成都楼市:内行分析,这个楼盘高不成低不就,投资慎入!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！能否帮分析一下奥园新希望锦官芳华这个房子，这个房子位置在背面是不是发展前景不太好呢？

回答：你好，总的来说：这个楼盘整体来说高不成低不就，要避开这种楼盘。这个楼盘当年拿地价不便宜，目前开出来的装修均价差不多在1.7-2.2万之间(大多数均价在1.8-1.9-2.2万），如果算刚需，又只有13层的小高层设计（可能是受周边航空管制），如果算改善，有两梯4户，并不纯粹。所以，这是一个大概率会顺销的楼盘，所以中介会不遗余力地推荐这个楼盘。

归根结底还是要看你的预算和心理。这个楼盘适合210来万预算，适合有强烈新房+主城情节的人群购买。毕竟200万出头，想在这种环线买到新房，是很难的。但是定价偏高，周围比较偏僻荒凉，配套较差(参考二手房蓝光金悦府的结局）。有200多万的预算，可以考虑一些品质二手楼盘。比如附近的华润翠林华庭、招商雍华府。

提问：成哥好，我目前有子弹100多，可以抵押贷100多，一张父母的二套房票，买房方案怎么选？

1.花200多在杉板桥全款买80多平小三房一套。

2.父母离婚，买房后复婚，增加一张房票，花200多在大丰买80多的小三房两套。

杉板桥和大丰涨幅差距大不？不大的话，买大丰面积多，盈利空间大，不知道这个思路有问题不？请成哥指导一二！

回答：排名前列、离婚以后也不能马上买房，需要等2年。不过为了腾房票，这个方法是可以的。第二、大丰就没办法和杉板桥比，一个主城区，一个三环外。差距是自然的。大丰其实承接的就是主城区的外溢人口，之所以最近大丰很火，是因为它价格低，而且还通地铁。主城区的房子太贵，就只有考虑那边了。最后即使考虑大丰也只考虑地铁附近的房子。从纯投资角度考虑，如果有资格的情况下，花同样的钱，还是建议买2套。

提问：成哥你好，打扰一下，最近关注到了二十一世纪花园3期，这个小区是2000年建成的，确实比较老了，但房价确实便宜，而且据中介说这个小区交易比较活跃，后面出手会比较容易，而且这个小区距离青羊实验附小比较近。

我有个想法，找一个装修很烂的房子，通过装修来拯救一下，麻烦你帮忙分析一下这个小区，谢谢！

回答：像二十一世纪花园3期这种20年的老房子，周边配套基本上也算比较乐观的。一公里内有2条地铁、医院、商场、公园，还带学区。如果只用于居住完全是可以的，少有的缺点就是，如果考虑10多年后出手，可能流动性差一点。升值可能不是那么理想。

提问：成哥你好，请教下，我有苏州两个学区房子比较纠结。 A，苏州市区的振华学区房，较新的房子也要有25年左右房龄，学区很不错，交通也便利，就是房龄老，没有电梯，离上班较近 B，沧浪新城的学区房，学校和A差不多，但是不知道为啥周围商业不行，基本上配套的商业全死了，房价比A低3000左右，房龄在10年以内，离公司略远。 我们有两个孩子，用学区居住至少要12年，这两个从学校角度差不多，从升值角度我应该选择哪个呢

回答：学区不是我们推荐投资的优选，但是如果你考虑到自己用，你就根据你孩子就读的学校，和距离来考虑。其次再考虑价格和配套。从后期出售流动性来说，房龄短的肯定更有优势，但是对于升值来说，配套不好的，升值空间肯定就小。所以这个没有办法同时衡量。当然我的建议肯定是先站在自住、自用的角度考虑，我建议买配套齐的，上班近的，学区好的毕竟为了孩子嘛！至于后期的流动性嘛，到时候你就对应周边的房价打个8折还是好出售。

提问：你好成哥。位于重庆市秀山县，想知道房价会不会涨？现有一套50平与80平的房，想卖一套置换一套130左右的，置换房的位置怎么选择合适一点？

回答：你好，重庆秀山县太偏远了，享受不到重庆发展的红利，房价没有什么上涨动力。如果是本土刚需，可以买一套大房子自住，如果是投资，尽量往重庆主城走。

改善注重两个方面：

排名前列是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块。

一方面是为了自己生活的便利，这些地段一般都配套更醇熟。

第二是产品。既然都改善了，一定要选择好的品牌、好的产品和好的物业。

这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。

重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，具体回报率高的板块，详见内部分享。

提问：成哥好，想买房投资，应该如何配置资产？

回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：

排名前列套房，一定要先解决自住的问题。

第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。

第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。

在资产配置中特别重要的是：

1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。

2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。

3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益

提问：成哥好，对于投资房产新手，负现金流是不是应该要尽量避免？或者对可以提供些建议？谢谢

回答：负现金流对新手来说太大挑战。要知道即便是上海也曾有过5年不涨，如果运气不好买的时机不好，新手的心理负担很重，很难撑到最后。

给新手的建议是，第二套房起，合计负债率不超过50%（家庭总负债/家庭总资产），现金流最多耗费到0。

买房子不要并发太猛，先买到一套赚到钱，浮盈30%以上，再买第二套。

要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错！

提问：成哥好，请问怎样选择一个好的房子户型呢？

回答：具体挑选户型的原则有以下几条：

1、要挑选整体方正规矩的户型，避免选 一些不规整的厅房；

2、避免选择一些暗卫北厅户型；

3、不要选择卧室紧邻电梯井的户型；

4、不宜选择厅室梁柱过多且凌乱不规则的户型；

5、要选择客厅门少实用性高的户型，不宜选择客厅门洞过多的户型；

6、北方寒冷地区要避免选择一些北向飘窗过大过多的户型；

7、可以选择一些能通过后期装修改造提升使用面积的户型，如：层高、廊台等；

8、不宜选择北向卧室的户型；

以上几点为简单归纳，具体的户型选择，还要根据你自身的实际需求来定。具体详见内部！

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！‍‍