诸葛科技2023年刚需小区推荐榜单

近年来，从中央到地方政策端支持刚需的声音层出不穷。伴随着现如今市场回归商品属性、限制性政策松绑等利好因素，刚需购房群体更加活跃。为此，诸葛数据研究中心基于诸葛科技大数据平台，搭建系统化模型，构建了刚需小区韧性指数和性价比指数，以期客观公正的为行业提供决策参考，并在此基础上形成重点城市的高性价比小区和强韧性小区推荐榜单。具体榜单如下：

01、样本选择

在样本选择上，本报告依附于诸葛科技平台海量房源数据，选取10个重点城市（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、无锡、成都、天津）共计129037个在售小区，通过系统建模和市场调研反复验证，选取高性价比小区和强韧性小区，最终生成刚需小区性价比指数和韧性指数推荐榜单。

02、政策支撑力加强，刚需客户迎窗口期

随着房地产行业降温、市场持续探底，8月以来多轮房地产优化政策相继释放，给予刚需购房者更多的优惠和红利，政策出台主体呈现“弱二线和三四线城市-中央层面-重点一二线城市”的转变，据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月全月出台政策达144次，创今年以来月度新高，10月出台次数降至86次。其中，针对刚需购房者的政策占比不低，如提高公积金贷款额度、降低首付比例、提供购房补贴、放松限购以及认房不认贷等，刚需购房者受益良多，其中提高公积金可贷额度、降低首付等减轻了购房者的资金压力，解除限购将使真正的刚需购房者有更多机会购房满足基本居住需求，“认房不认贷”在刺激改善性住房需求的同时释放出小户型低总价的房源，给刚需客户更多的选择空间，形成刚性需求与改善性需求的良性循环。整体来看，当前给刚需的政策空间较足，入市的窗口打开。

当前来看，房地产企业风险仍在出清中，相较于具备一定风险性的新房，很多购房者将目光投向了二手房。对于刚需客户来说，若是为了满足首次置业的基本居住需求或者是购置婚房等，那么建议选择性价比高的小区，在节省预算的情况下购买到配套、产品、区位较优的房产是这部分客户的主要诉求，而如果是追求项目的保值性和抗跌性，考虑房产的长期价值，那么强韧性的小区则是这部分客户的更优选择。

03、刚需客群稳定流向二手房，总占比超半数

从诸葛数据研究中心监测数据监测的二手房挂牌数据显示，截止至2023年10月，重点10城60-90㎡面积段占比最高为33.6%，其次为60㎡以下，占比为21.3%，整体来看刚需占比超半数，仍是二手房市场的主要支撑。尤其是一二线核心城市，这部分城市由于经济产业等对中高端人口的吸附力较强，大量人口涌入，新房市场改善需求支撑充足，刚需主要转向二手房市场。

分城市来看，2023年截止至10月底，北京、上海、深圳、杭州、南京、天津90㎡以下的刚需占比均在50%以上。重点一二线城市二手房的刚需力量仍不忽视，天津、深圳刚需占比超60%领跑，苏州、无锡、成都二手房市场中刚需占比相对偏低，这也与当地的房价密切相关，这些城市房价相对其他几个城市处于偏低水平，购房者对大户型总价的承受能力更强。

04、重点城市榜单分析

——北京——

现选取面积段在100㎡以下，单价在40000-70000元/㎡小区生成北京刚需小区榜单。整体来看，高性价比刚需小区主要集中于通州、大兴以及朝阳等区域，其中黄村北、旧宫、通州北苑等商圈较为聚集。而强韧性刚需小区则集中排列于朝阳和丰台两区。

性价比小区TOP1、葛布店南里小区位于通州区玉桥板块，最新市场均价在41149元/㎡，小区物业服务品质较优，物业费在2.96-4.98元/平米/月，且周边配套相对完善，潞河医院、263医院、新华医院以及家乐福超市等围绕，学校、医院、银行等一应俱全，是较为成熟的社区。

性价比小区TO2、北苑甲55号院位于通州北苑板块，最新市场均价在40051元/㎡，小区区位条件优越，交通便捷，是集健康、文化、教育于一体的低密度成熟社区。性价比指数在9.8，是刚需客户的良好选择。

性价比小区TO3、杨庄北街1号院同样位于通州北苑板块，最新市场均价在40423元/㎡，小区教育配套较为突出，市场关注度处于高位，属于较为活跃的小区。配套设备相对完善，满足基本生活所需。

韧性小区TOP1、宋家庄家园位于丰台区宋家庄板块，最新市场均价在56302元/㎡，小区距离地铁八通线传媒大学站约350米，公共交通便捷，小区南面是文化公园，配套完善，环境良好，是成熟的宜居社区。近一年房价平均涨幅超5%，抗跌性较强。

韧性小区TOP2、方庄南路18号院位于丰台区方庄板块，最新市场均价为53882元/㎡。临近地铁10号线分钟寺站，区位优越，周边医疗配套齐全，包括东方医院、铁营医院、朝阳三环肿瘤医院等，小区内配备教育、商业，宜居性较强。近一年房价平均涨幅在1.7%，房价稳中趋升。

韧性小区TOP3、金海国际北区位于朝阳区百子湾商圈，最新市场均价为65201元/㎡。小区地处东四环外，紧邻东四环路，大郊亭桥的东北角，交通顺畅。百子湾商圈各项生活配套齐全，充分满足日常所需，近一年房价涨幅约1%，属于房价韧性较强的小区。

——上海——

选取面积段在100㎡以下，单价在40000-75000元/㎡小区生成上海刚需小区榜单。其中高性价比小区主要分布于闵行、浦东等区域，闵行区最为集，梅陇、航华成为性价比热门商圈。强韧性刚需小区则以浦东区最为集中。

性价比小区TOP1、星港景苑位于普陀区的曹杨板块，最新市场均价在42099元/㎡，小区周边学校、医院、商场等一应俱全，配套成熟，区位良好，小区价格明显低于城区和商圈市场均价，是性价比较高的小区。

性价比小区TOP2、禹洲金桥国际位于浦东区的金桥板块，最新市场均价在44297元/㎡。小区绿化环境优越，小区配套设施齐全，周边菜场，学校，医院，健身房，娱乐休闲一应俱全。距离9号线金桥站约800米，并且价格在商圈内处于低位水平，性价比可观。

性价比小区TOP3、锦鸿公寓位于闵行区的梅陇板块，最新市场均价在48473元/㎡。小区教育配套完善，周边有上海市徐汇区梅陇幼儿园 、闵行区古美幼儿园、闵行区梅陇中心小学、燎原实验学校、上海市实验学校西校、闵行区梅陇中学、上海市樱花中学等多所学校，并且百联南方购物中心 、华轻梅陇购物中心、巴比伦生活休闲广场等均距离不远，生活便捷。

韧性小区TOP1、万富轩位于浦东区的三林板块，最新市场均价在46912元/㎡。小区近一年房价平均涨幅超过4%，房价上涨态势良好，属于韧性强的小区代表。

韧性小区TOP2、博三小区位于浦东区的金桥板块，最新市场均价在61842元/㎡。小区近一年房价平均涨幅超2%。同时小区区位和配套设施较为成熟，属于宜居小区。

韧性小区TOP3、金新花苑位于浦东区的金桥板块，最新市场均价在58902元/㎡。小区近一年房价平均涨幅近2%。周边学校有上海市浦东新区民办金太阳幼儿园、金童幼儿园、浦东新区金杨幼儿园、上海市浦东新区金杨幼儿园、上海市浦东新区金茂小学、金桥中心小学等，金杨第一商城、金珠商厦等商场环绕，未来升值空间可观。

——深圳——

选取面积段在100㎡以下，单价在40000-70000元/㎡小区生成深圳刚需小区榜单。其中，深圳高性价比刚需小区以龙岗、罗湖区等最为聚集，而强韧性小区主要分布于福田和罗湖两区。

性价比小区TOP1、百合星城位于龙岗区的布吉板块，最新市场均价为40237元/㎡，小区位于龙岗布吉百鸽路与深惠公路交汇南，周边有布吉人民医院、罗岗医院以及布吉中英文学校等多所学校，配套齐全，生活便捷，且房价处于偏低水平，性价比高。

性价比小区TOP2、大地花园位于罗湖区的布心板块，最新市场均价为41023元/㎡。配套相对完善，且物业服务水平较高。

性价比小区TOP3、国都花园位于龙岗区的布吉板块，最新市场均价为41328元/㎡。小区物业为深圳市国都花园物业管理有限公司，周边有国都城购物中心、利元商场、鸿翔时尚购物广场等，满足生活所需，同时，周边学校等一应俱全，是首套置业的良好选择。

韧性小区TOP1、万科天誉位于龙岗区的龙岗中心城板块，最新市场均价为46093元/㎡，包含住宅和写字楼两种业态，近一年房价平均涨幅超2%，房价上涨潜力足。

韧性小区TOP2、嘉洲华苑位于福田区的新洲板块，最新市场均价为66003元/㎡，小区韧性指数为9.9，近一年房价稳中趋升，抗跌性较强，且小区周边配套完善。

韧性小区TOP3、时代华庭位于福田区的景田板块，市场均价为61573元/㎡，小区韧性指数为9.8，近一年房价平均涨幅为0.05%，属于价格稳健小区，抗风险较强，是规避风险的重要选择。

——广州——

选取面积段在100㎡以下，单价在25000-45000元/㎡小区生成刚需小区榜单。高性价比刚需小区以白云区为主，强韧性小区以海珠、荔湾区等为主要分布区域。

性价比小区TOP1、翠岛居位于荔湾区的桥中板块，最新市场均价为25353元/㎡，性价比指数为10，属于高性价比小区。该小区配套完善、区位优越，且房价水平低于商圈平均水平40%。

性价比小区TOP2、中意花苑位于白云区的机场路板块，最新市场均价为25347元/㎡，临近白云山风景区，自然环境优越，并且周边配套一应俱全，满足生活所需，且房价水平低于商圈平均水平14%，性价比较优。

性价比小区TOP3、柯子岭位于白云区的广园路板块，最新市场均价为26146元/㎡，性价比指数为9.8。低于商圈平均房价18%，是刚需置业的良好选择。

韧性小区TOP1、康王中路大院位于荔湾区的陈家祠板块，最新市场均价为31567元/㎡。小区配套完善，房价适中，近一年房价平均涨幅超3%，房价韧性较强。

韧性小区TOP2、星河湾怡心园位于番禺区的星河湾社区商圈，最新市场均价为42418元/㎡。近一年房价平均涨幅近2%，韧性指数为9.9。且该小区周边商超聚集，物业服务水平优质。

韧性小区TOP3、江南西小区位于海珠区的江南西商圈，最新市场均价为41965元/㎡。近一年房价平均涨幅近1%，韧性指数为9.6。且小区绿化率高达40%，商业、教育等配套完善，是具备高韧性和高品质的成熟社区。

——杭州——

选取面积段在100㎡以下，单价在25000-45000元/㎡小区生成刚需小区榜单。高性价比小区主要分布于拱墅区和萧山区，与此同时，强韧性小区以拱墅区和上城区最为集中。

性价比小区TOP1、同和公寓位于下萧山区的城厢板块，最新市场均价为25230元/㎡，性价比指数为10。周边有旺角城新天地、银隆百货等商场环绕，萧山区第一人民医院等医院临近，商超众多，配套十分丰富。其房价水平低于商圈平均水平6%，性价比较高。

性价比小区TOP2、国际花园位于下西湖区的黄龙板块，最新市场均价为26344元/㎡，性价比指数为10。小区周边学校、医院等众多，满足老人、孩子就医和求学等需求，并且房价水平在商圈内处于低位水平，适合首次置业的购房者购买。

性价比小区TOP3、余家弄位于萧山区的城厢板块，最新市场均价为25379元/㎡。城厢板块坐拥老城繁华和城市烟火，是萧山人最青睐的居住区之一，再加上周边生活氛围浓厚，各类配套齐全，性价比指数为9.8。

韧性小区TOP1、仙林福座位于拱墅区的孩儿巷板块，最新市场均价为35160元/㎡。近一年市场均价平均涨幅近2%，房价涨势可观，后续发展空间看好。

韧性小区TOP2、胭脂新村位于拱墅区的天水板块，最新市场均价为44004元/㎡。近一年房价平均涨幅为0.2%，韧性指数为9.9。小区临近地铁，公共交通便捷，且绿化良好、人车分流，小区品质较优。

韧性小区TOP3、亲仁里位于拱墅区的拱宸桥板块，最新市场均价为38706元/㎡。近一年房价平均涨幅0.3%，韧性指数为9.7。

附件：研究方法

长期以来行业内对于住房指数的研究层出不穷，其中很多都集中于房产价格上，诸葛数据研究中心基于全国重点城市二手房小区，对10个重点城市在售的共计129037套小区进行全面的数据测评以及深度的市场调研，探究小区的性价比和韧性。所谓韧性，源自于物理学概念，表示材料在塑性变形和破裂过程中吸收能量的能力。韧性越好，则发生脆性断裂的可能性越小。在材料科学及冶金学上，韧性是指材料受到使其发生形变的力时对折断的抵抗能力。在房地产市场，韧性通常被用来表示在市场发生波动时对于市场下行压力的抵抗能力，体现在价格的抗跌性。而性价比通常是用来衡量购买一套房产是否划算的指标。高性价比是很多人买房考虑的首要因素。很多人对于高性价比具有较为片面的看法，认为价格越低，性价比越高，实际上性价比需要综合考虑多重因素来评判。

为了引入多重因素对小区指数的影响，以小区的教育配套（x1)、物业服务(x2)、商业配套(x3)、医疗配套(x4)、交通便捷性(x5)、区位价值(x6)、小区价格(x7)等指标为自变量，确定小区韧性指数(y1)和性价比指数(y2)为因变量，通过对数据标准化处理，利用数据的特征和结构，建立回归分析模型，考察各个自变量对因变量的作用强弱，并最终确定因变量范围，通过反复验证以期全面客观的评判小区的综合价值。确定其模型表示如下：

y1=a0+a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+a6x6+a7x7

y2=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+b5x5+b6x6+b7x7

通常来看，韧性指数越高，小区的发展潜力越高，抵抗市场不可抗力的能力越强，抗跌性越强；性价比指数评分越高，买房更为划算，换句话说也就是以相对便宜的价格买到了品质相对较优的小区。

图：诸葛科技二手房小区指数体系

图：诸葛数据研究中心制作