滨江高溢价杭州夺地,两月拿地5宗超76亿;戚金兴“池塘”捞小鱼,继续争做1%

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

2月27日，杭州龙年首场土拍结束后，滨江集团（002244.SZ）发了一份战报，其以独立和联合体名义，一共摘得7宗宅地中的2宗地块。

本次出让的7宗地块中，上城区、萧山区各2宗，拱墅区、余杭区及钱塘区各1宗，全部溢价出售，平均溢价率19.1%，共揽金111.6亿元。

本次土拍吸引了多家房企参拍，包括绿城、滨江、坤和、大家、兴耀、建发、建杭、伟星、招商、保利、中海等均有报名。

7宗地块全部被本土房企包揽，平均成交楼面价、溢价率均创2022年以来新高，延续了杭州土拍市场的热度。

最热门且参拍企业最多的是城东新城地块，经过一个半小时、44次出价的激烈争夺，最终被滨江集团24.44亿拿下，溢价率24.4%，成为溢价率最高的地块。

此外，滨江、华润置地和西站枢纽联合体，还以16.19亿元夺得余杭区西站新城地块，溢价率16.56%。

截至2月27日，滨江今年已获取土地5宗，且全部位于大本营杭州。

两月夺地5宗，拿地金额超76亿

从滨江集团此次的拿地来看，西站新城地块成交楼面价每平22776元，精装限价为每平36100元，差价为13324元。

一个月前，在杭州2024年首场土地拍卖上，其曾拿下6宗土地其中的2宗。其中，西湖区三墩地块，成交楼面价与精装限价差价为13982元；萧山区北干地块为9726元。

滨江近两个月成交的这三宗地块，楼面价与精装限价的差价，处在10000元至14000元的水平。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示：“今日的杭州土拍，7宗地全部溢价成交，几宗优质限价地的成交楼板价和限价也就相差1万/平左右，虽然利润空间微博，但是因为一二手倒挂，房企显然是冲着红盘薄利多销的确定性去的。”

“广州也应该借鉴杭州的做法，广州没有一二手倒挂，起码可以把起拍价调低一点，让房企去‘抢’好过因为起拍价过高乏人问津，给市场更多自我调节的空间。”他建议道。

中指研究院华东大区常务副总高院生则表示：“杭州节后推地优质，土拍持续高热，本土企业拿地积极，但从报名、竞价过程中，不难发现理性仍是企业拿地的主基调。此前热点地块，普遍开拍后15分钟内便会拍至高位，但本次竞价过程缓慢，房企加价理性，且地块最高溢价率24.4%，较前几批次中38.3%、36.3%、30.6%等有一定回落。”

“开年前几批供地将影响到上半年整体市场热度，因此通常推地质量偏优，且企业补仓意愿较强，共同促进了土拍市场高热的延续。目前，下批次出让地块暂未公示，但从供地趋势来看，预计地块质量、土拍热度依旧延续。”他补充道。

据搜狐财经统计，滨江今年获取土地5宗，拿地金额超76亿元，延续了其去年在杭州夺地的风格，也是当下为数不多敢于拿地的头部民营房企之一。

2023年，滨江共拿地33宗，其中杭州地区27宗。根据中指院数据显示，其在2023年权益拿地金额为256亿元，位列全国第十二名，而排在其前列的企业，除龙湖之外，全部是央国企或混合所有制房企。

2024年1月，滨江以23亿元的权益拿地金额，位列行业第9名；进入2月后，又在杭州夺得2宗地块。

“池塘”捞小鱼，继续争做1%

不久前，老板戚金兴对于滨江集团的拿地金额，有过明确的限定，未来几年投资金额要控制在销售金额的40%以内。

他将当下的房地产市场比喻为池塘，已被大网小网捞了30多年，大鱼已经没有了，小鱼虾可能也不多了，只能深入到塘底的淤泥层去，说不定会发现惊喜，找到甲鱼、黑鱼、泥鳅等，再不济还有河蚌、螺丝。靠着这些小鱼小虾，才能度过行业周期。

这与其更早之前提出的“苹果论”相呼应，他认为现在留给房企的，是那些发育不良、形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果，偶尔才有可能捡漏捡到好苹果。滨江应该具有深加工青苹果、小苹果的能力。

他用“主动卧倒，匍匐前进”来概括滨江的发展， “我们的战友倒得差不多了，留下来的都有点伤。如果继续站着，子弹特别容易打中我们，主动卧倒就是为了可以随时站起来，等友军上来之后，马上可以冲刺。”他解释称。

主动卧倒意在稳，稳规模、稳名次。2023年，滨江集团实现销售1534.7亿元，位居行业第11位，较2022年提升2位。

对于2024年的销售目标，戚金兴设定的与2023年大致相同，还是保持在1000亿元以上，销售额占全国总规模的1%左右。杭州继续保持大头，杭州、浙江省（除杭州）和省外的开发比例为6：3：1。

在他看来，房地产在未来五到十年内，还是中国的大行业，只要滨江的销售额能占到行业的1%或以上，还是大企业。