近20个二线城市限购松绑:成交回升后"扑街",有楼盘暗里降价,合肥南京或成黑马

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

限购放松的“东风”由北至南迅速蔓延开来。继一线城市“认房不认贷”政策宣布之后，多个二线城市扎堆宣布取消或优化限购政策。

9月22日，长沙放开首套房限购，网签备案4年可卖。这意味着长沙正式放开自2017年以来的房地产调控政策。

据搜狐财经不完全统计，截至9月22日，已经有武汉、南京、苏州、济南、青岛、沈阳、大连等近20个二线及强二线城市宣布或取消限购政策。

一直以来，限购都是楼市调控的风向标。限购政策的取消，相当于打破了楼市调控最后的堡垒。

对于二线城市密集放开限购，有业内人士表示，二线城市乃至三线城市都有望迎来“零调控”时代。一线城市未来也有望按照因区施策原则优化限购。

相比于广州一线城市限购优化的高预期，就搜狐财经与长沙、南京、郑州、武汉等二线城市地产从业者交流发现，二线城市限购放开政策的影响预期并不理想。

长沙链家1个小时上新80多套房

武汉新房成交量涨123%后回落

“今天1个小时上新了80多套房子。”9月22日，在新政当日，某位长沙链家门店的经纪人如此告诉搜狐财经。

该位经纪人坦言，未来长沙房地产市场肯定会慢慢回暖，目前咨询量有上升，但是现在大部分客户心里还想着房子会不会跌，怕自己买亏了。实则是，越等越贵，贵到买不起。所以，他建议购房者，现在看中就要下手。

对于此次政策调整，中指研究院长沙分院的看法是，长沙自2017年起的房地产调控政策的正式放开，将释放一波刚需和改善性需求，预计短期将拉动长沙四季度房地产市场的成交，提高市场活跃度。中长期来看，市场能否真正企稳回暖，依旧要看经济复苏、市场信心及后续政策的推出。

与长沙相似，二线城市房价曾在上轮房地产上行周期中迎来暴涨时刻。2016年，南京、厦门、合肥、苏州四座二线城市的房价在短短一年内涨幅高达44%-114%之间。面对一路狂飙的楼市，中央提出“抑制资产泡沫”，此后多个二线城市颁布“限购令”。

对于此轮调控的松动，一位常年深耕南京的一线地产人向搜狐财经透露，上周新房认购成交确实小幅上涨，各个案场反映到访确实增加了。但是一般都是小幅涨一涨，继续沉寂下去。

“北京‘认房不认贷’不也就旺盛了几天，就不‘蹦跶’了？根本问题还是房价不涨了，等等说不定更便宜。”该位人士如此表示。

就武汉而言，搜狐财经从武汉购房荟小程序发现，限购政策放松当日（9月19日），武汉的新房成交量环比上涨了123%，达到305套，但是9月20日及21日，新房成交量分别又跌回了248套及222套。

事实上，武汉与郑州很像，两者都是我国中部地区的中心城市，且都属于烂尾楼事件频发省份。两者都面临经济动能转化且经济发展缓慢的问题。

（数据来源：武汉购房荟小程序）

某位资深郑州地产开发人士对搜狐财经表示：“限购政策效果有限，因为二环内没什么新房，身边很多人都觉得价格低，想等等看。市场目前更多的想法不是购买房子，而是将手中的房产快速变现。”

房价下跌、库存高企，新政后有楼盘暗里仍在降价

就目前完全退出及优化限购的二线城市，基本都是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量较大的城市。

李莉曾是一位资深武汉媒体人，后来自己转型创业。

她告诉搜狐财经，在限购取消新政出台后，一位房产经纪人朋友当天的咨询量直接“爆”到了次日深夜一点钟，但是成交没有过于明显的增长，也还没有出现抢房热潮。部分楼盘还是在暗里降价，低于成本销售的楼盘并非孤例。

李莉对搜狐财经表示，这一波政策，感觉是牺牲周边保武汉了，限购放松其实是在吸附周边城市购房者，但是就具体收效来看，还得看后续成交情况。

在限购放开之前，武汉楼市一直呈现亏本甩卖的状态。据武汉住房保障和房屋管理局官网数据，继今年6月环比下跌56.2%后，7月武汉市新建住房网签备案仅4881套，环比6月下降21%，连续两个月大幅下滑，创近十年同期新低。

此外，从去年7月到今年8月，武汉二手房挂牌均价持续走低，而成交均价远远低于挂牌均价。2023年8月，武汉二手房成交均价已经跌至1.60万/平方米以下，二手房挂牌均价达到1.7万/平方米。

事实上，从9月开始，先是认房不认贷，后是武汉楼市的首付降低到两成、二套房的利率从4.8%降低到了4.4%，可谓多剂猛药相继加注。与二环线以内住房限购取消相对应的是，武汉祭出“汉十条”，全面促进房地产稳定发展。

（数据来源：武汉购房荟小程序）

“如果这一波起色还不大，可能武汉就‘废’了。武汉本身就是一个虹吸效应很强的城市，一城独大。和江浙及湾区非常不同。城市其实还是以大量刚需和刚改为主。经济不行，老百姓信心不足（包括偿贷能力），二手房市场萎靡也会影响一手交易。”

武汉成交量价齐跌及政策力度，是二线城市目前境况的集中反映。在此波地产周期中，二线热点城市房价逐渐探底。

根据国家统计局数据显示，2023年8月二线城市新房及二手房价格同比均下跌，跌幅分别为0.07%、2.73%，沈阳、南宁、武汉、温州、郑州、宁波二手房价跌幅均超5%。这或成为催生限购放松潮的原因。

此外，从供应层面，根据克尔瑞数据显示，二线城市二季度供应环比上升22%，同比下降13%，多数城市环比持增，而长沙、郑州等涨幅甚至翻番，仅少数成交行情相对惨淡城市诸如天津、南宁、福州、常州等房企推盘积极性不高，二季度供给呈现同环比齐降态势。

李莉坦言，现在何止老百姓买房预期下降，武汉土地市场已经没有民企拿地，都是政府自己兜底。这一波，大家都期待能够有相对好一点的预期。因为这政策确实是非常大的力度举措了。

中指院也指出，“汉十条”与此前多个政策相结合与呼应，更大程度降低了购房门槛和成本，利好刚需和改善型需求。包括换房补贴与契税补贴、带押过户可更好的释放置换需求；全面解除限购与认房不认贷、异地公积金取消武汉市户籍要求，将会吸引更多外市购房者，

但是，另一位武汉当地资深地产从业者向搜狐财经表达了悲观的情绪。他认为，限购政策之后会有一小波涨幅，但是不会有较大涨幅。因为武汉供应量大压力太大了。

二线城市间限购放松效果将分化

专家：合肥、南京、苏州会创新高

7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。“强二线”城市政策加码，全面取消限购，打破楼市底线。

对此，有资深业内人士对搜狐财经指出，二线城市间新政效果分化也在加剧，厦门房价已经走过历史高点，合肥、南京、苏州还会创新高。因为这几个城市经济增长空间很大，城市的地位和G DP增长会比全国快。厦门、青岛、大连等城市则后劲不太行了。

“以前，厦门比福州厉害，大连比沈阳也历害。因为中央八九十年代已经给青岛、大连等城市倾斜了政策和资源，现在利好政策放缓，而所在省份不够强，撑不起两个二线城市，它们的资源也会被省会城市挤占。广州和深圳，南京和苏州，它们所在的两个超级省能撑得起两个二线城市。”

事实上，背靠上海的辐射带动作用，苏州在今年上半年已经跻身GDP第6位，相比于一季度前进一个名次；杭州则凭借6.9%的同比增速，位居今年上半年GDP排行榜第8位。

搜狐财经发现，南京是政策给予最多的城市。国家创新型城市、国家综合交通枢纽等称号加身，作为江苏省的省会城市，未来发展的重点也是加强省会城市功能。其在2023年上半年GDP排名位居第十位，同比增速为5.6%。

此外，苏州以前靠环沪的优势接受上海的产业转移，后来凭借着和新加坡合作模式，走出了全国瞩目的工业园区，拥有昆山这样全国百强县之首的加持，未来也有发展潜力。

针对三季度的楼市，克尔瑞也作出预判，市场基本面尚佳的南京、苏州等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。