房企化债倒计时:9000亿债务压顶 ,金融街单次融资175亿,金科继续违约

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

房企融资渠道修复继续，上市房企大手笔融资频现。

4月17日，金融街获准发行不超175亿元公司债券；同日，首开股份称拟发行不超90亿元公司债券；就在此前的几天里，光明地产、张江高科也发布融资公告。

搜狐财经发现，就此批发债房企来看，除发行金额较大之外，房企融资期限也有拉长。国企金融街此笔债券的期限不超过7年（含7年），而民营房企光明地产不超25亿元（含25亿元）中期票据发行期限为不超过5年。此外，在ABS融资方面，金融街第1-5期资产支持专项计划获通过，发行金额达到50亿元。

现金流向来关系着房企的命脉。自去年11月开始，金融16 条及“三支箭”让房企融资渠道修复。就三支箭融资情况来看，截至2023年3月31日，信贷融资（银行授信）规模超过6万亿元，超过190家房企收益；债券融资（储架式注册发行等）意向融资规模超过1400亿元，获益房企达到9家；股权融资（定增或配股计划）收益房企达到39家，其中，碧桂园及雅居乐已经完成配股。

修复过程中，虽然融资逼仄现状有所缓解，但是债务总额仍高，不同房企间面临不同压力，国央企融资成本及融资分化继续。

中指院研究数据显示，截至2023 年3 月末，房企一年内到期的债券合计9006.1 亿元，其中信用债余额5760.7 亿元，海外债余额3245.4 亿元。

易居研究院研究总监严跃进对搜狐财经表示，虽然部分国央企及优质民营房企融资有所改善，但是实际上房企整体融资还没有恢复。金融16条等诸多政策出台及表态只是为了增强投资者的信心。偿债高峰也还没有度过，目前出险房企只是通过债转股等形式将债务展期推迟，房企隐性债务还很大，化债需要一个过程。

一季度信用债同增11.6% 融资成本下行 国央企分化持续

自去年“三支箭”以来，房企融资环境发生积极变化。融资规模环比大涨，而融资成本也呈现下滑趋势。但就同比来看，融资情况依旧不容乐观。

中指研究院监测数据显示，2023年3月房地产企业非银融资总额为917.9亿元，同比下降16.3%，环比增加109.0%。行业平均利率为3.89%，同比下降0.52个百分点，环比下降0.47个百分点。

从融资结构来看，信用债增幅较大，海外债、信托、abs等渠道发行规模仍在下降，特别是信托等非标渠道，投放规模持续压降。

其中，一季度信用债发行总额1297.3 亿元，同比增加11.6%，2 月、3 月发行额环比持续回升；海外债、信托、ABS 融资降幅较大，融资额分别同比下降 37.1%、72.7%、41.9%。

“从近期房企非银融资结构来看，信用债占比7成左右，海外债基本停滞，信托严格监管，信用债成为了主要的融资方式。第二，去年底的“三支箭”，其中第二支箭就是支持房企“发债融资”。 ”中指研究院企业研究总监刘水向搜狐财经道出了重点关注信用债的原因。

信用债是指政府之外的主体发行的、约定了确定的本息偿付现金流的债券。具体包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、分离交易可转债、资产支持证券、次级债等品种。

因为房企公开市场直接融资基本以信用债为主，此外就是开发贷和经营贷。由此可见，通过信用债的趋势大致可以窥见房企融资的情况。

从融资主体来看，贷款和债券融资仍以优质央国企为主，民营房企占比较少，不同性质企业间发债成本及规模也逐渐分化。

以典型房企3月发债发行统计来看，首开、陆家嘴信用债均达到46亿元，华润、保利信用债均达到40亿元，中交地产、中国铁建、联发、电建信用债分别为31.8亿元、30亿元、22亿元、21亿元，达到10亿元信用债以上的还有华发股份、住总、光明房地产、招商蛇口、华宇、绿城，多以国央企为主，而滨江及雅居乐信用债分别达到9亿元、7亿元，是为数不多的品牌民营房企成功发债的典型。

具体到债券利率来看，民企雅居乐3月的平均发债利率高达6.8%，滨江也是达到5%，而国央企华润、保利的平均发债利率分别为2.9%、2.6%。

对于此种分化现状，中指院报告指出，投资人对行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度，由于当前销售市场复苏的结构性，投资人对民企发债的各项要求仍然存在，拉高了民企发债实际成本。

好消息是，房企的融资成本都在下降。3月融资综合平均利率为3.89%，同比下降0.52个百分点，环比下降0.47个百分点。其中，信用债平均利率为3.74%，信托平均利率为7.15%，ABS平均利率为3.74%，皆有所下降。对此，业内人士的解释是，融资综合平均利率下降主要是本月无海外债发行，拉低了整体利率。

虽然融资环境向好，但是信用债市场延迟兑付及债券逾期现象仍存。

4月12日，金科股份公告称，“H0金科03”债未在宽限期内足额兑付应付本息。Wind统计显示，今年3月份，从所属申万一级行业来看，逾期信用债数量最多的是房地产行业，共涉及30只债券，逾期日债券余额合计370.92亿元；其次为建筑装饰行业，共涉及2只债券，逾期日债券余额合计6.80亿元。

“房企债务违约还是很多，只是现在不是热点了，从房地产维度要进一步关注违约事件，这说明房地产还有很多问题。从国家化解金融风险的角度，房地产还是很需要关注的领域。”严跃进对搜狐财经表示。

事实上，出险房企债务重组正在加速。华夏幸福、富力地产、融创中国已经成功实现境内外债务的全部重组，龙光集团完成内债整体重组。绿地控股、恒大等头部出险房企也在相继对境内或境外债务进行整体重组。

境外美元债发行尚需修复 一年内到期债务余额为9006.1 亿元

房企境内发债逐渐修复，但是境外信用发债尚需时间。搜狐财经发现，3月份地产境外美元债再现零发行。

房企美元发债曾在 2019年达到高峰，时年前两个月中国房地产商发行的美元债创纪录水平，具体原因为债券市场收益率快速下行导致“资产荒”，境内地产发债相对困难，使得发行需求涌入美元债市场。

美元债的特点是高利息，这往往意味着利息的支出有可能吃掉房企利润。但是对于钱紧的房企而言，超13%的海外债券曾是当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等房企2019年的选择。

这也导致了2021年及2022年诸多品牌房企暴雷。诸如，世茂股份、融信中国、花样年、华夏幸福等房企美元债违约开始，随后逐步蔓延至境内信用债市场。

为扭转全球投资者对中国房地产行业的悲观预期，去年底，龙湖曾尝鲜“保内外贷”，以优质民营房企切入释放提振市场信心信号，助力房企偿还离岸债、缓解现金流压力。但就目前来看，房企境外融资能力修复尚需时间。

搜狐财经梳理发现，从2022年2月到2023年3月，近一年的房地产行业信用债及海外债发行情况来看，房企发债基本以信用债为主，海外债发行规模较少。海外债发行时间基本集中在2022年3月、2022年4月、2022年6月、2023年1月、2023年2月，且海外债平均利率基本高于信用债利率。

根据中指院数据，截至2023年3月31日，房企一年内到期债务余额为9006.1 亿元。其中，信用债余额5760.7 亿元，海外债余额3245.4 亿元。其中在4月，到期债券余额为975.1亿元，其中境外债占比为51.9%，信用债占比为48.1%，年内房企到期债券余额为6666.8亿元，占总债券余额的23.5%。

为了更好支持房企融资，中央在盘活存量方面屡出政策。支持房企不动产投资信托基金（REITs）、拓宽债券募集资金用途，以及发行CMBS、ABS等举措也在拓宽房企的“输血”通道。公募REITs助力保交楼也被部分业内人士寄予厚望。

对此，刘水指出，“三支箭”支持政策逐步落实，下半年房企融资环境将继续改善。同时，房企也可以探索利用 ABS、租赁金融等工具进行融资，多元化融资，降低融资成本。

虽然融资趋稳，但是另一位业内人士则向搜狐财经表示，对于房企而言，只有销售数据非常好的时候，房企债务才能得到有效的解决，现在只能依靠外部资金。化债时间节奏比较慢。

具体到销售数据来看，虽然前三季度楼市成交呈现回暖趋势，但是4月楼市仍然面临压力。

易居研究院数据显示，2023年4月1-18日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1078万平方米，环比3月1-18日降速30%，同比2022年4月1-18日增速为23%。根据前18日数据类推，4月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1797万平方米，环比增降速30%，同比增速为23%，尤其是三四线城市的下行压力略大。

从品牌房企2023年的销售目标，亦能看出房企对市场的预期调整。其中，国央企华润置地、金茂、天地源2023年的销售目标同比收紧，中海地产的销售同比增速目标仅设置在20%，招商蛇口、绿城中国更为保守，同比增速分别为12.8%、9.9%。

“房地产行业告别‘高杠杆、高利润’的黄金时代，销售增速逐渐放缓，房企利润空间收窄，在资金面上承担较大压力。目前债务化解基本上没有进展，融资越来越难。更为重要的是，现在的房贷都压力很大，大家买不起房了，降薪裁员太多，更多的人也不愿意在三四线买房。”某位出险民营房企人士向搜狐财经道出了目前民营房企融资及发展所面临的境况。国家统计局数据显示，1-3月全国房地产开发投资同比下降5.8%。