新商办50人|黄永刚:疫情常态化下商办楼宇的变局与破局

房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　11月1日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了中智科博产业经济发展研究院院长、北京增长集产业发展集团董事长黄永刚。

中智科博产业经济发展研究院院长、北京增长集产业发展集团董事长 黄永刚

　　一、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些少有的全新变局和全新变化？

　　新冠肺炎疫情是对国家治理体系和治理能力的一次大考，也为全国商办楼宇行业领域的管理改进和提升，提供了很好的契机。一方面，疫情的冲击、国际环境的动荡、大宗商品及民生物质价格波动、经济的衰退等综合方面的因素，给中小企业造成了冲击；另一方面，商办楼宇的智慧健康管理、安全管理与应急管理对物业提出了更高的要求。

　　一年以来，疫情加深了人们对商办楼宇物业管理重要性的理解。在当前疫情形势下，物业管理是保证办公环境安全、打造健康办公生态的关键要素，应抓住时机实现智能化转型，加强应对突发公共事件的能力，提升办公楼的健康等级和竞争力。通过智慧物业管理系统和贴心的服务体系，以完善的物业管理模式和丰富的经验，为业主和企业租户提供舒适、便捷、安全的服务体验，在做好疫情防控的同时，助力楼宇资产价值的进一步提升。

　　二、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

　　在疫情常态化时期，面对“外防输入，内防反弹”和“两手抓、两手硬”的高要求，我们需要重新思考管理变革和创新这个问题。有学者认为：“这场病毒引发的危机可能为超负荷运转的城市提供了一个短时间的窗口，重新焕发创造力。”如果我们抓住这个窗口，探索疫后城市商办楼宇的发展新动力，提升智慧化水平，形成全程式、专业化、精细化的服务体系。推动城市商办楼宇经济盈利模式的创新，我们不仅能够见证城市产业经济的复苏，还会收获新的更好的发展机遇。

　　三、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

　　1、空间运营模式从物业服务向产业服务转型

　　城市空间是生产及生活的载体，是城市的核心资产。商办物业的转型升级赋予城市重塑商务空间、居住空间、商业空间及公共空间的机遇，是区域价值提升的重要驱动力。如果产业服务不能与企业发展路径相融合，那么所提供的 “产业服务” 就只是 “物业服务” 了，这样的 “产业服务” 在市场上将毫无竞争力，难以得到企业的认同，后续招商情况亦可想而知。

　　行政、公共和产业类用地和物业都明确了用途和终端使用者的范围，将促使开发商和投资者寻求和政府、公共部门和产业类企业更深入的合作方式，不但从空间的建设、改造，而且从资产管理和空间运营的全过程介入。这也有利于行政、公共、产业设施通过较大化其市场价值而得到可持续发展；

　　2、盈利模式从物业销售租赁收入向产业运营转型

　　传统以物业销售收入为主的盈利模式受阻，开发商和投资者在更关注物业租金回报的同时，也将开拓更多的盈利模式，如开发增值服务以挖掘终端使用者的社群价值，或向产业投资者、产业资源平台运营商、代建工程或物业管理服务提供商等角色转换；站在产业生态的高度，构建新体系，推动企业客户价值、品牌价值、商业价值、资本价值的飞跃发展。物业服务不应仅仅以满足客户需求为导向，而是要引领客户需求。因此，增值服务不仅给物业服务企业带来效益，更多则是要给客户创造价值，带来更多的增值效应。将物业、商业、金融、资管、科技、产业延伸等业务板块并进，多元化领域服务，深挖需求、释放动能，构建泛物业生态圈是未来发展的方向。

　　3、融资模式从重资产投融资向资产证券化方向发展

　　传统的重资产投资开发模式受到政府去杠杆和限制物业销售等监管环境的挑战，而政府对资产证券化审批的逐步放开将进一步推动开发商和投资者寻求杠杆率更低、更透明的直接融资途径。政府和资本的双重监督，也对城市更新的规划和投资论证的科学、严谨和高效性提出更高的要求。

　　4、向打造产业楼宇，发展特色产业集聚的发展方向转变。

　　楼宇经济作为一种新型经济形态，由于其具有高集聚、高成长、高收益等特征，成为许多城市优化产业结构布局，培植新经济增长点的重要路径。但是楼宇经济发展要摈弃房地产开发的思维和对土地财政的依赖，注重对传统产业的升级改造，城市更新楼宇创新，有序推进产业升级和新旧产业转移。

　　1）、以楼宇推动区域要素资源集聚。充分利用楼宇对相同、相关企业的吸附作用，能更大规模地实现产业集聚、资本集聚、人才集聚、信息集聚，促进产业链、价值链的延伸，增强区域产业辐射力、带动力，形成带动区域发展的增长极。

　　2）、引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。政府加强对各类土地和物业销售的干预和调控，以确保城市空间的使用符合产业规划功能定位和构建值高精尖结构发展目标，这将使开发商和投资者的传统增量开发模式面临巨大挑战。多地出台《关于楼宇经济发展的奖励措施》，鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，区内形成了一批产业特征比较明显的特色楼宇。

　　注释：楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。所谓楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和园区楼、工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。

　　来源：房讯网