城中村拆迁按国有土地性质补偿还是按集体土地,弄明白补偿少不了

　　在国有土地上房屋征收过程中，我们仍然可以看到有不少村庄的存在，即“城中村”，那么如果这些农村房屋遇上了拆迁之后，其补偿是按集体土地性质进行，还是按照国有土地性质进行补偿成了大家口中常常探讨的一个问题。有的人则认为应该是按集体土地性质，而有的人则认为应该按照国有土地性质进行补偿才合理，否则周边房价那么高，房都没办法买的起...

　　那么城中村拆迁究竟应该如何补偿呢？

　　首先，我们应当要先弄清楚城中村的土地性质。一般而言，城中村这类土地，因没有经过法定征收程序变更土地性质，而且主要聚集在城市的郊区，所以土地性质仍然是集体土地。

　　因此，在遇上拆迁时，其所依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关法律中的规定，也就是说按照集体土地性质进行补偿。

　　根据《土地管理法》中的规定，征收土地时，需要给予被征收人公平、合理的补偿，长远生计要有保障。征收土地的，需要给予被征收人土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等，并安排被征收人社会保障费用。

　　对于具体的补偿标准，法律上并没有统一的规定，需要结合实际的情况及当地的征收政策进行。

　　但是对于土地的补偿和安置补助费则是按照当地公布的征地区片综合地价来确定的。对于其他的补偿费用，则是由省、自治区、直辖市制定。

　　需要注意的是，如果在土地征收过程中，涉及到农村村民住宅的话，首先需要遵循“先补偿、后搬迁”的原则，尊重老百姓的意愿，可以采取货币补偿、提供宅基地建房、产权置换等方式进行补偿。

　　上述几种补偿方式是我们被征收人在结合自己实际的情况下，可以任意选择的，如果征收方只给某一种补偿方式，那是不合法的，这种行为直接剥夺了被征收人的选择权，遇到这种情况时，我们可以及时地采取法律措施维护自己的权益。

　　另外，我们这里还需要额外的说一下货币补偿和产权置换这两种补偿方式。如果被征收人在补偿方式上选择了货币补偿，那么此时就需要看征收方给出的补偿是符合“不能低于被征收人原有生活水平，长远生有保障”这个原则，千万不要盲目的签订补偿协议。

　　若被征收人选择了产权置换，那么安置房的面积应当要与原有房屋的面积差不多，也就是说需要按照拆一还一的原则进行。

　　当然有的地方提供给农民的安置房要高于实际合法房屋的面积，有的提供给农村的安置房则要小则原有合法房屋面积，对于这些情况是需要结合实际情况的，不能一概而论。

　　土地已经被纳入到城市规划区的应参照590号令补偿

　　不过，如果此类房屋所占有的土地已经被纳入到了城市规划区内，那么，其补偿就需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行。

　　根据《较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿应当包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费等费用。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　同样的给予被征收人的补偿方式也是货币补偿、产权置换这两种，被征收人选择产权置换的，原则上是按拆一还一的原则进行置换，注意这里的拆一还一是土地价值上的拆一还一，并非房屋面积上的拆一还一。

　　最后，凯诺律师的提醒大家，如果在城中村改造、棚改等征迁项目过程中遇到违法强拆、补偿不合理、违法逼迁等行为时，被征收人一定要保持冷静，然后保存好房产证、土地使用证等之类的证据，及时地启动法律程序，依法维护自己的合法权益。