一周政策|证监会启动不动产私募基金试点,雄安新区农行推出“连心贷”

2023年第9周政策（02.20-02.26）

核心动态： 

证监会启动不动产私募投资基金试点；

雄安新区农行推出“连心贷”；

杭州2023年首轮土拍收金182.23亿元；

荣丰控股拟回归房地产开发主业。

 ---   01 全国政策   --- 

★【国常会】国务院常务会议于2月22日召开。会议强调，当前经济增长正在企稳回升，但仍面临诸多挑战。已出台的稳经济一揽子政策和接续措施中的一些减税降费政策仍有发挥效应的空间，要深入抓好落实。坚决制止乱收费、乱罚款、乱摊派，健全长效监管机制。多措并举提振市场预期，巩固经济增长企稳回升势头。

★【国资委】2月23日，国新办举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会。会上提到，有效防范化解重大风险。稳妥做好重点领域、重点企业风险处置，强化资产负债率刚性约束，确保高负债、高风险企业资产负债率有明显降低，抓好房地产、金融等领域风险防范应对。

★【央行等五部门】2月23日，据中国人民银行官网，人民银行会同银保监会、证监会、外汇局、广东省人民政府联合印发《关于金融支持前海深港现代服务业合作区全面深化改革开放的意见》。提出，支持前海合作区内企业依法利用香港（开放式基金型公司或有限合伙基金等）平台进行融资及开拓海外业务，以及利用房地产投资信托基金将优质地产及基础设施项目在香港上市及进行融资。

★【证监会】2月20日，证监会发布消息称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。此次试点工作是健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

诸葛点评：我国公募基金市场的底层资产是从基础设施领域开始的，并且仍处于发展的起步阶段，自从去年11月28日证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，其中提出进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用，意味着我国公募REITs市场将迎来新发展。本次发布不动产私募投资基金试点，实际上是对第三支箭的贯彻落实，是对房企股权融资渠道的重要补充，对于缓解房企债务压力，盘活存量，优化资产负债表，提升行业流动性有着重要意义，有利于进一步解决房企资金难题，满足房地产领域合理融资需求。

★【财政部】2月22日，财政部党组书记、部长刘昆公布在全国财政工作会议上的讲话，讲话中提到， 2023年要积极稳妥防范化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险底线。用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展。

★【中国房地产业协会】2月20日，据中国房地产业协会官微消息，中国房地产业协会与中国环境保护产业协会在北京举行战略合作签约仪式。双方将建立战略合作伙伴关系，共同参与绿色低碳建筑、绿色建材、绿色家居以及绿色建造相关国家标准、行业标准的制修订工作等，以实际行动推动房地产行业技术进步。

★【银保监会】2月20日，据银保监会网站，中国银保监会办公厅发布关于印发银行业保险业贯彻落实《国务院关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》实施意见的通知。其中提到，鼓励全国性银行向山东倾斜不良资产处置政策资源，加快工作节奏和处置进程。督促山东中小银行加强资产质量真实分类、加大拨备计提力度，有效处置不良资产。

★【农业农村部】2月21日，农业农村部发布关于落实党中央国务院2023年全面推进乡村振兴重点工作部署的实施意见。其中提到，深化农村土地制度改革。稳步推进农村承包地改革。扩大第二轮土地承包到期后再延长30年试点范围，研究制定关于延包试点工作指导意见。稳慎推进农村宅基地改革和管理。深化农村宅基地制度改革试点。积极稳妥激活农村闲置宅基地资源，引导和规范盘活利用行为。

★【央行、银保监会】2月24日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见，支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

 ---   02 城市政策   --- 

★【扬州】2月20日，扬州市住建局出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，通知共有8条措施，包括放宽新房购买条件、完善二手房交易政策、优化公积金贷款业务、首套房契税补贴、调整首套房商业贷款利率等。其中提出，在市区新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可上市交易；建立利率动态调整机制，首套房利率下调至“最低3.8%”。

诸葛点评：结合扬州近期楼市表现来看，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，扬州2023年1月新房成交仅有763套，较2021年6月份以前月均1700套成交水平有较大差距，因此出台宽松政策对扬州楼市加速恢复是较为必要的。此外，扬州地处长三角经济圈，潜在购房需求仍然较多，本次政策从多方面施力，将促进购房需求进一步释放，为楼市成交加宽通道。

★【常州】2月20日，据消息，常州市近日拟从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，以促进房地产市场平稳健康发展。其中提出，计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元；取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。2月24日，据“常州发布”官微，常州首套房贷利率下限自明日起由4.1%降至3.8%。

★【沈阳】沈阳市委、市政府印发了《实施积极生育支持措施促进人口长期均衡发展实施方案》。提出，落实支持多孩家庭购买自住住房的政策，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。

★【日照】2月22日，山东省日照市多部门联合印发《日照市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施意见》。提出优化个贷首套房认定标准，支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房，有效扩大首套房政策享受群体范围，降低购房负担。探索专营机构租购二手房、“以旧换新”购房模式。完善“带押过户”等配套措施，激发二手房市场交易活力。

★【重庆】2月20日，据重庆银保监局网站消息，重庆银保监局、市金融监管局、市商务委联合印发《金融支持消费恢复助力扩大内需若干措施》。从推动消费供给提质、促进消费需求释放、支持消费市场纾困、完善消费促进机制等四个方面入手，推出十四条具体工作措施。其中包含，实施差别化住房信贷政策，支持居民刚性和改善性住房消费。

★【雄安新区】①雄安新区首个商品房项目“华望城”开售，符合“3+1”条件的群体可购房，“3+1”条件即必须满足3个条件，另外4个条件满足一个即可。“3”指的是，与一、二、三类疏解企业(或雄安人力)签署正式合同；在雄安新区无房，能开无房证明；具有一、二类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一个月，三类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一年以上。“1”指的是具有北京户口；新区积分落户；有雄才卡；单位开具的人才证明购房人具有本科以上学历；新区五年社保。同时，实行住房限售政策。商品住房自取得不动产权证书满5年后可按规定上市交易；共有产权住房自购房之日起满5年后可按规定取得全部产权，再满5年后可上市交易；一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。

②2月22日，据消息，农行近期针对雄安购房者推出新的商业贷款产品 " 连心贷 "，主要以未婚男女朋友作为共同还款人。对此，工作人员表示，已有员工看到相关文件，但目前尚未出台具体操作细则。

诸葛点评：从市场的角度看，商业银行目前贷款额度充足，无论是在贷款利率还是在借贷条件上均宽松，加大对房地产市场交易的支持，有利于促进房地产市场平稳发展，产品多样化的做法也是值得肯定的。从信贷产品本身风险角度看，“连心贷”的还款主体是男女朋友，由于男女朋友更多的是情感关系，并没有法律关系，若后续出现情感纠纷，出现贷款违约的概率较大；此外，对于贷款者自身而言，若后续出现情感纠纷，难以划分各自义务，也会给自身带来更多的麻烦，建议男女还是谨慎使用连心贷进行贷款。

★【西安】2月21日，西安住房公积金管理中心发布关于西商住房公积金融合发展互认互贷有关事项的通知。提出，恢复办理在西安市购买自住住房的商洛市住房公积金缴存职工公积金贷款业务，商洛市住房公积金缴存职工与西安本地缴存职工享有同等贷款权益。

诸葛点评：西安市和商洛市实现住房公积金互认互贷，意味着西安、商洛两地市民买房时可以享受异地贷款与所在地贷款同等的权益。在小范围内或者都市圈内实现了住房公积金一体化协同发展，是购房市场的重要变革，为两地的购房者提供了便利，实现互利互通，有利于合理配置住房公积金资源，打破了住房公积金办理属地化限制，解决跨市买房的难点痛点，进一步完善两城的住房公积金服务体系。

★【新疆】新疆住房公积金网站发布《新疆维吾尔自治区住房公积金个人住房贷款业务规范》，3月1日起实施。住房公积金个人住房贷款月还贷本息不得超过家庭月工资收入的50%至60%。借款人或共同借款人当前有其他贷款的，应同时纳入月还贷本息测算。住房公积金个人住房贷款额度不超过实际房价的80%。

★【济南】2月21日，济南市地方金融监管局、市住房城乡建设局联合山东证监局、上海证券交易所组织召开房地产企业债券融资座谈会。会上强调，下一步，市地方金融监管局将继续搭建好房地产企业与山东证监局、上海证券交易所的沟通桥梁，推动资本市场支持房地产各项工作稳步落地见效，促进济南市房地产市场平稳健康发展。

★【石家庄】近日，为进一步提升商品房买卖合同签约和备案效率，保障房屋交易安全，方便购房群众办理后续业务，自今年5月1日起，石家庄市将在全市范围启用商品房买卖合同电子签约。

★【郑州】2月22日，郑州市人民政府发布关于印发郑州市2023年国民经济和社会发展计划的通知。其中提到，持续提升房地产开发投资，加快推进147个保交楼项目进度，持续推进郑东新区合村并城祭城北安置区建设工程项目、郑州高新区郭村安置房建设项目等445个保障性安居工程项目建设，着力抓好355个新建商品住宅项目，力争房地产开发投资完成3000亿元。

 ---   03 宏观市场   --- 

★【LPR】2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2月一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别为3.65%和4.3%，与此前持平。自去年8月非对称下调之后，LPR已连续6个月不变。

 ---   04 土地市场   --- 

★【青岛】2月20日，青岛披露市辖区2023年第一批次拟出让住宅用地详细清单，共计14宗住宅地块，宗地面积共46.7公顷，拟出让的时间段为2023年2月21日至2023年5月20日。

★【杭州】2月21日，杭州2023年第一批次供地出让。本轮供地共推出13宗涉宅地，总起价166.73亿元，总出让面积54.36万平方米。最终，13宗涉宅地共收金182.23亿元，其中有8宗地达到上限价格进入摇号环节。

★【天津】2月21日，据天津广播官微，2023年东丽区将重点推介29宗居住和商服用地，可用地面积共计2526亩，涵盖区内万新、张贵庄、新立、金钟、军粮城、东丽湖六大区域。与此同时，宁河区2023年重点招商推介地块50宗，总出让面积约191公顷，建筑总规模约322万平米。

★【北京】2月22日，据北京市规划和自然资源委员会官网，《北京市2023年度建设用地供应计划》已于日前经市委市政府审议通过。2023年度北京市计划安排建设用地供应总量3190至3630公顷，供应总量与2022年基本持平。其中，住宅用地1060公顷（产权住宅用地800公顷，租赁住宅用地260公顷）。

★【广州】2月21日，广州市规划和自然资源局发布国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，首轮集中供地将供应16宗地块，总建筑面积214.25万平方米，总起始价324.01亿元。

★【苏州】2月23日，苏州2023年第一批集中供地收官，今日位于高新区和吴江区的5宗地块出让，收金56.12亿元。至此，苏州第一批次11宗宅地全部出让，总出让面积39.26万㎡，总建面70万㎡，总收金约140亿。

★【深圳】2月23日，深圳市规划和自然资源局关于发布《2023年第一批次拟出让居住用地项目清单》，今年第一批次宅地共计有5宗地块拟挂牌出让，其中光明2宗，宝安、龙岗、坪山各1宗，用地面积合计10.58万㎡。

★【西安】2月24日，陕西西安挂牌4宗地，分别位于高新区、高陵区2宗、阎良区航空基地。地块净用地面积共18.61万平方米，总起价173319万元。

 ---   05 租赁市场   --- 

★【宁波】2月20-21日，宁波市房地产工作座谈会暨中央财政支持住房租赁试点现场会在余姚市召开。会议要求，各地要切实发挥房地产业的经济支柱性作用，推动经济运行整体向好发展。各地要提前谋划短期和长期住房政策，做好政策储备。根据市场形势，及时对短期政策做优化调整，并从人地挂钩、金融环境、租购并举等方面研究房地产长期政策。加大现房销售工作力度，实现住房品质有力提升。扎实做好住房租赁试点发展工作，着力打造住房租赁市场发展的“宁波模式”。

 ---   06 企业动态   --- 

★【荣丰控股】2月20日，荣丰控股集团股份有限公司发布公告称，集团拟通过现金出售的方式，向控股股东盛世达出售威宇医疗33.74%股权。交易完成后，公司不再持有安徽威宇股权，将剥离威宇医疗，回归房地产开发与销售的主营业务。

★【万达集团】①2月20日，据万达集团官微，万达酒店管理公司海外委管高端酒店已达6家。未来5年，万达酒管目标为国内签约及委管酒店500家、海外签约及委管酒店30家。

②2月21日，据消息，河南省省长王凯与万达集团董事长王健林举行工作会谈，就开展务实合作进行深入交流。王凯表示，河南将全力支持万达集团与郑州、洛阳等地加强合作，加快完善项目服务配套，持续打造一流营商环境，为企业发展壮大创造有利条件。

★【福星股份】2月20日，福星股份发布《2022 年度向特定对象发行 A 股股票预案》修订稿。根据公告，本次向特定对象发行股票的数量不超过发行前公司总股本的30%，即不超过284,796,742股（含本数），募集资金总额不超过134,064.18万元，在扣除发行费用后拟用于3个项目的建设。

★【远洋集团】①2月20日，远洋集团控股有限公司与北京农村商业银行股份有限公司签署《战略合作协议》。北京农商银行向远洋集团提供100亿元的意向性授信额度，双方将在房地产投资与开发、不动产资产管理等领域开展业务合作。

②2月23日，据报道，远洋集团已完成“21远洋控股PPN002”债券的本息兑付，共计约31.3亿元，该产品于2023年2月26日到期。

★【碧桂园等】2月23日，据银行间交易商协会官网消息，碧桂园地产集团有限公司200亿元中票、绿城房地产集团有限公司110亿元中票、厦门中骏集团有限公司30亿元中票、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司20亿元中票、成都兴城人居地产投资集团股份有限公司30亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。

★【招商积余】2月22日，据招商积余官微，招商积余与滨海商投集团签订战略合作框架协议。双方就开展区域城市服务合作展开交流。下一步将整合资源及力量，充分发挥各自优势，以城市管理运营服务为出发点，加强全方位合作，推动高质量发展，实现互利共赢。

★【发债情况】①2月20日，据上交所披露，北京首都开发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）品种一票面利率为5%、品种二票面利率为4%。债券发行总规模为不超过39亿元（含39亿元）。

②2月20日，金融街发布公告称，金融街控股股份有限公司于2023年2月15日发行了23金融街MTN002。债券名称为金融街控股股份有限公司2023年度第二期中期票据，发行金额为13亿元，票面利率为3.67%。

③2月20日，据深交所披露，平安证券-上海建工安置房资产支持专项计划已获通过。债券类别为ABS，拟发行金额为26.4亿元，发行人为上海建工房产有限公司，承销商/管理人为平安证券股份有限公司。

④2月21日，中国金茂发布公告称，公司全资附属公司上海金茂已于2023年2月20日完成向专业投资者发行本金为人民币17亿元的公司债券。公司债券的期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。上海金茂拟将发行公司债券所得款项用于偿还其到期债务。

⑤2月21日，保利置业发布2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书。根据公告，本期债券发行金额不超过人民币20亿元（含20亿元），不设置超额配售。

⑥2月23日，据上交所披露，厦门国贸集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行短期公司债券（第一期）票面利率为2.99%。债券简称23厦贸S1，发行规模不超过人民币5亿元（含5亿元），本期债券期限为180天。