降低购房成本、北京楼市放大招:城六区二套房首付降至50%,房贷年限增至30年

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

编辑|吴亚

继“认房不认贷”之后，北京楼市再放大招。

12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

同时，取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

北京市住建委相关负责人表示，“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”

易居研究院研究总监严跃进认为，“此次政策北京出台了四项重磅政策，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、下调房贷利率。这也充分说明，当前北京从支持合理住房消费角度出发，继续出台有力政策，巩固和推进房地产市场的企稳向好发展态势。”

城六区二套房首付降至50%

此次优化调整最大的看点是降低首套房、二套房首付。

调整之前，北京的政策是个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

此番调整后，将不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。

严跃进认为，降低了首付比例直接效应是减轻首付款的支付，购房者的购买力自然一下子提高了，这对于增加购房信心和积极性、带动交易量上升等都具有积极的作用。

以总价1000万元商品房为例，按照新规，在大兴区购买二套房的首付比例从过去的80%降至40%，减少了400万元。

“此次也落实了区域方面的差异化政策，这说明精准施策。此次政策说明，根据城六区和非城六区做了差异化政策，有助于各地根据实际情况落实购房政策。很显然，对于非城六区的购房者来说，其二套房的首付比例为40%，也有助于更好促进改善型住房需求的释放。”严跃进指出。

北京市住建委相关负责人介绍，“购买城六区之外的住房首付比例略低，这既符合北京城市功能和布局优化调整的要求，也结合了近几年土地供应实际，以促进职住平衡。”

不仅如此，《通知》还提出，取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。

严跃进表示，“通过延迟贷款年限，可以使得贷款额度更足，或者每个月的月供压力减少。这都说明贷款方面用足用好的导向，有助于促进购房者购房压力的进一步降低。”

调整普通住宅标准

除了降首付比例，此次优化调整另一个看点是：调整普通住宅认定标准。

资料显示，对普宅认定标准进行优化。北京市现行普宅标准为2014年发布，主要包括三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

《通知》认为，北京市现行普宅标准与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。

调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。

严跃进指出，“建筑面积标准做了调整，从过去140平方米的界限调整到144平方米，说明进一步用足政策，确保更多房源从面积户型的角度进入到普通住宅的标准。”

“过去对于住房的标准，设定的基准线是120平方米，同时允许各地上浮20%，也就是增加到144平方米。但是北京当时没有用足这个政策，其普通住宅户型的标准是按140平方米的标准进行的。这次其实从140平方米变为144平方米，也就说明和各地普遍按144平方米的标准做了对齐。自然这对于140-144平方米的户型来说，过去可能属于非普通住宅，但现在也就可以纳入到普通住宅的标准了。”

严跃进认为，此类政策下北京普通住宅的数量达到了70%左右的水平，政策覆盖面广，说明此类政策更好地保障了购房者的权益，促进购房者购房成本进一步降低，尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳情况，都会据此调整，即降低了税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。

新发放房贷利率最低4.2%

除了首付款成本降低，此番优化还将减轻新购房者月供负担。

《通知》明确，降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

调整后城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

这相较调整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明显下调。

据悉，央行最新公布的11月份LPR报价为：5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

严跃进指出，“这对于城六区的首套和二套的房贷利率做了较大的调整，有助于促进月供或按揭贷款成本的降低。”