万科新榜样:向大和房建学什么?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

三年前，万科喊出“活下去”时，被嘲笑贩卖焦虑；三年后，一语成谶，“活下去”成为地产行业特别真实的存在。

10月22日，在万科举行的年度媒体交流会上，郁亮对行业有了新的理解：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

郁亮表示，“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它原以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，现在是日本的租赁公寓业务排名前列、物流业务排名前列。”

“大和房建在大缩表时代仍能转型成功给了我们很大信心”，郁亮直言，在黄金时代，万科找到了“帕尔迪”（美国地产开发商），越上了千亿。现在我们找到了“大和房建”。

显然，万科是将大和房建作为新的对标对象。

那么，郁亮口中的大和房建到底是谁？

楼市泡沫破灭后活下来的房企

在讲大和房建之前，必须要说一下它的创始人石桥信夫。

石桥信夫曾在二战期间的中国东北的伪满林署工作，日本投降后，被苏联关在西伯利亚战俘营里2年，出狱后回到日本，还在一家木材公司当过所长。他发现，日本经常发生地震、暴风等自然灾害，但每次灾害过后竹子没被折断。受此启发，石桥信夫开发出可以拆除、还可以防震抗震的钢管结构房屋。

1956年，大和房建建造了排名前列栋钢管结构建筑。 1959年，创造了3小时建好一栋移动式房屋记录，成为畅销商品，资产迅速增长。

之后，大和以轻型钢结构建筑为核心，不断创新，适应市场。60年代，日本全国结婚热潮契机下，大和推出适用于新婚家庭的“超小型房屋”，掀起了住宅工业化时代的序幕。

90年代，日本住宅的已从以数量为主转为以质量为主, 更加多层次、多元化。大和根据市场的现状和发展趋势，提供个性化的住房, 仅独立式住宅有268种设计方案。大和还建立了自己的实验室和研究所，促进产品不断更新换代和企业的持续发展，在日本市场占有一席之地。

然而，就在大和房建在地产开发业务埋头专研之时，日本房地产行业迎来拐点。

20世纪80年代，在消费革命的浪潮之下，日本的房地产市场在全民的狂欢之中走向少有的大繁荣，地价、房价一路飙升，房地产企业也主要依赖土地投机进行获利。

为了刺破房地产泡沫，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机。屋漏偏逢连夜雨，受全球石油危机影响，日本经济陷入衰退。

1991年，日本房地产市场崩盘，房价暴跌，土地价格低迷、市场需求回落，房企经营业绩大幅下滑。更糟糕的是，彼时的日本已经进入城市化进程接近尾声、人口老龄化，缺乏人口、城镇化等基本面支持。

随后，日本房地产市场陷入失落的20年。这期间日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。仅 1995 年当年，日本每月破产的房企便有 56 家，行业惨遭洗牌。

面对日本萎缩的房地产市场，为了活下去，大和房建坚决而快速的进行缩表:

一、快速计提减值，轻装上阵。

二、重组合并集团资源，消减子公司有息债务，增加现金流。

三、关闭多个销售网点，将部分员工从行政部分转移到销售部门，从而消减销售和管理成本。

缩表之外，大和房建进行商业模式的改革转型，从资金密集模式向轻资产模式转变，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变，成立了生活服务公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司。

为了增加多元产业的附加值，大和不断延伸产业链。比如在发展物流业务时，不仅建成物流设施，而且打造营业厅、配送中心和物流节点；发展租赁业务时，除了优质出租房屋外，还会提供符合时代需求的高附加值租赁住房，例如老年友好型住房、与商店相结合的租赁住房、企业宿舍和公司住房。

大和还会根据不同产业的特点采取不同的经营策略，精简组织架构，为多元化转型保驾护航。

“热汤经营”及多元化转型

除了上述转变，万科内部分享时，提到大和房建的“热汤经营”，即提出极高目标、积极行动的经营方式，比如对好产品与好服务的坚持，以入住者视角升级产品，提供“无尽伙伴关系”服务；还有设立极高的目标，三年内订单增加30%、成本削减30%、工期缩短30%。

经历近20年的积极转型后，大和房建涉及房屋建设、商业楼宇建设、房屋租赁、物流配送、食品工厂、医疗和护理设施建设和经营、环境与能源业务，甚至是护理机器人的销售。其中，租赁业务、物流业务在日本常年稳居排名前列。

到了2020年，大和房建业务收入构成中，即售业务+公寓业务占业务收入构成21%，租赁业务占24%，商业设施占20%，物流＋商业＋企业设施总和占24%，其中开发即售业务+公寓业务20年降低20个点。

值得一提的是，多元化转型并没有影响大和房建的收入。资料显示，近50年，大和房建新开工量持续降低，但是近20年，收入却增长4倍。

2011年，大和房建入选财富世界500强，位列495名，此后连续10年入选，排名不断上升，于2021年排名升至第306名。

对于万科有何借鉴意义？郁亮表示，大和房建和万科的业务有相似之处，大和的案例给了我们一些信心。今天中国房地产行业的机会比日本更多，大和只不过是告诉我们，一个企业在房地产大衰退、大缩表的过程中仍然有可以取得成功的例子。

万科媒体交流会不久，万科宣布分拆万物云赴港上市，称目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，上市时机成熟。

有网友测算，对标大和的万科如果转型成功，毛利率约20%，净利润率7-8%，ROE13%，分红率30%。

2020年财报显示，万科的毛利率为29.3%；净利润率14.5%；ROE20.13%；分红率34.98%。