代建逆增长背后:又一条房企转型路

焦点财经Focus 2021-12-16 17:56:37
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大环境变化成催化剂。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

张女士能明显感受到,今年订单越来越多。她是绿城管理的董事会秘书,对外交流比较多,感知也更加敏锐。

在绿城管理内部有一个现象,今年上半年新拓结构里面,国企和央企客户占比与往年基本一致,但从下半年7月1日至11月底,国企和央企明显变多,金融机构明显变多,城市更新项目明显变多。

按照往年同期,绿城管理今年给到投资人的指引原是20%增长,但在半个月前,这个指引被调整提升至30%,就是持续经营规模及利润的增长。

体现在业绩上,三季度新拓代建项目合约总建筑面积达464万平方米,较去年同期增长约91.4%;新拓代建项目代建费预估16.1亿,同比增长约98.5%,绿城管理三季度新拓规模几近翻倍。

另一家上市代建企业中原建业,下半年以来新拓增速也明显提升,从7月至10月底的五个月,增速分别达43.4%、23.5%、32.2%、63.5%,远高于前半年21.5%的增长。今年前11个月新拓增速达22.4%,大本营河南省外增长更是达到43%。

2021下半年,房地产行业转折剧变,企业的违约事件和信用危机交替发生,市场也风云骤变,从多家房企公布的11月销售业绩看,除万科、招商蛇口、中国铁建和滨江集团等少数TOP房企环比增长外,百强房企单月业绩延续了7月以来的下跌趋势。

国家统计局12月15日数据也显示,全国商品房销售面积、销售额增速在逐步下滑,前11月商品房销售面积15.8亿平方米,同比增速降至4.8%;商品房销售额16.17万亿元,同比增速降至8.5%。

来源:国家统计局

在市场持续转冷的下行周期中,代建细分领域企业却走出逆周期状态,特别是绿城管理的发展,更显酣热。

地产开发市场压力增大,代建市场需求却提升。看似是个伪命题,却实实在在成为一个真命题,逆周期增长的逻辑是什么?

大环境变化成催化剂

代建为何能走出独立行情,上海证券在研报中给出三种分析:一是小房企操盘压力大,需要品牌背书;二是保障性租赁住房、安居工程等公共服务和城市更新需求;三是代建市场发展迅猛,中小开发商代建需求愈加旺盛。

背后深层次原因,既有市场因素,也有政策因素。根据中指院数据,中国代建市场的潜在市场规模将由2020年的6.84亿平方米增长至2025年的9.11亿平方米,成长空间巨大,预计到 2025 年,代建行业市场收入能达到317亿元。

另一方面,政策调控进入常态化阶段,在市场上下行趋势背景下,中小开发商由于信用评级不高,寻找专业代建公司可以更好规避开发风险;而且,保障性租赁住房、城市更新相关政策密集落地,利好代建企业形成新经济增长点。

大环境的变化,成为代建行业逆势增长的催化剂。

“存量市场空间巨大,政策确实利好城市更新、租赁用房建设、产业用营等城市服务,可以支撑绿城管理形成新的增长点。” 从今年的业绩增长为立足点,张女士分析道,从7月份房地产形势发生变化来看,政策导向利好我们这种专业服务商。

受供给侧影响,房地产质量提升、服务升级成为未来方向,房地产开发更需要专业管理及品质营造能力。金融端、土地端和消费端的政策调控下,投资与开发相分离的轻资产模式符合政策趋势,所以表现出更高的增长态势。

特别是政府、国企和金融机构逐步成为房地产市场的主体,专业的开发服务需求空间巨大,专业服务的价值更加凸显。

向国企央企、金融机构倾斜

这一点,张女士感知很细腻,今年三轮集中供地,特别是后两轮“国进民退”趋势很明显,央企、国企和城投公司承载了更多的土地开发任务兜底,但他们很难与开发商合作,因为合作让渡股权涉及国有资产流失,想要让程序合规,需要另寻他法。

他们拥有地产资源,融资成本也低,但缺乏专业的开发能力,而通过采购打包服务、委托给绿城管理这类代建企业,是一种很好的选择。

而且从政策面来看,国企、央企和城投公司未来在城市建设将会有更多的主动权和业务机会,这是一个比较明显的趋势,这使得绿城管理天然与国企的合作机会越来越多。

虽然绿城管理和中原建业服务的客户群体,有一部分是中小开发商,但两家企业有一个共同点,服务的开发商都是有土地红利的企业,并不是近两年频繁拍地的那批企业,在绿城管理的在建面积中,国企和政府的客户占比达70%左右,龙头开发商占比其实并不大,这也是今年业绩突出的原因之一。

与中原建业不同的是,绿城管理还有一类客户群体——金融机构。在中国的信托规模中,涉房类信托规模占比很高,仅次于金融,但坏账率也比较高,但金融机构通常缺乏房地产开发团队,亦无后期价值变现资源体系,这也使得代建企业的机会点越来越多。

“近期恒大的一些土地被政府收回之后,有一些国资背景的基金开始介入和统筹,便会选择绿城管理来代建开发。恒大的量太大,我们接触到的一些项目已经有两个项目马上就要签约。”张女士透露道。

“绿城管理有一个业务部门叫发展中心,基于客户结构的调整,绿城管理2022年定的指标中,要求客户类别要向国企、央企、政府这个结构倾斜。具体比例还没有确定,但给到的指引是这个趋向。”

绿城管理是纯服务业,哪里有客户就去哪里。从趋势走向来看,会向国企、政府和金融机构这一类客户群体靠拢,因为相比于中小开发商,他们的主体信用更好,风险相对更低。

民营房企的一条出路

大环境对代建行业的利好,再加之绿城管理和中原建业的真实案例,为民营房企带来一条新的转型之路。

更为关键的是,代建企业不仅是轻资产服务属性,无需依赖资产开支及债务融资,没有负债;而且利润率远高于传统房企,中原建业上半年净利率高达57.1%,绿城管理上半年毛利率47.5%,这是利润不断下滑的房企所不能比拟的。

无论是从十年长周期,还是近三年的短周期来看,代建行业都表现出更强的景气度。特别是在应对房地产行业下行周期时,有更强的发展后劲,逆周期特点非常明显。

“房地产市场已经走到了投资和开发相分离,即所有权和经营权分离的趋势。我个人认为,大部分公司应该都会向代建这条路去靠拢。”

在张女士看来,未来房地产会走两个极端:一种是由头部企业主导的带资代建;另一种是类似美国铁狮门、新加坡凯德,大型金融机构来统筹,代建企业来提供专业服务的能力输出。

从整个行业来看,实际上已经有一批房企开始向轻资产经营模式转型,如雅居乐旗下的雅居乐房管、金地集团的金地管理、当代置业的当代绿建,以及华润置地等,都取得了不错的发展,连同绿城管理和中原建业在内,他们目前共占整个代建行业市场份额的56.8%。

看似市场集中度很高,但未来的市场蛋糕却很大。中指院预计,未来5年中国代建市场在新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长,合约销售额将达3.2万亿元至7.3万亿元之间。

留给转型企业的蛋糕,还很足。

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