捂了20年的房子,抛了

原创 房小评中国房评报道 

自从房地产税试点的消息出来之后，北京东三环、东四环一带核心地段不断有几十套、上百套的老项目新房源抛出。

出现大单抛盘的项目多有十几年，甚至二十年以上的房龄，被集中抛售的却多是毛坯房，没人住过，要么是某公司之前购买，要么是开发商持有。

最吸引人的是位于东三环燕莎商圈的“亮马·福景苑”项目，这个建设于2002年左右的高级精装公寓，在9月份就抛出了几十套房源。

北京的豪宅经纪公司丽兹行还专门为福景苑做了PPT进行推介。按照销售代理人员的介绍，项目售价约7.5万元/平米，为毛坯交付，如果要精装，需要额外每平米加3000元的装修费。

福景苑的位置优质，别的不说，就说一条，推窗楼下就是美日法等国大使馆，向左看就是朝阳公园、蓝色港湾，向右看就是繁华的东三环和燕莎商圈。

项目由于拿地较早，户型设计还保持着早年香港豪宅的范儿：145平米、179平米只做两居室；195平米只做三居室；225和268平米做四居室。

这种设计，就彰显出开发商的外资或港资身份。

果然，工商资料显示，福景苑的开发商是北京新联协创房地产开发有限公司，这是一家中外合资企业，下面少有的分支公司就是福景苑的物业公司。

这家公司在开发福景苑项目后，并未再从事房地产开发。

据称，项目用地早在上世纪80年代就拿下了，一直拖到2002年左右才建设完成并精装销售。在过去20年里，由于北京房价一路上涨，加上福景苑是北京核心地段高级公寓，周边是大使馆及外企总部，外籍高管或外交官员租房又是公费报销，导致福景苑租金很高很坚挺，房子的换手率也很低。

根据安居客网站福景苑租金报价，一居室月租金约1.6万元，三居室月租金在4.5万元左右。所以，福景苑一直是富人眼里良好的收租资产，很多人买了就放着收租。还有一些上市公司也买入福景苑的房子，一边收租一边等待房价上涨，博取红利，更作为上市公司业绩的压舱石。

大家都记得2019年底，很多上市公司因为年报业绩不行，纷纷抛售手里的房产，有人略做统计，竟有250多家上市公司通过抛售房产实现公司业绩扭亏为盈。

2013年，某上市房企也以1.2亿元的价格在福景苑买了11套房子，当时不含税费的平均成交价格在4.5万元/平米左右。据悉，在2017年，这家企业出手了3套房回笼资金，成交价格在约6万元/平米。

当时，这家上市公司期待福景苑的房子能继续涨价，并没有一次性卖掉，只是卖了3套房，剩下8套房继续持有，以图卖个高价，可是据中介信息，福景苑的二手房价格自从2017年以后，再也没涨过，至今二手房报价仍在7.5万元/平米左右。

眼看房价再也不涨，加上对房地产市场前景的看淡，福景苑项目开发商选择将自己手里囤的几十套房源一次性出售。消息一出，据说很多人打电话给附近的绿中介，咨询项目房价，他们手里也有几套到几十套不等的福景苑房源。

看来，福景苑这样投资属性很强的高级公寓，房源经过20年易手，早已集中在一些公司和个人之手，属于高度集中控盘的房源，而在这些房主之中，较具话语权的肯定是开发商北京新联协创。

根据天眼查信息，北京新联协创有2个股东公司：其中一家是香港企业联柏投资有限公司，共持股89%，这家公司已经宣告解散；另一家是厦门天威实业有限公司，持股11%，这家企业主要是以餐饮业务为主，北京新联协创是其入股的少有一家房地产开发企业。

20年前的江湖故事，我们不再展开，只是想告诉大家，福景苑项目的背后并不是专业房地产公司，可能是当年几位做餐饮或其他业务的港商、大陆商人一起合资兴建的。项目销售一部分房源回本盈利之后，出于对北京房地产市场前景的看好，开发商采取了港资开发商惯用的操盘方法，留一小部分房源长期持有，以实现在房价较高点卖出，赚更多钱。

如今，到了抛盘的时候。

“老板把捂了20年的房子都拿出来卖了！”

这句话从销售人员嘴里说出来，总觉得怪怪的。如果时光倒流5年，大家一定觉得占便宜，冲上去疯抢，可是如今的市场环境和政策预期下，买这样的房子，究竟是当“接盘侠”，还是抄底呢？

说起福景苑开发商的港资背景，建议大家想想“李超人”几年前断然抛掉大陆房产，那时候接盘的，至今是吃了蜜糖，还是毒丸呢？

当然，上文说了，开发商股东并不是专门做房地产的，所以抛盘也并不是那种慌不择路的打折销售，而是根据二手房市场价格制定了一个持平的价格，聘请专业的经纪公司，将项目包装一新，慢慢去卖。按照房地产行业的说法：这属于变现式销售，并不是缺钱套现的打折促销。

根据某中介提供的福景苑成交价格数据，2018年至今，虽然福景苑二手房挂牌价格在7.5万元/平米左右，但是实际成交价格一直维持在5.5万元/平米-6.5万元/平米，少量朝向、楼层较好的优质房源成交价格超过7万元/平米。

这个价格仅相当于东五环外的新房价格，而且福景苑的租金还很高，年租金回报率约在2.8%。

以福景苑190平米二手房接近1300万元的价格，3万元/月的租金来计算，年租金回报率约为2.8%。225平米户型，月租金近3.5万元/平米，挂牌价格在近1700万元，年租金回报率约为2.5%。

这个租金回报率高于北京市场上普遍低于2%的租金回报率，但是相比理财收益，仍然很低，由于房龄已经超过20年，房价上升空间有限。

有关福景苑购买价值的分析，可以阅读《亮马·福景苑：20年老盘上新》。

其实，除了福景苑外，最近北京市场上出现了很多抛售核心地段房源的案例。例如，某公司将远洋新干线的几十套房源集中抛售。

最吊人胃口的是，已经销声匿迹十几年的北京先进豪宅紫玉山庄突然推出了76套新房，准许销售总面积约40011万平米，销售均价12.5万元/平米，平均每套面积约526平米，平均每套售价约6580万元。

据悉，不算较新一期拿证销售房源，紫玉山庄共分为四期，1996年开发商开始拿地并规划，一期于1996年开盘，同年开始建设，当时售价在7000元/平米-8000元/平米；二期于2000年开盘并建设，售价1.5万元/平米-2万元/平米；三期于2003年开盘并建设，售价在3.5万元/平米-4万元/平米；四期于2006年开盘并建设，售价在4万元/平米-5万元/平米。

紫玉山庄一期是1998年入住，二期是2001年入住，三期是2004年入住，四期是2007年入住。

这同样是个捂了20多年的项目，为何突然想开了，又向市场销售呢？北京楼市究竟还有多少这样雪藏的高端豪宅房源？这些房源陆续入市又会给市场带来怎样的影响呢？