金融街物业市值缩至8亿港元,毛利率三连降至18%,扩张加速如何做大估值?

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

纵然地产下行趋势明显，物管公司的扩张步伐仍未停止。

12月18日，金融街物业(01502.HK)公告称，金融街物业与洛阳城市发展投资集团有限公司按照51%和49%的股权比例，成立洛阳城投物业服务有限责任公司。就在此前的12月11日，金融街物业与乌节（杭州）商业管理有限公司合资成立乌节金融街（北京）运营管理有限公司，各组持股51%、49%。

对于密集成立附属子公司，某位常年关注物业领域的业内资深人士对搜狐财经指出，到处参股，寻求扩张，无非是想要将规模做上去，这样才能有新预期，估值才能上去。另一方面，购买有利润的项目，也可能是为平衡公司规模大而亏钱的问题。

从1994年成立，到2020年7月登陆港股资本市场，金融街物业是北京市第一家国有控股的物业服务上市公司，其上市首日股价大涨超三成。

搜狐财经梳理发现，上市3年多，金融街物业的总市值一路走低，至12月19日收盘，总市值仅为8.55亿港元，相比于48.41亿港元峰值已经大幅缩水。

瞄准商务办公做大盘子，近4年实现在管建筑面积翻番

“不过，物业公司以后会不值钱。只是前几年被炒高了而已。住宅物业多数亏钱，只有高端商办物业利润高。”上述人士还向搜狐财经透露了这一点。

从两家共同合作参股的公司来看，它们在商业及文旅领域具有优势，两家合资公司注册资本分别为1000万元与900万。

根据公告，洛阳城投物业服务有限责任公司将持续开拓商务、公建和文旅等业态的物业服务项目市场，而乌节金融街（北京）运营管理有限公司将聚焦在管项目的物业管理及相关服务，并以商业、综合体、产业园、文旅项目等作为主要拓展方向开展基础物业服务，在适当领域开展经营管理服务。

作为地方平台公司，洛阳城投有其资金优势，而乌节（杭州）商业管理有限公司是乌节国际在中国境内成立的全资子公司，有其跨界合作的良好资源。其股东方乌节国际是一家商业酒店地产集团，业务覆盖城市更新与规划、酒店及度假村、产业园、高端住宅、商业商务、运营管理等板块。

金融街物业管理层曾在年中业绩会上指出，未来针对毛利率水平方面，将坚持以商务办公、公建等非住业务作为核心优势业态，通过重点关注一线新一线以及二线的城市区域来加大拓展力度。

“现在多数民营物业上市公司因为母公司暴雷，导致估值大幅降低，目前物业公司的估值及市盈率倍数远远低于市场价值。同样地，对于国企来讲，多少也会受到大环境的影响。”某位业内资深人士对搜狐财经称。

在该人士看来，现阶段金融街物业如果有足够的资金支持，去拓展和布局，未来当物业公司的估值回归正常合理价值时，其投资价值也就显现出来了。从市场布局和未来估值趋势来看，市值肯定会恢复，而现阶段肯定是战略布局的时间点。

搜狐财经从半年报梳理发现，在2023年上半年，金融街物业新取得的代表性项目多以酒店、产业园及文旅项目为主。

其中，阿特拉斯•科普柯(Atlas Copco)产业园位于山东省淄博市，方兰德高新区新材料产业园位于山东省东营市，三桥洞PARK为重庆商业项目，还有国家能源神朔大酒店项目、贵州龙里观音山森林小镇、广州杨村中学等。

此外，金融街物业亦中标多个政府机关及军队营区项目，包括但不限于北京市房山区政府办公区、呼伦贝尔市下辖某自治旗政府办公区及北京某空军营区等。

不止于此，今年3月，金融街物业还以1.54亿港元收购置佳物业70%股权。资料显示，置佳物业于2000年9月11日成立，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务，在物业管理领域拥有逾20年经验。截至2022年9月30日，该公司拥有在管项目22个，在管单位超过6.34万个，包括商业及住宅物业。

于物业公司而言，收并购是扩大规模的最好方式。搜狐财经梳理发现，近四年间，金融街不论是在管项目个数以及在管建筑面积都实现了翻番。

根据此前招股书，截至2019年9月30日，金融街物业为全国共137个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积共约1900万平方米，其中42.1%位于北京地区。

而根据财报，2023年6月30日金融街已经实现业务覆盖中国华北、西南、华东、华南、东北及华中等六个地区的17个省市、自治区。总在管项目数量253个，较去年同期新增29个。总在管建筑面积约3612万平方米。

自身造血能力尚需提升，毛利率三连降跌至17.76%

背靠北京国资，金融街物业在资金层面显然有其优势，这一方面为其收并购及参股提供支持，另一方面母公司金融街集团在物管业务也给予了有利的帮助。

就目前来看，金融街并没有摆脱对母公司的依赖，自身造血能力还需要提升。

就今年上半年的表现来看，金融街物业规模实现扩围。

财报显示，截至2023年6月30日，金融街物业由金融街联属集团开发的物业的建筑面积约为1914万平方米，项目数由于2022年6月30日的121个增加至132个；集团由独立第三方开发的物业建筑面积约为1698万平方米，项目数由2022年6月30日的103个增加到121个。

只不过，2023年半年报显示，由金融街联属集团开发的物业面积占比53%，较去年同期占比52.3%上涨0.7个百分点。与此同时，由独立第三方关联物业占比为47%，同比有所下滑。

公开资料显示，金融街物业是一家以“北京金融街” 区域物业管理服务为起点、以国家各级金融管理中心物业管理服务为核心、以街区化商务物业管理为特色的国有综合性物业管理公司。

金融街物业所管理的多元化物业类型涵盖商务物业，包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；及非商务物业，包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他业态。

从整体盈利来看，金融街物业也呈现下滑趋势。

今年上半年，金融街物业毛利为1.26亿元，较上半年同期减少400余万元，而2022年金融街物业毛利取得2.49亿元，较上一年减少1419万元。从今年上半年的归母净利润来看，其同比去年腰斩至7111万元。

当然，被行业所诟病的当属金融街物业的毛利率。在2018年时，金融街物业的年度毛利率为18.5％，相比于碧桂园服务、彩生活及中海物业分别为37.7％、35.5％、20.43%的数值，有一定的差距。

自2019年至2021年，金融街的毛利率有所上涨，其半年报显示，三年毛利率分别为19.90%、20.67%、22.12%。但是，近年来，地产行业步入下行通道，虽然金融街物业收入保持上涨，但受到成本增加的影响，毛利率有所下降。

半年报显示，截至2023年6月30日止六个月的整体毛利率约为17.76%，与截至2022年6月30日止六个月的整体毛利率19.50%相比有所降低。

有业内人士指出，从利润方面来看，金融街物业在商务物业方面的毛利率有其优势，要远高于非商务物业，尤以办公楼、零售商业大楼及酒店的毛利率较高，其在住宅表现并不突出。这决定了金融街物业更倾向于商办类项目的参股计划。

半年报显示，金融街物业商务物业毛利率为23.83%，远高于非商务物业12.67%的毛利率。

此外，经过疯狂上市红利期，物业公司逐渐去泡沫化，要想实现盈利也需要控制成本。金融街物业管理层也曾指出，继续持续落实成本管控措施，在增值业务方面要持续创新，围绕着各类业态客户的核心需求来寻找有盈利空间的增值服务业。