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鼓楼乌山｜华润・中寰悦府｜万象城旁 央企精装改善盘

一、土拍 & 开发背景📜

拿地：2024.10 华润底价 9.47 亿拿下宗地 2024-45，原黎明永辉地块，可售楼面约 21643 元 /㎡，前身 2014 年老地块、仅润和郡安置房建成，后期控规新增住宅属性

区位：鼓楼西二环与乌山西路交汇处（斗池片区），总占地 67.55 亩，拆分 A 安置房润和郡、B 住宅商办、C 市政绿地 16.41 亩

产品指标：B 地块住宅仅 344 套纯商品房、无安商配比，7 栋 15～31F 高层，搭配 1 栋星级酒店 + 1 栋写字楼；整体容积率 3.7、住宅内部实容约 2.8，楼间距约 50m，绿化率 30%，车位配比 1:1.2

开发商：央企华润置地（福州润投），华润高端「悦系」产品，精装交付，预计2027 年 3 月交房

二、楼盘基础信息🏠

精装均价：4.2～4.35 万 /㎡

129㎡：约 510 万起

139㎡：约 600 万起（主力走量）

168㎡：约 730 万起（顶改）

面积段：129/139/168㎡ 全系四房、2T2H 纯板楼，层高 3m，168㎡层高 3.1m，新规优化得房率 90%+

物业：华润自持物业，物业费约 3.9 元 /㎡/ 月

标签：鼓楼学籍、万象城隔壁、央企稳交付、精装改善、344 席稀缺小盘✨

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三、全维配套🧭

交通🚗

自驾：紧邻乌山西路、西二环、工业路，直达万宝、省政府、闽江北 CBD；无近距离地铁，距 2 号线宁化站约 1.5km，靠自驾 / 公交出行

公交：周边 10 余条公交线路通达鼓楼、台江、金山

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教育🎓（核心王牌）

土拍明确划片：钱塘小学怡山校区（一类校）+ 杨桥中学（中科院附中，公立头部），小学一路之隔，初中步行约 15 分钟，凭网签可落学籍，鼓楼稀缺确定性学区新盘

商业🛒

步行 300 米福州重奢万象城（已开业），楼下自带社区商业 + 配套星级酒店；1km 万宝商圈、宝龙广场，全维度成熟商业落地

生态 & 医疗🏥

生态：乌山景区、南侧黎明湖公园，地块自带 16 亩市政绿地，日常休闲便捷

医疗：3km 省人民医院、附一医院两大三甲，老城顶配医疗圈

四、主力户型解析

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129㎡｜四房两厅两卫（入门刚改）

三开间朝南、四叶草零过道布局，空间利用率高；短板：动静交叉、公卫正对餐厅，餐厅无独立采光，刚需地缘置换首选

139㎡｜四房两厅两卫（楼盘爆款）

四开间朝南 + LDK 大通厅、6m 大横厅 + 2.4m 进深观景阳台，主卧 L 型转角落地玻璃，全房采光拉满，三代同堂主流户型

168㎡｜四房两厅三卫（顶改）

独立电梯前室、双主卧套房，三卫配置，270° 环幕飘窗，整盘改善顶配，私密性拉满

五、项目亮点💡

鼓楼稀缺新房 + 确定性学区：城西断供多年新盘，钱塘 + 杨桥中学双名校，福州家长重点盯盘项目

央企华润开发：国企资金稳健，悦系精装标准，交付安全性远优于民营房企

现成顶配商圈：万象城零距离，不用等待规划落地，自住日常消费无忧

小盘圈层纯粹：仅 344 户全改善大户型，无刚需小户型混居，圈层干净

地块配建市政绿地：外部自带公园，弥补小区内部园林偏小短板

六、项目短板⚠️

无近距地铁：离地铁较远，依赖私家车，刚需无车出行不便

商住混合社区：配建酒店 + 写字楼，外来人流偏多，低区私密性受干扰

临主干道噪音：靠乌山西路 / 西二环楼栋低楼层，车流噪音明显；北侧临近校园，上下课铃声干扰北侧紧邻安置房润和郡，北侧城市界面一般；小区占地偏小，内部园林、游乐配套有限

总价门槛偏高：500 万起步，普通刚需难以入手

七、总结

中寰悦府 =鼓楼核心 + 确定性学区 + 万象城现成商业 + 央企保交付，是鼓楼城西改善优选。✅适配：500 万 - 800 万预算、看重鼓楼学籍、自住改善、万象城生活圈、鼓楼地缘置换家庭；❌不适配：刚需低预算、依赖地铁通勤、讨厌临街噪音、追求超大社区园林。

福州——华润中寰悦府

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