东坝一出,朝阳谁与争锋?

小编对东坝的印象之前一直停留在拆迁户一夜暴富的段子上，虽然故事多少有夸张不实的成分，但羡慕嫉妒肯定是有的。

如今，东坝再一次进入小编的视野，是因为车辆段的那3宗地以及东坝的未来规划，这一次，依然是羡慕嫉妒不恨。

东坝成了朝阳的香饽饽，那么，崔各庄和金盏的楼市还有未来吗？

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3宗地在哪？

先看看3宗地的分布，拼起来有点像盾牌形状：

三地块皆由北京市基础设施投资有限公司、北京京投置地房地产有限公司联合体以175.3亿元竞得。

其中，1101-A002-1、1101-A003-1地块以56.1亿元底价竞得，可售住宅楼面价约4.3万/㎡，该地块须配建20000平方米保障性租赁住房，销售指导价为8.1万/㎡。

1101-A002-2、1101-A003-2地块以48.5亿元底价竞得，地块销售指导价为8.6万/㎡。

1101-A002-3地块以70.7亿元底价竞得，项目销售指导价为8.6万／㎡。

区位图

该地块位于东五环东侧，东坝北西区，在金盏国际合作服务区范围内，是实现自贸区职住平衡及轨道交通基础设施配套的重要工程。为支持“两区”建设和轨道交通一体化建设，在保障规划实施前提下，以不突破市场公平底线为原则，在车辆段上盖工程先行建设的情况下，对车辆段上盖开发部分用地试点进行“期地”出让。也就是说，要在地铁上建住宅。

总结：说到在地铁上盖楼，京投发展由于长年深耕打造城市TOD（transit-oriented development，以公共交通为导向的开发），且东坝地块有双条地铁线交汇，最终由专业的京投发展来进行后续开发最是合适不过。

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为什么会是东坝？

一、有战略定位

2021年《东坝地区规划建设方案》将东坝地区定位为国际组织与交往活动集聚区、服务贸易与跨境消费引领区、文化交流与形象传播窗口区、国际服务与智慧生活体验区。规划范围约35.5平方公里，其中，约12平方公里为金盏国际合作服务区管理范围。

在地理上，东坝板块和金盏板块是紧邻的，政区上有明确的分界线，但是由于“金盏国际合作服务区”的落地，两个板块分别各有一部分纳入了自贸区，形成了一个新的规划区。因此，目前大多数人说的东坝板块或是金盏板块，实际上都指的是“金盏国际合作服务区”，区域内以机场二高速为界，分为东区和西区，东区是金盏板块，而西区才是东坝板块。

另外，金盏国际合作服务区作为规划第四使馆区所在地，正着力打造“区域开放+产业开放”的城市新兴增长极。

第四使馆区东至首都机场第二高速、南至坝河北滨河路，西至北小河东路，北至规划路，目前正处于开发建设阶段。

二、有发展空间

朝阳区虽然面积广阔，但经过20年的开发，真正有发展空间的板块并不多，大部分都已呈饱和状态，而东坝却显得与众不同，正是因为此前的战略留白，为其城市功能拓展预留了条件。除东坝南区外，坝河以北、机场第二高速以东，尚有较大发展空间，对产业导入和商圈孕育极为有利。

三、有6条地铁

东坝板块轨道交通线路共6条，包括M3、M12、M20(R4)线、M32线、M101线及区域快线M23。

12号线目前工程进展顺利，已有多站主体完工，计划2022年底全线（四季青-东风）开通，建成后东坝至三元桥仅需4站。

地铁12号线项目部

3号线一期西段（东四十条-东风）为亚洲杯配套工程，计划2023年5月开通，东坝15分钟左右可直达二环路城市核心区。

R4一期（东坝至首都机场）纳入三期规划于近期实施，M32线、M101线、M23线为远期预留线位。

实拍！工程已经露出地面

在公路交通方面，东坝拥有两横两纵二高速。两纵指的是五环路和机场第二高速，两横是姚家园快速路和正在规划的东坝路快速路。

四、有配套设施

目前，东坝南区是较为成熟的宜居区，高端住宅社区密布，生活配套齐备。尤其在教育资源上，近几年开始成为朝阳区的高地，包括人大附朝阳东坝分校、北京中学、东师朝，以及艾迪、凯伦、拔萃等知名民办校，吸引了大量学子家庭迁居而来。

再加上金隅嘉品mall、东坝万达广场等大型购物中心带来的繁华与便利，以及陆续建成的东坝千亩湖公园、坝河休闲公园、坝鑫体育公园等生态休闲空间，让此地越来越适合宜居。

东坝板块内的三甲医院仅有一所——北京市排名前列中西医结合医院， 距离周边三甲医院也有一定的距离。目前东坝内正在施工的北京安贞东方医院，定位为重点三级甲等标准的非营利性综合医院，总建筑面积为210000㎡，是北京市目前较大的民生工程，计划于2022年竣工，等竣工后将会极大的提高板块内的医疗情况。

东坝是以一个新城市中心的模式，以高级战略规划带动产业入驻，推动区域二次发展，整个区域将迎来全方位升级。

总结：站在北京整体城市格局来看，东坝正处在全新蜕变的关键时期，无论今年的楼市政策，还是未来规划的前景和产业潜力，车辆基地这三宗土地在东坝发展中扮演着举足轻重的意义。

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崔各庄和金盏卖的如何？

崔各庄目前成为文化、艺术产业的集散地，环铁艺术园区、草场地国际艺术中心、中国长城美术馆、北京艺术金融国际创新园等文创产业园和艺术机构为这里注入了浓厚的文化艺术气息，电影博物馆、铁道博物馆、观复博物馆也吸引了大量游客。

崔各庄与望京、酒仙桥、丽都等成熟商圈均在3公里内的距离，无论地段优势、区域环境，还是人文底蕴，崔各庄都是北京东北部改善型居住较佳的区域之一，也是望京外溢需求优选之地。

崔各庄在售新盘和光悦府、龙樾合玺和望京养云都是纯改善盘，目前去化如何？

数据截止到2022.3.2

崔各庄整体以刚改大户型入市，但去化惨淡，望京养云拥有政府自持价差的优势，稍微强一点点。

从东坝到崔各庄仅约10分钟自驾车程，8.8万和8.1万的价差，东坝有规划有地铁,未来有使馆区有产业结构还有各项生活配套。因为京投发展有价格弹性空间，如果以7万+入市，1101-A002-3地块也做纯刚改120-140㎡产品，那么，连望京养云都卖不动了！

再看金盏，在售中海首开拾光里、青云上府和朝阳壹墅销售更惨淡，户型主要以小户型去化为主：

数据截止到2022.3.5

金盏附近多为别墅区，基础生活配套较弱，商场、便利店、餐厅均不齐全，没有“烟火气”，很荒凉，所以多少会影响销售。

京投发展有三块地，产品可有多种选择和考量，如果加大小户型的入市，价格7万左右，依然很有竞争力，金盏又悬了！

最后回到东坝，华樾国际基本去化完成，德贤华府和华樾国际二期还在继续努力中：

数据截止到2022.3.5

以目前东坝的整体环境和配套，支撑不了8万/㎡的房价，加之东坝目前产品高度重叠，客户择优购买成了东坝目前支撑去化的首要条件。

华樾国际二期情况不错，德贤华府如果不降价，不知道是否能撑到京投发展入市，毕竟，京投发展在价格方面占据着主动。

总结：京投发展3宗地就像后出现的庄家，一把获胜，赢了所有，一时间，朝阳东北方向“风声鹤唳”。

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3宗地有啥劣势？

一、设计施工难度大

即使对于京投这种常年深耕城市发展TOD的专业开发商，在地铁车辆段上盖房子，还是这么大的工程，都是不小的挑战。

二、噪音大

车辆段上盖现在技术还无法解决的共振和车辆进出站以及夜间停泊检修的噪音影响。据了解，车辆段上盖项目，做到较大减震，日常车辆通过也会感受到地面震动。

三、高压线辐射

地块周边有高压线横穿地块内部，其辐射避无可避。

四、增值价值低

TOD模式保值率普遍要低于地铁盘10-15%，但如果京投肯放下身段控制价格，刚需人群还是会买账的。

总结：东坝看的是未来，买房也要重现在，所以，多看多问多咨询，找专业人士提供建议才是正确之选。