上海楼市:为什么一再强调买房要选择一线城市?原因很简单!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问未来几年哪些城市买房更有潜力，一线城市的发展空间会高于强二线吗？哪里机遇更大？

回答：虽说买房优选一线城市，但二线城市现在发展也很迅猛。按照目前来看，未来几年，京沪两座城市的人口要控制，这等于废掉两地一半的武功。之所以要抑制京沪呢，是为了更平衡的发展，给二线城市创造更多机会。于是，杭州、成都、武汉、重庆、南京、苏州、西安这样的强二线城市就迎来了历史机遇，这也是为什么各地都在通过优惠政策抢人。深圳和广州是一线城市的等级但给的政策和二线城市一样宽松。两地的人口还会继续快速增加，直到人口达到了上限，就会转而和京沪一样控制人口规模了。当前深圳和广州的人口密度远比上海和北京要高，因此，两地相比京沪有更大的红利。如果说过去30年是一线城市带头崛起、二线城市随后跟上的年代，那么未来10-20年，在zc没有变化的前提下，一线城市的速度会慢下来，而强二线城市将加速奔跑。

投身强二线城市，或趁一线城市被人为降速的窗口期提前在此布局，两者都是不错的战略。

提问：成哥好，请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但很多人投资都把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和广州。

上海和广州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好！本人坐标上海，夫妻二人上海户口，孩子3岁。已有浦东学区房一套，无贷。过几年再考虑置换刚需-换套大面积的房子，还要考虑孩子初中的学区。目前手中有米200w,想做些投资，保值增值。

1）现在是不是合适的时间进入上海房市

2）投资哪些区域比较好？

3）泗泾和临港相比，哪个区域更值得投资，具体的楼盘有什么建议吗？

回答：上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了。有些朋友去年六月跟着买的 515 万的房子，虹桥板块现在挂牌价 670 万。

上海大虹桥最有价值的看盘指南，详见内部分享！

提问：成哥好，人才落户南京，购房预计五年内不居住，请问是买新房好还是次新房？买次新房可以以租抵贷，减轻贷款压力。但是看南京的二手房平均房价好像比新房还高，买二手房划算吗？

回答：南京新房比二手房诱人，存在倒挂利益。在很多区域，上海、南京、杭州、武汉、成都等，二手房比新房的限价贵很多——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；可以用一些资金追逐楼盘也可以，但重在短进短出，不可长持。或者买新房带精装的，方便交付后出租。你长期持有价值投资的，还是选择在主城区好，耐心等待笋盘，地段好、价格合适，特别是潜在区域资源随之投入的，可以入。

投资要注意这两点：

（1）切不可随意浪费购房资格和首贷资格，体量选择上要注意；

（2）普通家庭的资产优化，不能只顾涨幅而不顾需求。

提问：成哥好，上海最近新拍的几块土地价格溢价超过30%以上，同时监管部门又因为融资新规在约谈各家房企。身边有朋友卖放套现，也有朋友拼命认筹摇号。我想问下，上海今年的地价合理吗？

回答：上海最近土拍的地价其实是市场正常水平，此前之所以低，有某种微妙的关系在里面，看看之前上海好多土拍就能够了解一二，都是底价拿到，自从几个月前围标事件发生后，土拍市场渐渐回归市场真实水平。你说的卖房变现，完全不至于，上海的房价没有多少泡沫，要不是被压着，可能早就有一波大行情。但长期来看，房价依然很有空间。

提问：成哥好，请问上海的房子前滩，大虹桥，临港板块相同总价怎么选？目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

提问：成哥好，坐标山西临汾，一个四线城市，现有两套房子，都在东城，一套是80平米，是一套重点小学学区房，另一套是132品商品房，附近学校，超市，医院配备齐全，现考虑准备到西城上班，想在西城买套房子，准备贷款，不想处理东城的房子，但手里经济又有点紧张，请问成哥我应该怎样操作比较合适呢？

回答:房子如果不想靠出手置换来买入，可以考虑把其中一套剩余贷款少的房子做截断抵押融资。排名前列步：还清剩余贷款 第二步：银行抵押，可以抵押6-7成资金 第三步：资金要取出来（这步很重要），作为下一套房子首付，然后贷款买入。

需要注意的是，月供能力也要同时跟上。如果月供能力太差，就只有走置换。

提问：成哥好，深圳东莞房价新房30的话都不充足。那深圳龙华，龙岗，公明，大鹏新区有部分二手房30以内可以考虑拿下。这样的话二手房市场是不是会比东莞临深更有保值空间！

回答：子弹30即使能买，也是买很偏地区的老破小。老破小能不能买，关键看地段和价格的性价比。老破小存在的基础，缺一不可：

1.上车需求的挤压

2.大量无法转移的人口

3.低总价，高得房率、得功能率

从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。

深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。

深圳偏远区位的老破小未来几乎无人接盘，并且中心在迁移，人们更愿意去选择更新的品质更好的房子，不愿意买老破小。

东莞的上车门槛比深圳低很多，子弹30反而能买到更有价值的区位，建议淘二手次新笋，资金不足可以适当gpgd，降低首付。

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以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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