焦点日报 | 继恒大物业后合生再否认与两大物企收购绯闻

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2021年11月04日

研究员：张子豪

宏观政策

01

全国：居民住房贷款对杠杆率的拉动作用减弱

11月4日，国家金融与发展实验室发布2021年三季度中国宏观杠杆率研究报告：2021年三季度宏观杠杆率从二季度末的265.4%下降至264.8%，前三季度共下降了5.3个百分点。随着房地产市场活跃度下降，居民住房贷款对杠杆率的拉动作用减弱；而随着普惠金融范围扩大，居民经营性贷款增长较快，成为带动居民杠杆率上升的动力。房地产企业出现债务风险，地产投资增速下降。地方政府专项债发行标准趋严，抑制了基建投资增速。从三季度的数据看，商品房交易量已经明显下降，住房贷款利率居高不下。大量房地产企业在短期内无法满足“三道红线”的要求而主动收缩规模、降低融资，使得房地产开发投资增速也大幅下降。从长期来看，对房地产市场的调控应保持定力，这也是实现国内大循环的基本要求。但短期来看，应避免矫枉过正。

投资动态

01

鄞州城投：总价7.08亿元夺得宁波鄞州两宗安置房地块

11月4日，宁波鄞州区YZ04-02-e6地块（下应地段），由鄞州城投3.57亿元竞得，楼面价3288元/平方米。该地块出让面积4.94万平方米，容积率2.2，计容建筑面积10.87万平方米，用途为安置房，起价3.57亿元，楼面起价3288元/平方米。鄞州区JS-14-c2地块同样由鄞州城投竞得，成交价3.51亿元，楼面价楼面价3020元/平方米。该地块出让面积3.54万平方米，容积率3.28，建筑面积11.61万平方米，用途为安置房，起价3.51亿元，楼面起价3020元/平方米。

02

成都东部集团：9.4亿元摘得彭州2宗人才公寓用地 较高楼面价5180元/平方米

11月4日，成都彭州底价成交2宗人才公寓用地，竞得者为成都东部集团有限公司，总成交价9.4亿元。地块一净用地面积67.49亩，土地用途为商业住宅综合用地，商业占比上限10%。该地块成品住宅建设比例为100%，计算容积率2.0，可开发体量9万平方米。起始楼面地价5180元/平方米，起拍总价4.66亿元。地块二净用地面积68.74亩，土地用途为商业住宅综合用地，商业占比上限10%，成品住宅建设比例为100%。地块计算容积率2.0，可开发体量9.17万平方米，起始楼面地价5180元/平方米，起拍总价4.75亿元。两宗地均为人才公寓用地，要求项目建设建筑面积90平方米以下套型的住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。

融资动态

01

金地集团：拟发行15亿元3年期中票 用于偿还到期债券

11月4日，金地（集团）股份有限公司发布2021年度第六期中期票据募集说明书。本期发行金额为人民币15亿元，发行期限为3年期，票面利率为固定利率，募集资金将全部用于偿还到期债券。联合资信评定发行人的主体信用级别为AAA，债项信用评级为AAA。

02

华夏幸福：由于具体偿付方案尚未制定完成 5只公司债继续停牌

11月4日，华夏幸福发布关于“15华夏05、16华夏02、18华夏01、18华夏02、18华夏03”继续停牌的公告。华夏幸福将在与受托管理人债委会等相关各方共同沟通协调下，尽快推动具体偿付方案确定后予以安排。由于具体偿付方案尚未制定完成，以上5只公司债将继续停牌，具体复牌时间以公司公告为准。

03

中石化：拟转让濮阳新世纪房产99.8%股权 底价5272.63万元

11月4日，据北京产权交易所披露，濮阳新世纪房产拟转让99.8%股权，转让底价5272.63万元。中国石化集团中原石油勘探局持有其99.8%股权。

经营动态

01

碧桂园服务：与晋勤集团达成战略合作 助力山西城市服务后勤管理

11月4日，据碧桂园服务官微公告：碧桂园服务与山西晋勤集团于10月28日在山西省政务服务中心举行了战略合作签约仪式。双方在以城市服务新理念、省直机关后勤服务及物业管理、后勤产业经营，从而实现山西城市服务高质量发展方向上取得高度共识，并就多个城市服务领域达成深度合作。该合作是山西省机关事务管理局和晋勤集团贯彻落实省委省政府高质量转型发展战略部署，推动省直机关物业服务管理体制的重要举措。

02

万达商管：出资27亿元设立沈阳盛金投资 持股约38%

11月4日，大连万达商管新增对外投资沈阳盛金投资管理中心（有限合伙）。万达商管出资27亿元，持股38.3%。沈阳盛金投资成立于2021年11月3日，经营范围为以私募基金从事股权投资、投资管理等。其余几家参股公司分别为全威（铜陵）铜业，持股28.4%；西藏东方润澜，持股14.2%；福建信通贸易，持股9.9%；青岛垚熙，持股8.5%。

03

德信中国：标普预计其未来12个月去杠杆进程或受阻 展望调整为负面

11月4日，标普全球评级发布报告，调整德信中国展望为负面，因楼市走弱将阻碍去杠杆；确认“B”评级。标普认为，由于中国楼市需求总体走弱，德信中国2021年7-10月销售额同比下降11%。因此认为德信中国2022年销售额甚至有可能下降。随着销售减速，其杠杆率可能并不会从2020年的7.3倍下降至2022年6.5倍-6.7倍区间。此外，一二线城市的限价政策也有可能压缩该公司的毛利率，进一步增加杠杆率抬升的压力。标普称，确认德信中国评级是因为该公司拥有足够的流动性来应对以上挑战。

04

合生创展：收购雅生活及奥园健康等市场消息不属实

11月4日，合生创展方表示：有关“合生创展有兴趣收购雅居乐的物业管理部门雅生活及有意收购奥园健康”等传言不属实。11月3日，有消息称合生创展有意收购雅居乐的物业管理部门雅生活服务。据此，雅生活知情人士已对此否认，称该消息不属实。于同日，有消息称中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展，目标在本月底前交易取得进展，以缓解流动性压力。奥园方面称以公告的消息为准。

05

中原地产：总裁赖国强辞职 主席黎明楷年底将退休

11月3日，有消息称，中原地产现高层变动：中原大陆区总裁赖国强请辞，中原大陆区副总裁兼华东区总裁陆成请辞，中原中国大陆区主席黎明偕会于今年12月31日退休。对此，有中原内部人士表示上述人事变动情况属实。赖国强在中原地产深耕多年，于1992年加入公司后，历任中国部香港区销售主管、中原地产华南区CEO、中国大陆区总裁等职位。黎明楷于1989年加盟中原地产，历任中原（中国）董事总经理、中原集团主席等职位。

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