土拍研报 | 多城供地转向“少量多次”,房企拿地热情能否回归?
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焦点研究院 · 土拍研报
主题：探讨第四批集中供地特征和未来走势
出品时间：2022年11月23日
集中供地政策起始于2021年，按照自然资源部的规定，有22个楼市热度较高的城市一年内进行3次住宅用地的集中供应，但是在2022年初，部分城市对土地的供应批次进行了调整，变更为一年4次集中供地，武汉则调整为6次，南京调整为5次。本文以8个城市的第四批集中供地为样本，尝试着对出现变化的主要原因加以解析，并且从第四批次集中供地的供应总量，供地政策和供地特征进行分析，最后根据近期集中供地城市土拍结果来预测第四批的供应结果。
一、三大原因促使多地加大供地批次，目的仍为贯彻房地产调控“三稳”目标
当前全国土地市场热度还在下滑，但不同区域不同城市之间土拍热度分化较大，在当前市场环境下，集中供地出现优化调整是正常的。集中供地进入因城施策阶段，预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整，主要基于以下三个原因：
1、从企业角度来看，加大供地批次可以让企业投资节奏更加灵活，可以依据目前资金状况和项目去化情况去拿地，而之前要求的三批次集中供地需要企业在短时间内筹措到大量的资金，通常会面临较大资金压力，显著压制了房企的拿地积极性。
2、从政府角度来看，现前经济环境下，不少地方政府财政吃紧，灵活的土地供应制度可以提升房企拿地积极性，同时也可提高年度宅地供应计划完成率，还增加了土地出让金，进而弥补地方财政缺口，利于缓解财政压力。
3、从房地产市场角度来看，在当前市场下行和库存增加的情况下，如果还坚持之前的三批次集中供地模式，或会使部分城市土地流拍现象越来越多，不利于稳地价、稳房价、稳预期的市场调控目标。
二、整体供应规模不足往期四成，房企入场仍有三大顾虑
8个城市第四批次供应地块的出让面积为336.6万平方米，较上一批次供应总量减少62.8%，均低于前两批次的供应总量，占2022年8个城市四批次供地总量的11.8%。起始总价为1054.5亿元，较上一批次下滑60.0%，占2022年8个城市四批次供地集中供地起始总价的11.3%，总体上处于低位。8城市第四批次楼面地价为15150.8元/平方米，较第三批次增加9.0%，变化幅度相对较小。
出现上述变化的有以下几方面的原因：
1、第四批集中供地出让集中在第四季度，当年拿地无法形成当年的销售额，这样会使得年报财务指标较差，房企通常喜欢在年初拿地而非年末。
2、今年以来市场总体上处于下行状态，多数房企的销售和融资状况并不理想，国家统计局数据显示，房企的销售和到位资金在今年持续处于承压状态，房企缺乏拿地资金。
3、此外，近日国家财政部发文：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，现阶段，地方国资为各地房企拿地的主力军，财政部新规的限制必将降低拿地的积极性。
这三条原因使得房企针对四批次集中供地拿地不再热衷，地方政府考虑到市场现状也减少了土地供应数量。
三、供地政策强调因城施策，优质地块占比增加
为了更好的进行本批次土地出让，各个地方政府更加积极的贯彻因城施策政策，四批次土地竞拍门槛进一步下调，主要集中在优化地价款支付节奏，改变保障房用地供应方法，改变达到最高限价后竞价方式，总体上在减轻企业现金流压力。
在资金支付方面，北京和苏州都延长出让金缴纳期限，缓解现阶段资金压力。在竞价方式方面，杭州和武汉都优化了达到最高限价后的竞买方式，更加方便企业拿地。针对保障性住房，武汉把原来的配建模式改为单独地块供应，深圳暂停了自持和无偿移交公共住房或设施，暂停了竞配建，北京四批次供应取消了配建保障性住房面积。在保证地价不发生大的波动的情况下，各个地方政府都在减少拿地障碍，提高买地的积极性，保证土拍的顺利进行。
在地块特征方面，本批次供应地块优质宅地供应比例增加，如无锡加大了核心区域优质地块的供应，包括滨湖河埒口、梁溪北塘和新吴太科园等板块均有供应，南京供应地块位于江北新区，周边有高起点的城市规划和优越的江景资源及公共配套，同时医疗和商办资源丰富等，此外，本批次土地供应除武汉以外以纯住宅用地为主，减少商住地块占比，商业地块通常开发周期长，回款较慢，这可以使得房企快速回笼资金，减少现金流沉淀。这两类供应倾向主要是考虑到房企在现阶段拿地热情较低，加大优质地块供应可以提高市场热度，减少流拍情况的发生。
四、预计四批次供地平稳结束，仅有部分城市热度稍高
当前楼市仍存在下行压力，市场投资信心较为低迷。受此影响，近期多个集中供地城市土拍多以低溢价率收场。再加上4批次集中供地土拍多集中在11月和12月，城市土拍撞期的可能性也有所增加，由此导致城市之间土拍热度的分化更加显著。预计土拍热度四批次将会和三批次土拍类似，仅有部分城市热度稍高，多数城市以底价成交为主，四批次集中供地土拍继续保持较低的热度。
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