跳出基础物管“红海”,世茂服务掘金城市管家“蓝海”

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

并购热潮逐渐褪去，物管行业“去泡沫化”渐入尾声。由于地产关联方输送能力减弱，地产危机也让上市物业股估值修复面临阻碍。此时，想要赢得主动，物企需要拓延业务半径，同时走出独立之路。

8月31日，世茂服务（873.HK）发布2023年中期业绩。纵览整张财报，得益于战略迅速调整，世茂服务业绩呈现抗周期性。上半年，世茂服务经营所得现金流净转正，归母净利润同比提升11%，业务质量与盈利能力显著提升。

值得一提的是，世茂服务养老服务业务收入占比持续增至7194万元，同比大幅增长45.3%。城市服务业务收入6.55亿元，毛利率较2022年全年提升约1个百分点。

现实的情况是，我国第三产业迅速发展，居民消费逐渐由生存型、物质型消费转向服务型消费转变，这意味着城市服务成为新的蓝海市场。跳出基础物管红海，非住宅市场可以有效填补住宅物管市场增量萎缩的缺口。面对新的主战场，世茂服务已经早做战略前置规划。

管理层做出解释，世茂服务要坚持高质量发展，做长期主义，凭专业化能力赚“经营”的钱，物管企业作为市场化主体，将继续在国家治理和城市治理中扮演重要角色。

除挖掘新盈利增长点之外，世茂服务也在不断增强第三方拓展面积占比，期内，公司合约面积增至3.46亿平方米，来自第三方面积占比达77.6%，不断增强发展的独立性，为历史新高。

盈利结构优化：多个大单助力利润指标回升

相对于地产企业盈利的明显下滑，物管行业承压能力显现。

上半年，世茂服务聚焦经营，回归本心，通过制定“八大战役”聚焦现金流管理、盈利能力提升、市场拓展等问题，多项指标呈现上升，而发展质量也在不断优化。

半年报显示，上半年世茂服务实现营业收入40.98亿元，毛利润8.63亿元，归母净利润1.55亿元，同比增长11%。核心归母净利润率7.7%，公司经营所得现金流净额转正，达3.51亿元，净现比大幅提升至1.72，创历史新高。

就成本控制而言，世茂服务上半年公司管理费用率、销售费用率、财务费用率三项费用率相较于2022年底，大幅下降8个百分点。2023年上半年世茂服务不仅整体收入结构更优，盈利质量也显著提高。

从盈利结构来看，世茂服务与地产的关联度持续降低。上半年，世茂服务物业管理服务收入26.13亿元，同比增长11.5%。非业主增值服务收入1.21亿元，收入占比下降至3.0%，社区增值服务业务收入7.09亿元。基础物管服务业绩压舱石的作用显现。

业务上的“排兵布阵”给予盈利对冲风险的可能，而深耕策略则能更好地为物企网罗用户。

据了解，世茂服务采取的是“中心城市深耕”策略，通过聚焦高潜力业态及项目和高能级的城市，撬动更高的单位面积收益。

2021年以来，世茂服务全面构建用户响应型组织，至今为止，世茂服务客户满意度连续3年保持85%以上，客户的认可也为公司带来了高续约率、高收缴率以及高物业费水平。2023年上半年，世茂服务的续约率、物业费单价分别为94%，2.2元/平方米/月，保持行业领先水平。

半年报显示，世茂服务上半年深耕19城贡献55%的外拓年饱和收入。报告期内，公司高潜力住宅及学校项目合约面积占比达47.2%，公司位于一线二线及新一线高能级城市的项目合约面积占比达68.3%。

发力第三方外拓，走出独立发展道路

除了品牌效应的释放，独立第三方的能力亦是一家物企能力的显现。在物企转型期，从聚焦高能级城市实现高质量发展，到强化自身市场外拓能力，并在存量市场依托居民与企业消费走出一条独立发展的道路成为行业共识。

今年上半年，物管项目市拓竞争性明显加剧，上半年主流物企都明显加大了在项目外拓方面的进度。

根据克尔瑞物管《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》，前7月物企新拓合约面积超过2000平方米的有9家，而世茂服务新增合约面积为2457万方，位居新拓合约面积第9位，超过目前的龙湖智创生活、金茂服务等。

从半年报来看，世茂服务不仅独立性逐渐显现。就面积而言，世茂服务第三方外拓新增合约面积2635万平方米，新增年饱和收入7.27亿元，同比增长20.6%，世茂服务合约面积增至3.46亿平方米，来自第三方面积占比达77.6%。

从盈利贡献度来看，截止2023年6月30日，世茂服务实现营业收入40.98亿元，其中来自关联方的收入占比持续降低至5.3%，为历史新低。

收入之外，外拓中标率亦是一家物企综合实力的反映。

今年上半年，世茂服务第三方项目外拓中标率提升至36%，第三方市场拓展能力持续提升。更为重要的是，第三方外拓项目质量进一步提升。

半年报给出的数据是，世茂服务第三方外拓物业费均值提高15%，至2.3元/平方米/月；外拓新增年饱和收入7.27亿元，单方合约面积产生的饱和收入较去年同期提升39.9%。

值得一提的是，2023年上半年，世茂服务第三方外拓成功中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目令公司实现了物业管理业务首个破亿合同的突破。此外，亦有数十个超千万级优质中标项目，如郑州赫优仕广场写字楼项目、兰州大青山农副产品物流中心等。

抢滩养老赛道，构筑新资金“流量池”

对于物企而言，物管基础服务是基本盘，而多样化业务探索是“兴奋剂”。只不过，只有找到垂直新兴赛道，才能正确实现“掘金”，获得新利润增长点。

目前的情况是，预期寿命提升，老龄化趋势加快，物业服务企业贴近业主，在增加养老育幼服务消费方面，有着得天独厚的“地利”“人和”优势。这意味养老是一块巨型蛋糕。

根据艾瑞咨询《2021 年中国养老服务发展报告》估计，2020 年我国养 老产业整体市场规模为 7.7 万亿元，预计 2030 年我国养老产业市场容量将达到 22.3 万亿元。尤其是，在《关于推进基本养老服务体系建设的意见》印发之前，各部委已多次出台了相关文件。

对此，世茂服务已经实现“轻资产”居家养老业务领跑行业，并形成新的现金“流量池”。

上半年，世茂服务旗下专业养老品牌椿熙堂以居家养老服务业务为增长引擎，营业收入同比大幅增长45.3%，增至7194万元， “势如破竹”持续开拓版图。

据了解，目前，椿熙堂已实现“轻资产”居家业务全国化布局与乌镇智慧养老标杆打造，已形成居家养老业务、机构养老业务、社区养老业务三位一体多层级的长期照护服务体系。其业务已覆盖全国23座城市，服务320余个社区站点，超35万老人。

此外，围绕“中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商”的战略定位，2023年上半年，世茂服务成立数智生活服务公司，聚焦“用户+”业务，完成智能家居、智慧家装、社区新零售及社区托育四大业务整合，为客户提供一站式综合增值服务。