华润置地:掘金大生态 | 激荡2021⑧

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2021年，地产行业跌宕起伏。尤其在三道红线、调控补丁、市场下滑等多重因素叠加下，不少房企资金链绷紧，一些头部房企甚至也出现暴雷。但这并非市场的全部，有人危机重重，也有人逆势上行。

究竟谁在砥砺前行，以稳健增长成为行业的中流砥柱，在灰暗时刻带来亮光、传递信心？焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角，根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合筛选，寻找出一批在逆境中依然扎实前进，取得不错成绩的房企。

华润置地，是层层过滤后的其中之一，也是本次解读的重点对象。

华润置地“激荡指数”

净利润和三道红线指标，是华润置地最为强劲的财务指标，上半年净利润率21.1 %，百强房企中仅宝龙地产可以比肩；剔除预收账款后资产负债率60.9%，是除招商蛇口和中海地产外，资产负债率低于65%的极少数房企之一。

两道指标如同两根标杆，但华润置地在财务指标方面并不“偏科”，而是一种“均好”的局面。从财务安全角度看，无论是2.27的现金短债比，还是37.4%净负债率，上半年均可以排在绿档房企前十之列，是一位“绿档优等生”。

不过央企向来稳健，保利、招商蛇口和中海地产的留给外界的印象也是如此。想要读懂的激荡所在，需要更多维度来分析。

11月11日，华润置地公布2021年前10个月营运数据，录得合同销售额2502.5亿元，总合同销售建筑面积约1439.31万平方米，分别按年增长15.3%及23.8%；如果按照权益销售额算，增长率可以达到27.06%。

以当下行业背景来看，如此增长很难得，自6月起房地产市场明显降温，典型如 “金九银十”也已名不副实，例如刚刚过去的10月份，百强房企录得全口径总销售额9160.3亿元，比去年同期减少32.5%，单月销售同比增幅连续4个月为负。

目前的现状是多数头部房企负增长，如万科前十个月合同销售额增速为-4.40%，金科同比下滑6.54%，新城控股是微小的个位数，TOP 10房企前10个月录得全口径销售额为39587.9亿，同比增幅仅为1.5%，而华润置地实现两位数增长，颇为亮眼。

特别是投资物业前10个月租金收入149.4亿元，按年增长50.1%，让华润置地的成长能力再次得到加分。此项业务一直是华润置地的高利润板块，上半年毛利率高达70%，48购物中心毛利率更是达至79.6%，这也是其净利润率拔尖的核心因素之一。

3+1背后的生意逻辑

变局和动荡波及整个行业，基调从谋发展转变为求生存。但从数据来看，华润置地的开发业务和经营性不动产业务依旧呈发展之势，更准确来讲，是"3 +1"一体化组合业务同频共振。

“3+1”一体化组合业务模式，是其在“十四五”期间进一步优化的业务架构。“3”即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；“1”是围绕城市建设与运营、长租、康养、产业、影业和教育等业态为主的生态圈要素型业务。

上半年，开发销售业务结算收入609亿元，按年增长69.4%；经营性不动产业务收益82.8亿元，按年大幅增长63.4%；华润万象生活营收40.14亿元，同比增长28.1%；生态圈要素型业务也取得了积极的进展，实现营业额63.6亿元。

这种增势下半年虽有所放缓，但依旧在行业大趋势中呈逆行之态。

11月8日，华润置地众多高管和员工现身深圳“春茧”体育馆，如果从高空俯视，会发现一个特别醒目的数字25，是由华润置地数百人站位而成，他们身穿湛蓝色半袖或外套，颇为整齐。

李欣也在其中，董事局主席王祥明也抽空出席，皆为庆祝华润置地上市25周年而来。他们环绕深圳人才公园跑道奔跑，意在奔赴下一个美好，为地产行业带来一股蓬勃的气息。

25年来，华润置地发生了哪些变化？李欣用了一组数据来说明，由一家区域房企成为进驻境内外83个城市的运营商，营收增长249倍，资产总额增长299倍，市值增长33.5倍；而上述前10个月的营运数据，是距离25周年最近的一次业绩表现。

从“开发+商业”的双轮驱动，到” 2+X”战略，再到3+1一体化业务，是华润置地探索多年的特色商业模式，被李欣称为应对变局、行稳致远的核心竞争力。而那些数字增长，以及模式变化的背后，是华润置地所坚持的生意逻辑：顺势而为，做与时代同行的企业。

“看似寻常最崎岖，成如容易却艰辛。” 李欣用这句话来总结形容。对于当下行业转折巨变、困难超出想象、烈火淬炼真金的时候，他指出华润置地更要从思想上、行动上做好过苦日子、打持久战、打攻坚战的准备。