换通道 引活水 六位业内人士详解不动产私募投资基金

作者丨王迪

出品丨焦点财经

金融支持政策提振加速，正让房地产迎来新的“活水”。

2月20日，据证监会网站，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。同日，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》发布 ，对管理人、投资者门槛等多方细节规范，对机构释放吸引力。这也成为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、发挥REITs盘活房企存量资产等利好融资政策之后的又一重磅举措。

对此，万和证券北京分公司私募业务负责人李瑞在接受焦点财经采访时指出，以前地产资金大多是通过信托来做，现在等于换个通道，所谓以REITs或者私募基金方式，对于目前的房地产纾困而言，肯定是雪中送炭，会刺激房地产。

“私募有两种，目前国内分为一级和二级，一级就是股权直接占股份，二级就是证券，主要投资于市面上的各种债券、股票等有价证券。”他表示，不动产私募投资基金相对于信托来说，谈不上谁比谁灵活，但有一点确定，就是给房地产“输血”。

高和资本执行合伙人周以升则认为，这是不动产资产管理和中国房地产行业的里程碑事件，相信行业的发展将会成为存量盘活的重要抓手，促进房地产行业转型的有力手段，也将释放中国经济的内生活力，不动产私募投资基金将成为中国资产管理行业的重要类别。

一位不愿具名的资深投行则告诉焦点财经：“该政策主要聚焦两点：第一，地产行业从谷底到支柱产业的政策改变；其次是规范化管理，以前也有不正规的私募以明股实债等方式去投资地产，现在有了指导，阳光化去做金融业务也是未来的一个方向。”

延续“第三支箭” 盘活存量资产提高流动性

事实上，2022年11月，在第三支箭的政策中就曾提及开展不动产私募投资基金试点，助力房企探索新发展模式。此次试点意味着让私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提升行业流动性，盘活存量资产。

当房地产告别增量市场，存量市场成为未来发展的潜力板块。经过几十年的发展，我国不动产行业已经积累了大量的存量资产，且在清理通道业务、限制基金投资范围等一系列趋严的监管政策下，新增的不动产私募股权基金规模和产品数量呈逐年下滑趋势。去年，华润有巢租赁住房REIT正式上市。2023年1月，万科与建设银行试水百亿租赁基金，都成为存量资产盘活的样本。

但相对于上述两种项目的专向融资用途，某投行人士告诉焦点财经，不动产私募投资基金试点以灵活投资的方式提出确实是首次。他认为，之前纯地产类基金不能备案，现在开了口子，私募对于投资者要求低，对于基金成立的要求也低，相当于更有灵活度了。

“对于投资者而言，融资需要有个主体，私募是个机构，赚钱不是主要的，主要是可以盘活资产，用简单粗暴的方式，直接投资，给予地产项目资金，从赚钱角度来看，此种私募就是直接投项目股权，然后进行分红。”

易居研究院研究总监严跃进则指出，该政策的区别是，私募基金过去也可以投资住宅市场，但是2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本上被限制了，即去杠杆的政策动向。

“这会让私募基金的投资方向更加多元化，但是在传统住宅领域，主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。”

当然，此次政策明确规定了对象及管理人条件、投资者门槛等，对基金托管、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、信息披露和报送提出了规范要求。

首先，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。此外，证监会还明确称，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

值得一提的是，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。

拉动基建 为房地产及地方政府纾困

根据证监会数据显示，截至2022年末，协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时指出，该政策主要是想吸引社会上的钱，这些钱要至少一千万以上，能够出一千万以上为房地产托底、接盘，反映了现在政策方向，主要是为房地产和地方政府解困，可以投基础设施，主要希望给房地产基建及地方政府财政给予帮助。

“因为地方政府很缺钱，现在是给予房地产多个融资工具，给地方政府多个融资工具，拉动基础设施建设，或者是以现有物业套现拉动发展。”

焦点财经曾在《城投“惊雷”:谁为托底者托底?》中详解地方债务及城投债境况。根据wind数据显示，截至2022年6月底，各地投融资平台总负债已经超过了65万亿元，比2021年底增加16%左右。此外，江苏、浙江、山东成为涉房城投平台数量前三位的城市。

至于不动产私募基金效果如何，黄立冲则认为效果方面会有一定作用。他指出，央行12月和1月是水漫金山式的印钞，M2已经达273万亿。这些钱主要在机构和一些能贷款的大户手中，国家无法直接印钞投到挽救房地产、挽救地方城投、给地方基建支持、解决烂尾楼问题，因此通过这一政策可以让机构和大户借出银行的钱，然后挽救该领域。

但是，央行想通过此种方式+印钞“组合拳”解决房地产烂尾楼问题、给地方政府变相的资产套现，帮地方政府脱困，让烂尾楼能套现，以此将这些问题变成投资者手中的资产，只能是转移矛盾，不能99%解决本质问题。

据焦点财经查询，目前2022年的M2已经高达266.43万亿元，且目前还呈现增长趋势。

国央企更易吸取资金 商业地产更具投资潜力

事实上，私募股权基金的运作方式是股权投资，即通过增资扩股或股份转让的方式，获得非上市公司股份，并通过股份增值转让获利。

那么，该政策实施对哪些企业、哪些板块更有利？

李瑞对焦点财经表示，未来肯定是头部房企尤其是央企更容易获取资金，未来中小房企活下去很艰难。

他进一步解释称，现在各种不同性质的房子，由政府来规划，配套对应的政策及资金，不动产私募基金更偏向于一种配套工具，房地产也倾向于专心造房子的行业。

“至于融资，未来的房地产融资不再会像以前那么多表外融资，或者各种金融杠杆大大降低了。把原来房企金融属性变成了一种实实在在的制造业，成为整个国民经济服务的一个部门，未来的房地产就是制造业的利润。”

根据证监会要求，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。其中存量商品住宅方面，在中基协《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中明确，存量商品住宅是指已取得五证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目。

业内的看法则是，三类存量会成为不动产私募投资基金的重点投放领域：烂尾楼事件产生的不良资产、保障性租赁住房产生的存量资产、传统意义上的商业办公等存量资产。

另一位不愿具名的证券投资者向焦点财经透露，身边很多朋友都在讨论不动产私募基金，并跃跃欲试。他认为，一般商业地产肯定最看好，因为有稳定的现金流做支撑，一般位置都很好变现。其次，保障房安置房也会有涉及，以此为公私合营做地产打下了基础。