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当市场仍在讨论“止跌回稳”的基调时，上海、南京、苏州等头部城市的土拍市场，已用远超预期的溢价率给出了更为直接的回答：资金正在以前所未有的确定性地向极核地段集中。

地王频出：核心城市“资产荒”下的价值共识

先看上海。2026年浦东世博南码头地块经过112轮激烈厮杀，最终以楼面价8.2万/㎡落槌，溢价率高达40%，成为浦东土拍“年度王炸”。按照这个地价测算，未来项目售价大概率站上13万/㎡。2026年5月，南京玄武区紫金山南麓G16地块经90轮竞价，溢价率 50.24%，成交楼面价25882元/㎡，创下近10年南京土拍溢价率最高纪录，核心区价值持续上探。

金鸡湖商务区价值再攀峰，土地稀缺性持续印证

紧随其后，备受关注的苏州工业园区苏园土挂（2026）02号地块正式落槌，成交楼面价锁定在68,920元/㎡，溢价率约30.04%。这一价格，不仅刷新了苏州园区楼面价的天花板，更标志着长三角核心城市上海、南京、苏州均已进入地王逻辑的共振周期。

中指研究院数据显示，园区宅地供应逐年递减，金鸡湖沿岸已近乎无地可出，稀缺性叠加核心配套，让园区土地成为长三角高端资产的“硬通货”。此次土拍后，园区湖东次新高端住宅挂牌价已达8万元/㎡，未来新房价格仍有上涨空间。

价格价值双优，招商序成园区质价比最优解

金鸡湖商务区作为园区核心极，是苏州高端居住与资产配置的永恒底盘。在土地高溢价、高门槛的市场背景下，招商序以湖西十年罕见的约1.5容积率低密纯洋房，成为园区改善市场的质价比最优解。占据星港街中轴，近享东方之门、苏州中心等湖西顶配资源，容积率更低、居住舒适度更高。以远低于湖东地王的地价成本，打造同等级低密洋房产品，成为园区高端改善的“价值洼地”。

数据显示，招商序土拍后热度飙升，五月劲销约3.14亿，印证市场对其价值的高度认可。相较于湖东未来高房价、高门槛的产品，招商序兼具核心区位、低密品质、成熟配套，是当前园区改善置业的最优解。

Journalist's Day

（图片来源于案场）

板块向南发展，配套红利加速兑现

而星港街作为湖西向南发展的核心资源占有者，承接板块政策红利，从3号线+7号线+5号线的“三地铁+TOD”引领的立体城市，到高质教育同享的资源扩容，从地标重塑的产业升维到“三级公园体系”串联的15分钟便民生活圈，作为湖西下一个重要发展承载地，未来这里将新增约100万方宜居住宅，约100万方产业研发，约8万方商业服务，约24万方综合开发，约2万方交通配套，这里不仅将为湖西繁华的生长带来强大后劲力，也将成为未来湖西住宅的主力供地源。

（图片来源于网络）

（图片仅供参考）

（图片仅供参考）

（图片仅供参考）

同时当前区域利好加速兑现，招商序北侧的群力路东延预计2027年年中通车，将有效缩短与邻里中心、地铁7号线的通行距离。东侧百吉河西岸驳岸工程，河道改造治理中，生态基底与城市界面实现双向融合。东兴路邻里中心2026年即将竣工，集民众联络、商业服务、商务办公、酒店运营等功能为一体，价值前景清晰可见。

（图片来源于网络）

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