土拍研报 | 郑州三批土拍逾四成地块取消交易

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批次郑州集中供地结果解析

研究员：赵文浩

发布时间：2021年12月28日

12月27日，随着管城地块的竞价成功，郑州全年宅地出让结束。郑州全年三批次集中供地呈现出一批火热，二三批热度持续下降的局面。本批次净地供应比例加大，出让政策保持不变，最终11宗地块流拍，仅14宗地块成功出让，房企拿地热情下滑明显。从地块出让的限房价情况可以看出，政府有意适度降低房价，遏制房价上涨过快的势头。从全年来看，拿地企业仍旧为为华润，保利发展和万科等郑州深耕规模房企，郑州本地国企拿地占比略有提升，预计下年新房销售格局不会有大的变化。

供求规模大幅上涨，成交均价较二批下滑

本批次共有25宗住宅用地正式公告，开拍后14宗成功出让。成交地块的出让面积为62.5万平方米，较第二批次增加111%，成交地块的计容建筑面积为198.3万平方米，较第二批次增加88%，成交总价94.1亿元，较第二批次增加38%，计容楼面地价为4747.5元/平方米，较第二批次减少26%。郑州2018-2020年的3年时间内，宅地供应计划完成情况均不理想，2021年仍未有大的起色。

从各个行政区来看，本批次6个行政区均有土地成交，分区域来看，金水区成交地块的出让面积，计容建筑面积和成交总价均居各个行政区之首，数值分别为26.7万平方米，81.2万平方米，45.1亿元。价格方面，管城回族区成交地块的计容楼面地价为7458.7元/平方米，居各个行政区之首。

从供应方面来看，出让地块多位于金水区和经开区，出让面积分别为34.4万平方米和27.3万平方米，占比分别为32.1%和25.5%。从供应类型上来说，25宗之中，仅有8宗城改地块，剩余均为净地，这和以往郑州以城改地块为主的供应结构区别较大。

土拍规则保持不变，不多设置捆绑限制

在第三批集中供地中，出让地块溢价率设置为15%、到达较高限价后通过摇号方式确定竞得人。值得注意的是，多宗限房价地块的较高限制房价，低于周边二手房销售均价，形成了价格倒挂现象。此外还要求限制马甲企业参拍和企业购地资金必须使用自有资金，针对资金来源，规定了5种禁止的资金渠道，这些参拍规则和二批次要求一样。

由于郑州现阶段房地产市场交易并不活跃，传导到土地市场，房企拿地较为谨慎，再加上郑州的土地出让过程中城改地块占比较大，所以郑州的土拍规则只是机械的照搬自然资源部的要求，并未和热门集中供地城市一样设置更多的捆绑限制。如果市场未走出低谷，预计这种情况不会有大的改善。

总体溢价水平下滑，经开地块无一成交

本批次郑州集中供地中，25宗地块中有11宗在开拍前取消交易，有2溢价成交，12宗底价成交，总体溢价率为0.6%。和第二批次仅有4宗取消交易，总体溢价率为7.2%相比，热度下滑明显。

2020以来的房地产市场持续从严调控，下半年以来全国多数城市房地产市场处于低谷之中。再加上2021年郑州受到洪水和疫情反复的冲击，主城区新房项目大多销售惨淡，房企拿地热情受挫，伴随着市场预期的转变，购房者观望情绪浓厚。

研判取消交易的地块，经开7宗地块周边新房项目较少，且本批次临近地块扎堆上市，后续面临着较大的去化不确定性，郑东新区地块尽管地段优越但是商业占比较高，金水和惠济的3宗地块则地段较为逊色，这些因素使得这11宗地块在开拍前无企业报名，最终取消交易。

本批次的管城地块溢价率达到14.8%成交，该地块毛坯销售限价为1.75万元/平方米，按照较高限价计算地房比为0.43，数值合理，且总价仅为2.8亿元，地块周边配套设施成熟，去化有保证，此类地块通常在市场下行期受到房企追捧。

城改地块定向成交，保利30亿拿地4宗

本批次郑州主城区供地以净地供应为主，合计18宗，剩余7宗为城改地块，城改地块拿地企业多为参与一级开发的企业，净地却发生了大比例的流拍。

城改地块由于拿地房企参与了一级开发，在招拍挂阶段可以借助拿地后的开发销售回笼成本，所以拿地房企基本锁定。本批次成功出让的净地多为郑州本地国企竞得，第三批次多个城市的集中供地土拍中，对于区域位置稍好的地块有本土国企托底。这种现象在南京，苏州和广州等城市的第三批集中供地中不断重复上演。

值得注意的是，保利地产在本批次中拿地4宗，成为本批次拿地数量和金额最多的企业。11月保利发展融资活动频繁，11月22日，保利发展称拟发行不超过98亿元的公司债券，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。再加上11月已经成功发行的两笔45亿的中期票据，单月融资额度达到243亿元。近期保利发展在第三批集中供地中拿地14宗，保利发展借助央企的信用背书，对于冲击规模的热度不减，后续进入行业前三可能性极大。

11月成交总量处于低位，均价下滑至年度较低值

焦点研究院数据显示，今年以来郑州主城区新建商品住宅成交情况在4月达到顶峰，后续基本上处在下行通道之中。9月推盘量较大，10月和11月供应量明显下滑，累计为79.97万平方米，环比增加54.8%，成交量为62.1万平方米，成交均价为15265元/平方米，成交均价达到2021年以来月度均价较低值。截止2021年11月末，新建商品住宅库存量为1203.5万平方米，去化周期为18.4个月，较上月基本不变。

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