地产股被低估“真假”

春节后开工的第二天，荣盛发展把一份亿元增持计划放到了公众的面前。

荣盛发展(SZ:002146)控股股东荣盛控股股份有限公司及一致行动人荣盛创投，将在2021年2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持荣盛发展公司股份。

按照增持计划，荣盛创投已于2月4日和2月5日，连续两日对荣盛发展增持，共计1082.562万股，增持金额达6703万元。

自2021年开局以来，上市房企屡获增持。据乐居财经不完全统计，截至2021年2月20日，共有21家房企累计获得60次增持。但规模上亿的只有3家，中渝置地、融创中国、以及计划上亿的荣盛发展。

年报披露前，荣盛发展抛出亿元增持计划，并在股价创出近12年股价新低时分批建仓，是抄底无疑，又不仅仅是抄底这么简单。

增持公告里的两个关键词：一是拟增持金额“不低于1亿元”，二是增持“不设定价格区间”，这意味着增持规模不设上限。

这将是一次持续的加码，荣盛似要与空头决战到底了。

市值被低估

亿元增持计划的背后，和荣盛发展近期在二级市场上的表现有着密切关系。

在荣盛发展被增持的当日，其股价正创出近12年新低，盘中较低跌至5.95元/股，这是2009年至今，股价首次跌破6元关口。

自去年7月7日，荣盛发展股价创出阶段新高10.25元/股以来，半年时间跌幅已超40%。

股价新低、跌幅近半，荣盛发展已具备技术底特征。

增持后，荣盛发展的股价出现小幅上涨，截至2月22日，荣盛发展报收于6.66元/股，7个交易日累计涨幅11.9%。

对于这次增持，有投资者评价，“大股东都看不下去了”，因为荣盛发展股价严重被低估。

目前，A股上市房企平均市盈率在11倍左右，荣盛发展只有3.19倍，远低于行业均值。

与同规模的千亿级A股上市房企相比，滨江集团市盈率8.81倍，首开股份市盈率5.39倍，蓝光发展市盈率3.93倍，均高于荣盛发展。

低市盈率是怎么造成的？被市场低估还是自身有风险？事实上，荣盛各项财务数据相对稳健。去年三季报显示，荣盛发展加权净资产收益率在10.43%左右，比万科A还要高0.3个百分点；资产负债率82.46%，万科A是83.32%。

截止发稿，各机构对荣盛发展目标价预测值（算术平均）为12.24元/股，按此推算，股价还有近一倍上涨空间。

增持“亿元户”

自2021年开局以来，上市房企屡获增持。据乐居财经不完全统计，截至2021年2月20日，共有21家房企累计获得60次增持。

目前来看，除荣盛发展外，规模上亿的还有2家，分别是中渝置地、融创中国，不同的是，这两家房企是获得老板增持。

1月18日，中渝置地（HK:01224）主席张松桥增持公司2.3亿股，每股平均价1.8港元，涉资4.14亿港元。增持后，张松桥持股量增至69.79%，加上此前的6次增持，其花费已达4.15亿港元，这笔钱相当于中渝置地2019全年净利润。

与荣盛发展相同，张松桥何砸下如此巨款增持的背后，是中渝置地持续的股价低迷。张松桥4.14亿元加码当日，中渝置地股价异动，盘中较高涨幅9.14%，收盘报1.91港元/股。

实际上，中渝置地的股价自2018年起一直低位横盘，围绕1.8港元/股窄幅波动。去年，张松桥对中渝置地的增持达到了80次。规模较大的一笔是在2020年12月8日，增持3.5亿股，涉资6.825亿港元。

当日，中渝置地盘中较高涨幅37.84%，股价较高达2.55港元/股，而上一次摸到这个价位，还是在五年前，2016年1月6日。

遗憾的是，6亿港元的增持没能延续资本市场的热情，创出新高后，中渝置地股价持续回落，11天后创出阶段新低1.65港元/股。截至2020年2月22日，中渝置地报收于1.83港元/股，股价依旧低迷。

孙宏斌“抄底”融创中国（1918.HK）也相当大手笔，年内两笔增持合计已达1.04亿港元。在孙宏斌出手的那一天，融创中国股价同样正在年内新低附近徘徊。

1月4日和1月5日，孙宏斌连续两日“抄底”，两日分别以每股均价26.88港元和27.36港元在公开市场增持94万股和290万股，涉资共计1.04亿港元。

此后，融创中国股价持续走高，较高冲至35.9港元/股，创出年内新高，相较于孙宏斌增持价涨幅近30%。

两次增持完成后，孙宏斌的较新持股数目约为21.08亿股，持股比例由上升至45.21%。

房企老板增持潮

与这些增持“亿元户”相比，有些增持是“小步慢跑”式的，即少量多次增持。2021以来，被自家老板增持最多的两家房企当属嘉华国际与滨江集团。

其中，嘉华国际获主席吕志和增持13次，涉资共计2168.37万港元。

吕志和对嘉华国际的增持十分密集， 2021年的第二个交易日起，吕志和连续增持嘉华国际13个交易日。在1月21日最后一次增持完毕之后，吕志和在嘉华国际的持股比例也创出了新高，股权比例升至64.93%。

实际上，吕志和对嘉华国际的增持力度一直不大，在连续的13次增持中，金额较高为210.77万港元，较低为120.04万港元。在二级市场中，嘉华国际的股价也未随着吕志和的密集增持小步走高。截止2月22日，股价已逼近前高4.05港元/股。

戚金兴从1月25日其连续8个交易日对滨江集团进行增持，耗资3601万元，增持后戚金兴的个人持股已上升至11.78%，实际股权则上升至39.268%。

房企老板的增持除了给二级市场注入信心以外，也增强了对企业的控制。除孙宏斌、吕志和、张松桥之外，还有许荣茂、戚金兴、林中等。

海外资本跟风

在开年的增持潮中，海外资本的身影也不断出现。万科企业就受到两家海外资本的青睐。

1月5日，美国规模较大的上市投资管理集团贝莱德集团（BlackRock, Inc.）以每股均价25.92港元，增持万科企业109.74万股，涉资2844.61万港元，增持完成后持股比例上升至5.04%。

增持后，万科企业股价一路上涨，至1月19日冲至年内较高点，盘中较高涨至32.55港元/股，报收于31.75港元/每股，相较于其买入时的均价，涨幅达22.49%。截至2月22日，万科企业报收于30.5港元/股，贝莱德集团投资收益率约18%。

自1月19日后，万科企业股价回落至28港元/股左右。此时，另一家海外资本看准了时机。2月1日，新加坡政府投资有限公司（GIC Private Limited）对万科企业以均价28.07港元增持170万股，涉资4771.59万元，增持后持股比例为12.02%。

两家海外资本增持后，万科企业再次出现反弹。2月22日，万科企业报收于30.5港元/股。18天内，GIC PrivateLimited 投资收益率约9%。

投资有盈有亏。增持时代邻里（09928.HK）的日本金融公司三井住友金融集团（Sumitomo Mitsui Financial Group, Inc.）处于浮亏中。

1月29日，三井住友金融集团以每股均价7.16港元增持时代邻里49.3万股，涉资353.2港元，增持后持股比例为6%。

2021年以来，时代邻里的股价一直在低位徘徊，在三井住友金融集团增持后，依然处于下行趋势。2月19日，时代邻里盘中跌至6.51港元/股，创开年新低。截止2月22日，时代邻里收6.57港元/股，低于7.16港元/股增持价8.25%。

1月21日，龙湖集团获美国资本集团（The Capital Group）增持214.904万股，每股均价45.426港元，涉资约9762.2万港元。此次增持后，美国资本集团较新持股数目为3.04亿股，持股比例由4.99%增至5.02%。

实际上，美国资本集团属于高位增持，相比于其去年3月9日的增持价35港元上浮约30%，资本是逐利的，不惜高位增持的原因是什么？

去年底，龙湖增发1亿新股，美国资本集团的股权被稀释到了5%以下。此次增持后，其持股比例升至5.02%。

有分析称，5%以上的持股比例属于股份变动需要公告的情况，维持5 %以上的持股股比，是为了保证自身对公司的相对影响力和对大股东的牵制力。