渝中十四五:捍卫中心区地位 争取总部企业回迁!

近段时间，重庆一些区县公布了十四五规划二〇三五年远景目标。

这些规划指标，都经过严格测算，让我们可以大致了解，正常情况下，五年内这个区域会发展到什么程度。

而更重要的是，规划确定的发展战略、路径，也是一段时期内，地方政府资源、资金投入的重点。如果你有择业、投资的计划，研读这些规划是必要的。

事务君近期会对一些区县十四五规划，择其中的重点进行解读。

排名前列篇就从渝中区开始吧， 它是主题是空间突围。

地均GDP70万

虽然我们对渝中区现状有诸多不满意，但渝中确实是重庆发展质量较高的城区之一，可能“之一”去掉都没问题。

渝中在重庆全市的定位是，行政中心、文化中心、金融中心、商贸中心、开放窗口。

面积仅20平方公里的渝中，经济总量多年高居全市第三位。人均GDP超过20万元（与深圳相当），地均GDP接近70万元。

渝中发展不依赖投资，更不依赖房地产。全区第三产业占比达90.4%以上，服务业是经济增长的特别主导力。

主要经济指标出手都很漂亮：

▲金融、商贸增加值占全市比重分别达14.1%和10.7%

▲存贷款余额十三五末重返万亿级规模，占全市的12.8%

▲代理证券交易额、保费收入分别占全市的25.3%和18.6%

▲社会消费品零售总额占全市的10.9%

▲专业服务机构数量、营业收入均占全市的30%以上

▲总部企业80余家，营收亿元企业逾400家，税收亿元楼宇40栋

和全国一些中心城区相比，渝中也不逊色。

发展瓶颈：空间不足

尽管有很好的发展成绩，但以重庆作为国家中心城市的代表城区为标准加以衡量，显然有很多不足。

渝中发展较大的瓶颈是物理空间。因为渝中空间有限，重庆不得不向北拓城，这一过程中，除市级机构，该区域流失了大量、金融、商贸等支撑型企业。

受限于空间，渝中近年产业转型升级也较缓慢。

一般而言，第三产业有三个阶段，排名前列阶段是流通领域的商和交通通讯迅速发展。第二层次是金融业迅速发展。第三层次是金融业基础上，专业服务、信息，科研，教育迅速发展，成为经济主要增长动力。

对比可见，以金融、商贸为支柱的渝中区，现还处于产业的第二层次，新兴产业虽增长迅速，但还不足以支撑经济增长。而其商贸和金融，还面临主城其它区县的激烈竞争。

同时，作为老城区，渝中遗留大量老旧小区，官方统计逾1000万平方米，改造成本高昂。

像过去的两江或者现在的科学城那样，一个项目动辄数百亩的规划，渝中是做梦都不敢想的。 

所以，渝中区要解决的问题很清晰，一是发展空间从哪里来，二是产业如何升级，重塑竞力。

渝中区十四五规划提出，渝中区是重庆作为国际化大都市的功能集中地和形象代言人，必须巩固中心区位优势。

规划提出，“十四五”时期，建成西部金融中心、国际消费中心城市、国际知名文化旅游目的地、数字产业新高地的主承载区。

主导产业有六个：现代金融、现代商贸、文化旅游、专业服务、数字经济、大健康。 

计划每一寸产业空间

物理空间的限制，决定了渝中必须走深耕精耕城市之路。通过增减取舍，提升城市价值，为新产业腾挪发展空间。

渝中区十四五规划，最突出的一点，是对空间做了精细计划，并一笔一笔列出。

首先是要“瘦身”，疏解非核心功能。

适当疏解区域性专业市场和物流基地等功能和设施，支持医疗和教育等公共服务资源向外拓展空间、扩大服务能力。

其次是盘活、释放新空间。规划对渝中四大功能区的空间，都有布局。

▲解放碑中央商务区：到2025年，改造、盘活老旧楼宇30栋以上，新建、盘活、释放发展载体200万平方米以上。

解放碑商圈在2020年社零总额已达900亿元。规划提出，将建成中新金融服务业产业园等特色园区，形成500亿级商务区。

▲历史文化街区：（主要指半城，菜园坝片区），到2025年，新建、盘活、释放发展载体100万平方米以上。

▲大石化新区：到2025年，新建、盘活、释放发展载体200万平方米以上。其中：

化龙桥国际商务区建成500亿级商务区；

总部城数字经济产业园加快建成千亿级数字经济区；

推动与大坪英利连通发展，大坪商圈销售额突破500亿元（2020年180亿元）； 

环重医创新生态圈，拓展健康产业发展载体100万平方米，引入医疗医美、健康管理、健康咨询等市场主体1000户以上，产业规模达500亿级，打造西部医学创新高地。

可见大石化新区释放一半的空间，都用于大健康产业。

值得一提的是，渝中提出要大力打造医美，到2025年，引进国际知名医美机构5家以上，医美产业营业收入突破100亿元。

▲电子商务和创意产业园区（大溪沟文创产业园、上清寺科创产业园）到2025年，改造、盘活老旧楼宇20栋以上，新建、盘活、释放发展载体50万平方米以上。规划形成200亿级文创园、200亿级科创园。

争取总部企业回迁

对于重点金融业，代表控制力、影响力的总部经济，也做了空间规划。

▲金融业：扩大载体供给，在重点区域采取收购、新建、整租、改建等市场化方式，提供金融机构落地入驻载体100万平方米、预留储备200万平方米。

▲总部经济：通过“置换、开发、优化、疏解、消化”方式，新增总部经济发展载体500万平方米以上，持续做强楼宇经济。

加快地块开发，做好海浪厂、歇台子、八县办等地块的产业策划、功能细化、开发建设，量身打造约100万平方米支撑总部发展的新空间。

规划提出了总部企业倍增计划，其中提到“争取总部企业回迁20家以上”。前面我们提到，十四五规划的指标都是经过严格测算的，它列于规划当中，说明有20余家总部企业有回迁意向。

这一趋势，也说明渝中的城市价值、营商环境有很大提升。

精准规划存量、增量空间

渝中区十四五规划提出，精准规划存量空间。

坚定落实精明增长的城市发展理念，全面整合城市空间资源要素，聚焦老旧片区、存量地块重塑发展空间。按照“减量、留白、增绿、提质”原则，高水平推进菜园坝等重点片区开发建设，统筹确定存量未建用地功能及建设时序，有序加快在建载体的投放及招商培育，精准高效用好在建、拟建约300万平方米产业载体和110公顷存量未建地块，拓展产业发展新空间。

另一方面，精细拓展增量空间。

坚持功能提升和疏解并重，强化行政中心、文化中心、金融中心、商贸中心、国际交往中心等核心功能，推动长途汽车站、水厂、仓储物流等约20公顷非核心产业用地功能置换，研究明确约65公顷远期用地功能定位及预控，综合施策疏解非核心功能。

同时，推进城市更新。

整本规划读下来，未来的渝中是一幅非常美好画卷。渝中当前的困难和阵痛，其实也是重庆中心城区将面临的普遍困境，只是因为渝中发展最早，也最早遇到。

希望其对城市空间的运营，能为重庆其它城区做出一个可资借鉴的范本。

END 

主编  |  Alex

编辑  |  希南