朝阳vs丰台?北京二批次土拍,我们看到了“太阳宫”的一腔孤勇
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经过了一个多月的预申请公告，北京二次土拍终于正式迎来官宣！
本轮土拍挂牌共计17宗地块，总用地面积约98万平方米，建筑规模约175万平方米，总起始价约559.7亿元。
17宗地块分别为，朝阳区5宗，丰台区5宗，顺义区2宗，昌平区3宗，石景山区1宗，平谷区1宗。
主城区热门地块占比接近6成，主要集中在朝阳和丰台。海淀没有参与进来，对于“永丰双子”来说，无疑是利好。
其中最受关注的朝阳太阳宫、崔各庄奶西、十八里店，丰台的亚林西、小瓦窑，昌平的平西府等热门地块如愿上架，挂牌竞价截止时间定在了5月24日。
回看今年北京先后两次供地，都是诚意十足。不仅熟练地运用了“预申请”，还有很多福利相送。为的，就是调动大家拿地的积极性。
无房企参与预申请、直接延期挂牌，很大程度上避免了土地流拍，减少对新房市场预期造成冲击。
同时，也给足了房企们规排的时间。无论是测算决策、腾挪资金，还是设计规划、提早入市，很大程度上提振了大家拿地信心和积极性。
据内部人士爆料，本次龙湖参与了三块地的预申请。对比今年北京排名前列批次央国企独大的局面，这次龙湖的进场能否打下漂亮一仗，现在尚且不能着急下定论。
众望所归太阳宫，倒挂进场
众望所归太阳宫，倒挂进场
“神级地块”太阳宫，让朝阳继续成为本次土拍焦点。一张香饼摊了两年多，终于在本次土拍被摆上货架。
东北三环的少有位置，纯住宅、无配建，生活舒适度不用多说。
据悉，该宗地政府指导价为12.98万/㎡，刷新了北京集中供地以来11.2万/㎡的指导价新高。
政府持有产权预设的份额如竞满10%政府持有产权，则实际售价为11.628万/㎡，豪宅的气质，说来就来。
即便如此，对比周边16.7万/㎡的缦合北京，以及之前我们介绍过的次新豪宅，16万+的红玺台和太阳公元和13.5万的丰和园，太阳宫的依旧具备价格倒挂的优势，极有可能成为北京下一个“摇号盘”。
该地块位置处于太阳宫站的东侧，规划建筑面积为7.57㎡，占地面积2.7万㎡，控高80米，容积率2.8。
有10号线、17号线的太阳宫站，13号线的芍药居站，一半车站实现换乘，妥妥的地铁上盖。周边凯德Mall、太阳公元，生活商业配套已然成熟。
更不要说周边人大附的教育资源，颇有一招制敌之势。
所以不管从哪一个维度去看，太阳宫都算得上是北京近几年一梯队超级板块。
虽然有表现抢眼的太阳宫坐镇，但朝阳的去化周期也在这次供地后雪上加霜。
朝阳的项目，卷得有多疯狂？
仅过去一年，朝阳区就拿出了21宗商品住宅用地。今年这一波供应有挂牌5宗地，一下子将朝阳的去化周期拉到城六区最长。
截至 3 月底，朝阳区的存量面积区划时间达到了 31.3 个月，丰台 16.2 个月，海淀 11.1 个月，石景山则只有 9.1 个月。
面对丰台豪宅组团来势汹汹，朝阳只凭太阳宫的一腔孤勇，胜算有多大？
上层君觉得，对购房人来说，太阳宫特别值得入手，但对于接下来要走进拍卖会的房企们来说，当下在“卷王”朝阳拿地，确实不是一个好的Timing。
“王牌对王牌”，我们就坐等大哥来接盘就好了。
丰台亚林西，豪宅基因
丰台亚林西，作为本次土拍起始价格较高（74.7亿元）的地块，整块地总建控规模20.53万㎡，纯住宅规模仅10.19万㎡，另一半则是配建用地，显然对于开发商来说要求比较高。
但从购房者的角度来看，未来项目的操盘手肯定具备品质实力。项目建成之后，应该是高端配置的豪宅产品，如今，北京南城的发展大刀阔斧，所以亚林西还是非常值得关注的。
该地块位于南三环至南三环的右安门街道，经开高速东侧，自驾出行直接上三环。同时，附近地铁线路有邻近的14号线西铁营站，以及14、19号线的换乘站景风门站。
从西铁营站出发到丽泽商务区仅两站距离，距离北京南站仅3站距离；地铁代步30min，可辐射10号线、17号线、5号线、8号线、4号线共10条地铁线路！
项目往东是北京师范大学第四附属中学，往北直线200米是北京丰台右安门医院，直线500米是万达广场......生活配套完善。
更重要的是，亚林西地块正处于丽泽商务区的核心辐射区域内，未来会大概率会吸引众多商务精英客群将这里作为排名前列居所。
与太阳宫地块一样，亚林西地块也由政府持有10%的份额，指导限价11.2万/㎡，与此前成交的万泉寺地块相似。若竞满10%政府持有产权，实际售价将在10.08万/㎡左右。
价格与周边均价14.4万/㎡昆仑域、12.3万/㎡的中国玺等二手房产品价格明显倒挂，肯定又是购房者“排队上车”的节奏。
丰台豪宅，扎堆上车
对比朝阳，只能薅“太阳宫”一家羊毛，丰台目前可谓是“组团出战”。
目前，已经有万泉寺端礼著、周庄子懋源“三子”（懋源煜泽台、懋源璟瑜、懋源璟廷），以及纪家庙的北京瑞府等5个10万+新品豪宅。
由首开、北京建工、中海地产联合开发的端礼著，项目销售指导价11.2万/㎡。这个周末（4月23日）刚刚开放了样板间，产品主要户型为130㎡/150㎡/180㎡，总价区间在1500-2000万，首付600万起。
华润的北京瑞府，距离南三环约450米，距离丽泽金融商务区直线距离不到2公里。直线距离到10号线纪家庙站1.2公里，直线距离到房山线东管头南站约1公里。
产品的户型区间在约130-190㎡之间，3-4居的大平层产品。层数分别是6-9层的洋房、11-17层的小高层和25层的高层产品。销售指导价10.9万/㎡，由于有6%的政府产权占比，最终销售单价为10.246万/㎡。
周庄子懋源“三子”，三块住宅户型规划，主力都是改善大户型，面积在160㎡-240㎡之间，仅有很少部分的小户型，限价10.6万/㎡。
交通资源，紧邻10号线地铁西局站附近，距离丽泽商务区仅两站。虽然位置上，没有亚林西那么聚焦，但豪宅价值可圈可点。
这几个10万+的项目，同样都享受到了丽泽的发展红利。稀缺的土地资源、便捷的交通资源、先进的功能配套，1500万的入场门槛，纯粹的客群圈层，注定为该板块树立了内城豪宅的标签。
位于西四环外、五环内最受关注的小瓦窑，也在本次土拍挂牌名单上。
这块地是去年丰台土地推介会中的地块，不过去年和今年一批次都没有上。地块位置不错。距离一批次的大井新村地块2.5公里，离目前在售的长安悦玺1.5公里。
7.5万/㎡的指导价格，对比周边的8万均价，还是具备优势的。
地块处于丰台与石景山两区的交界，在出行方面，占了横跨二区的优势。一旦未来11号线地铁站规划实施，到五棵松、金融街等商圈都十分便利。
从本次土拍的情况来看，整个丰台的项目都相对抢眼。能否组团吊打太阳宫，还要看5月下旬的土拍结果才能得知。
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