房地产行业集中供地元年观察:格局重构,国央主导

全年格局：“先热、再冷、终稳”

2021年22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致排名前列批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年较低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。

不同城市热度差异明显，单城内部亦有分化

不同城市土拍市场冷热不均情况明显，由于部分城市土拍规则设定了较高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。

拿地意愿分化，国央企拿地占比提升

经历了排名前列批集中供地的狂欢后，拿地意愿出现分化，受融资收紧和市场基本面下行的制约，民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出，市场信心受损的危机时刻后，房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构，在第二三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地，基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。

投资建议：积极面对格局重构后的房地产市场

行业至暗时刻之后，随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台，行业在慢下来的同时，也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，行业被动进入“国进民退”，经营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势，亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出，获取高性价比项目，修复远期利润表。个股方面推荐保利发展、金地集团，以及国央企下属物业公司保利物业、招商积余。

风险提示

行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。

（来源：国信研究）