳中趋落态势。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地，下同。

分等级城市来看，各线城市供地节奏全部放缓，仅一线供应规模同比为正。数据显示，2024年1月，一线城市供应规划建筑面积环比下跌37.45%，同比上涨179.68%；二线城市同环比分别下降14.9%、70.76%；三四线城市同环比分别下降32.72%、70.93%。

受供应缩减以及拍地安排减少的影响，各线城市土地成交规模环比亦全部大幅下降，同比均现“涨势”；同时一线城市在地块“质提”下成交楼面价持续攀升。数据显示，一线城市成交规划建筑面积环比下跌69.58%，成交楼面价环比小幅上涨3.3%；二线、三四线成交规划建筑面积和土地收金环比均下降超80%。

02. 热度：1月土拍总体热度回升，一二线同步升温

开年首月土地市场热度回升，溢价率达去年下半年以来新高，流拍率高位徘徊。数据显示，2024年1月全国主要地级市溢价率为5.83%，环比上升2.94个百分点，同比上升2.03个百分点；流拍率较上月小幅上升1.39个百分点至18.39%。进入2024年，多地延续“不限地价”的拍地规则，同时供地质量也维持在较高水平，房企补仓情绪有所提升，土拍热度初现回温局面。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）。

分等级城市来看，溢价率方面，一二线城市土拍热度双双触底回升，三四线平淡下滑。数据显示，一线城市溢价率8.37%位居第一，同环比分别上升8.37、4.22个百分点；二线城市次之，1月溢价率为7.25%，达近10个月以来溢价率最高水平；三四线城市溢价率最低，为2.22%，较上月回落约1个百分点，溢价率仍处于近年来低位水平。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）。

流拍率方面，一线因出让基数小流拍2宗拔高整体流拍率，二线流拍现象改善明显，三四线仍现高位震荡状态。数据显示，三四线城市流拍率仍然最大，为22.33%，较上月上升4.5个百分点，流拍现象暂未出现明显改善；一线城市次之，流拍率为22.22%，主要系一线整体出让系数小，计划出让9宗地中有2宗流拍，拔高了总体流拍率；二线城市流拍率最小，为6.67%，较上月大幅下降超9个百分点。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）。

03. 城市：核心城市土地收金持续靠前，北京约200亿元大幅领跑

从1月城市土地出让金TOP20榜单来看，重点一二线城市揽金表现持续出众。其中，北京收金大幅领跑，1月土地出让金高达196.51亿元，平均溢价率为5.38%，据悉，开年首月北京土拍市场共计成交7宗涉宅及商办地块，其中，丰台大瓦窑“双子星”地块全部触顶摇号成交，热度颇高。杭州揽金表现亦不俗，1月单月土地出让金为78.65亿元，土拍热度处于一二线城市中较高位水平，其于1月26日开启的2024首场土拍，延续土地限价放开后的高热状态，出让6宗宅地有5宗溢价成交，其中3宗地块溢价率超过20%。上海以75.25亿元位居土地出让金第三。此外，济南、西安、郑州等省会城市依然保持较高的收金水准。

04. 地块：北京海淀学院路商用地总价居首，黄兴北S10为长沙新晋“地王”

从地块成交总价TOP10榜单来看，北京高价地上榜率较高，共有5宗，上海、长沙、杭州、佛山、西安各占据1宗。从溢价情况来看，溢价、底价成交地块数参半。其中，北京市海淀区学院路北端A、B、C、J地块以64.2亿元位居成交总价榜首，据悉，该宗地于1月23日被腾讯以底价拿下引发市场关注，对此腾讯回应称，该交易将主要用于满足公司对办公用地的需求。上海市松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块位居成交总价第二，经过56轮竞价后触顶摇号，最终由招商蛇口以总价52.51亿元竞得。

此外，值得注意的是，长沙开福区湘雅路以南、湘江大道以东、黄兴北路以西、晴佳巷以北地块为这10宗地块中溢价率最高者，竞买热度颇高，最终地块成交总价29.81亿元，溢价率约47%，成交楼面价创新高至16180元/平方米，成为长沙新“地王”。

05. 企业：6家企业权益拿地额超30亿，地方城投平台身影未减

从1月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，腾讯大手笔拿下海淀学院路地块，以64.2亿元位居本月权益拿地金额榜首；招商蛇口近两月拿地节奏稳健，继上月支出超70亿元资金拿地后，本月又掷资了52.52亿元布局上海松江。石家庄城发投集团、中建五局等在内的4家企业权益拿地金额亦超30亿元。

值得注意的是，除招商、华润、中铁建等部分国央企外，当前地方平台拿地亦较活跃，如石家庄城发投集团、济南高新控股、柳州城建等。受资金压力影响，民营房企身影仍然相对较少。