天时汤山·御邸:价格真倒挂吗?

听说明天开盘的天时汤山·御邸信心满满，连排号都取消了，采用“开盘当天先到先选”的销售方式。

根据和御邸销售聊的情况，顾问君觉得项目上下弥漫着乐观的情绪，大家都认为御邸与周边的万科翡翠公园二手房形成了一二手价格倒挂的现象，买到就是赚到，御邸肯定不愁卖。

如果真是这样，那要恭喜御邸。

因为一二手房价格倒挂的现象在北京还不多，在杭州很普遍。杭州的新盘不管是套总价2000万+，还是500万+，开盘都售罄，有的项目还需要摇号买。御邸采用不排号、先到先得的销售方式，听起来还挺公道，不欺负买房人心急。

鉴于如此好的投资机会，顾问君日前专门去御邸踩盘，对价格倒挂的事情做了详细了解，在这里分享给大家。看完后您再做判断，御邸到底值不值得买。

1、价格倒挂成因

顾问君了解到，所谓御邸的价格倒挂指的是御邸和周边的一个次新房项目——万科翡翠公园的二手房价格形成了倒挂。

“贝壳找房”上的房源信息显示：万科翡翠公园平层户型二手房业主挂牌价格较低6.2万元/平米，较高7.3万元/平米，中间值是6.7万元/平米。最近该项目的二手房成交价格在6.6万元/平米。

御邸平均单价约6万元/平米，只有172套房，位于万科翡翠公园的“环抱”中。

但是，稍微往远处走点距离，就会发现这里的二手房价格立即呈现断崖式下降。

例如，万科翡翠公园对面的2003年建成的名流花园只要3.6万元/平米；旁边2005年建成美树假日嘉园4.5万元/平米；北侧一公里2007年建成的北京洋房4.4万元/平米；靠近立汤路2009年建成的望都新地4.1万元/平米，平均下来，整个区域的二手房挂牌价格只有4.5万元/平米。

由于御邸位于昌平区北七家地区，虽然有地铁通达，但是特别地理位置是处于北五环外，接近北六环的近郊区域。在市场上行的时候，一般是城里客户外溢出来买房，近郊房子价格跟着城里房子一起涨。但是如果市场下行的时候，则是近郊的房子率先跌价，尤其是非别墅类的普通住宅项目，价格在熊市的时候一般涨不起来。

当下市场处于啥阶段，相信大家心里都有判断。

所以，御邸周边的二手房价格在这两年里普遍是下跌的，只有万科翡翠公园价格比较坚挺，是什么原因呢？

通过询问周边的中介，顾问君得到的答案主要来自两方面：

1、 万科业主抱团“护盘”

万科翡翠公园业主多为小资和中产家庭，对于房价比较敏感，而万科这个项目是区域标杆盘，房价本来就容易站岗，买入这个项目的业主自然想让房价只涨不跌。于是大家在挂牌出售时，比较有默契。

这个情况与2018年杭州稥时公寓业主群统一二手房报价口径事件有些异曲同工。业主之间相互提高信心，抱着积极的心态，房子不降价卖。

2、万科物业和配套的价值

万科翡翠公园是万科在昌平打造的排名前列街区式洋房产品，品质相对较高，而且万科物业的管理水平也是人尽皆知。加上万科配建了商街，水池等一系列硬件和景观，整个社区的生活氛围还是颇具品质感的。

最重要的是万科物业服务口碑很好，对于二手房来说，一个好的物业公司可以让房价比周边项目多卖5-10%。

2、御邸能涨吗？

奔着价格倒挂来买御邸的买房人，多数有点投资的心理，希望御邸二手房价格将来像旁边万科翡翠公园一样稳步上涨。

很多想买御邸的朋友也问顾问君这个问题，在这里顾问君简单说下自己的观点，仅供参考——

1. 买入时机问题

对于北京楼市来说，房子的资产安全性是比较好的，能涨多少，主要取决于你买的时机和你买入的价格，虽然目前市场是底部，但是御邸这样的项目拿地成本并不低，对比周边二手房均价和区域价值来说，价格优势不明显。

目前买房真得奔着“房住不炒”去买，如果奔着投资升值的动机，建议还是考虑五环以内的网红盘。

2. 产品纯粹性问题

万科翡翠公园二手房价格坚挺，跟项目的纯粹性有关，这是万科打造的“翡翠系”高端项目，又是标杆，从产品品质到客群都比较高端，因此业主能团结一心，维护房价。

万科翡翠公园户型80平米起，主力户型110-125平米。而御邸是从56平米起，较大125平米，未来社区居住人口的经济实力相差较大。

御邸体量小，户型种类又多，分摊到每个户型上都是十几、二十套，通俗的讲就是“有点杂”。

3.得房率问题

御邸得房率75-78%，万科翡翠公园得房率78-86%，我们用125平米户型算下套内单价：

算完套内单价，倒挂的差距是不是一下缩小了很多？

而且万科翡翠公园增值的核心除了硬件，还有万科物业的支撑。据说，御邸只用自己的物业公司，在物业品牌价值上又低了一截。

更为重要的一点是，距离城区较远的区域在这轮市场变化中呈现出购买力向内收缩的特点，尤其是内城出现了一些高性价比楼盘，让不少业主开始向城市核心区换房。万科翡翠公园二手房挂牌量大，也有这方面的原因。

如果郊区的回流是趋势，那么区域内的二手房价就不会有很好的支撑，再加上周边还有大体量，单价更低的新盘入市，御邸看似倒挂的价格优势，其实就是正常的市场价值体现。

至于御邸是不是“买到即赚到”，估计您心里早有了答案。