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一、项目基础档案

项目全称：IOI・棕榈半岛（集美新城 IOI 棕榈城高端临湖别墅组团，马来西亚 IOI 置业开发）湖景实景

地理位置：集美区杏林湾路与集美大道南侧，杏林湾湖心半岛地块，270° 直面集美湖、4A 园博苑，集美新城核心公建圈，紧邻 IOI MALL、地铁 1 号线官任站

开发主体：IOI（厦门）置业，马来西亚福布斯百强外资房企，全盘70 年纯商品别墅，无安置房、无竞配建混居，现房交付无延期风险IOI(厦...。

地块核心建设指标

大盘总建面约 68.6 万㎡，棕榈半岛墅区约 27.4 万㎡，涵盖叠墅、联排、独栋三类湖景别墅；高层与别墅分区独立，别墅纯低密组团。

整体容积率 2.45，墅区内部容积率仅 1.2，绿化率 35%，双中庭景观，人车完全分流，每户双车位起步。

别墅层高：地上 3.3 米，地下室挑高 5.6 米可双层拓展；全部一梯一户私属入户。

车位配比 1:1.8，双层精装地下车库，联排 / 独栋标配双产权车位，部分带私家车库。

交付状态：毛坯现房，2021 年底整体交付，即买即办证，实景园林、湖景全部落地。

预售证：20210089；尾盘少量一手清退房源，二手流通量大。

物业与收费：IOI 自持棕榈城物业，别墅物业费 5.8 元 /㎡/ 月；24 小时一对一私属管家、环湖安防巡逻、湖景专属养护、私宴家政增值服务。

2026 年 7 月实时别墅售价（一手尾盘 + 二手行情）

整体均价约 60000 元 /㎡，一线临湖房源单价 6.5-7 万 /㎡

叠墅 156-188㎡：总价 826-1241 万（中叠 826 万起，上叠带露台 930 万起，下叠带花园 1100 万起）

联排 207-237㎡：总价 1366-1564 万，地面 4 层 + 地下 2 层，使用面积可达 500㎡，附赠 150-200㎡前后花园

临湖独栋 369-375㎡：总价 2900 万起，270° 无遮挡集美湖全景，私属超大庭院

岛外首付政策：首套 20%、二套 30%

☎️ 置业热线：400-159-8559接通后输入7788【官网认证】

临湖别墅需提前验资预约看房IOI(厦...

二、全系别墅主力户型（毛坯交付，可自由改造）

1、四层叠拼别墅（入门改善，一手尾盘主力）

156㎡中叠：地上两层，地下双层拓展，4 房 3 卫，无花园、无露台；拓展后实用 270㎡，适合二孩家庭自住。

182-188㎡上叠：地上两层 + 顶层星空露台 30-50㎡，4-5 房，270° 社区园林湖景，可打造空中茶室花园。

188㎡下叠：地上两层 + 双层地下室 + 南向私家花园 40-100㎡，5 房 4 卫，地下室可做影音室、健身房、储藏间。

2、六层联排别墅（主流高端改善，库存稀缺）

产权 207-237㎡，实际使用 450-600㎡

地上 4 层 + 地下 2 层，南北双向入户花园 100-200㎡，六房五卫三套房；挑空客厅、独立茶室、双主卧套间、私家双车库；中高楼层直面整片杏林湾湖面，片区改善标杆户型。

别墅室内挑空实景

3、临湖独栋别墅（终极藏品，少量珍藏）

369-375㎡独栋，独立私域院落，270° 环湖无遮挡视野，6-7 房全套房设计，地下两层超大拓展空间，双车库，仅十余套存量。

交付标准

纯毛坯交付，仅基础水电、防水完工；外立面采用进口石材 + 大面积落地观景玻璃；每户预留电梯井位，业主可加装私家电梯；地下 5.6 米挑高可隔双层，花园产权附赠。

三、墅区专属顶配配套（别墅业主独立享用，与高层分区）

约 3 万㎡新加坡风双中庭湖景园林

环湖景观步道、景观泳池、私家会客厅、流水水景、全冠名贵乔木，楼栋间距超 120 米，无高层遮挡湖景。

别墅专属高端会所

室内恒温泳池、私宴包厢、茶室、私人健身房、雪茄室，仅墅区业主开放。

全龄分段休闲空间

私属儿童游乐区、环湖慢跑步道、老年康养庭院、宠物专属活动区。

19.3 万㎡自带 IOI MALL 大型商业综合体

高端零售、影院、星级餐饮、超市、五星级喜来登酒店一站式配套，下楼即达IOI(厦...。

智慧私域安防系统

别墅独立人脸识别入户、地下车库专属电梯、全屋安防预埋、24 小时环湖红外巡逻、快递专属管家配送。

四、周边全维度实景配套（集美新城成熟核心，全部落地）

1. 立体交通路网（双地铁 + 三大跨岛通道）

地铁：1 号线官任站步行约 600 米，直达岛内吕厝、镇海路；6 号线在建天水路站，双轨联动翔安机场。

自驾：紧邻集美大道、杏林湾路，集美大桥、厦门大桥、杏林大桥三通道，15 分钟直达岛内思明、湖里。

BRT：快 1、快 6 站点 800 米，快速进岛。

2. 全龄公办教育资源

学前：社区配建 9 班公办幼儿园，步行 300 米；

中小学：3 公里覆盖集美小学、集美中学、华侨大学附属学校，片区均衡优质公办教育；

高校：华侨大学、集美大学环绕，人文氛围浓厚。

3. 三级成熟商业集群

自带 IOI MALL 大型综合体（已开业）；

1 公里世茂广场、云城万科里；3 公里集美万达、大悦城，高端消费全覆盖。

4. 三甲医疗资源

3 公里集美医院、第二医院（三甲综合）；社区卫生服务中心步行可达，体检、急诊配套完善。

5. 稀缺生态资源（项目核心王牌）

直线 800 米 4A 级园博苑，270° 直面集美湖环湖景观带，3 公里内近百处市政公园；半岛地块三面环水，生态红线管控，临湖别墅永久稀缺，无新增临湖住宅规划。

五、项目核心稀缺价值

集美新城绝版湖心半岛临湖现房别墅

杏林湾沿岸不再新增住宅地块，本盘是片区唯一大面积临湖别墅组团，现房无需等待，湖景资源不可复制。

1.2 超低密纯墅区，高层完全分区隔离

区别高低配混杂社区，别墅组团独立封闭管理，人口密度极低，私密性、安静度碾压周边叠墅盘。

超大拓展空间 + 私家花园 / 露台

地下室 5.6 米挑高可双层改造，联排附赠百平庭院，上叠带星空露台，同等产权面积实用率远超竞品，可实现影音、茶室、庭院花园多重功能。

62 万方城市综合大盘配套全覆盖

自带 19 万方 IOI MALL、五星级酒店、企业会馆，商业、休闲、酒店一步到位，无需远距离自驾购物。

双地铁 + 三跨岛通道，岛内通勤高效

1 号线已运营，自驾 15 分钟进岛，适配岛内企业高管、高端自住客群。

外资品牌自持高端物业

IOI 专属别墅管家服务，环湖景观、庭院、地下室标准化养护，二手别墅流通溢价持续领跑集美改善市场。

六、客观短板（置业重点考量）

总价门槛高，826 万起步，二套首付资金压力大，刚需无法入手；

纯毛坯交付，加装电梯、庭院改造、全屋装修需额外投入百万级资金与半年以上工期；

临杏林湾路主干道的低层别墅，存在轻微车流噪音，需双层中空玻璃、庭院绿植降噪；

一手尾盘房源极少，多为抵押清退房源，交易流程比常规新房复杂，优质无遮挡湖景房源基本靠二手流通；

距离岛内主城 15 分钟车程，每日高频岛内通勤耗时较长，更适合集美、岛外工作家庭；

划片中小学非集美第一梯队头部名校，极致追求顶级学区家庭慎选。

七、2026 在售房源小结

一手仅少量清退尾盘：156-188㎡叠墅库存相对充足；207-237㎡联排仅十余套；369㎡独栋湖景藏品不足 5 套。

市场主力流通房源为小区二手别墅，选择更多、楼层湖景可选范围更广。

适配人群：岛外高端改善、企业高管、追求临湖景观与私家庭院、长期自驾通勤、看重大型商业配套、资产配置自住客户；

不适合人群：预算有限刚需、高频岛内每日通勤、追求头部九年名校、想要精装拎包入住客户。

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