方直发展赴港IPO,大湾区概念“点睛”

为谋上市，方直集团已经准备了差不多两年的时间。创始人陈专拉来了圈内明星职业经理人许珂，提拔了有“珠三角先进操盘手”之称的罗江海，手握近400万大湾区优质土储，敲响了港交所的大门。4月21日，方直发展集团（以下简称“方直发展“）在港交所递交招股书。陈专曾言，“只要还有饭吃，就要追求理想”。陈专持股95%方直集团1998年起步于广东惠州，经营房地产装修以及园林设计施工，其创始人陈专是广东阳江阳西县上洋镇人，2006年开发了惠州山水华府，宣告进军房地产业务。2011年，方直集团将总部从惠州迁至广州，2016年在深圳设立了第二总部，2018年完成粤港澳广州、深圳、惠州、东莞、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等城市布局，目前已是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业四大业务板块于一体的综合型企业集团。陈专也在2017年跻身阳江十大富豪榜。方直发展隶属于方直集团，该集团旗下还有方直投资集团、方直心生活服务集团、方直实业集团等业务，涵盖文旅、科工和商业以及物业服务、园林环境、建筑建设等板块。其中，方直发展的主营业务为地产开发及销售，商业物业租赁、室内服饰服务。方直发展成立之初，注册资本为人民币1000万元；2018年1月1日，注册资本增加至人民币3000万元，惠州市珑湖湾置业有限公司（珑湖湾置业）入局，陈专及珑湖湾置业分别持有33%及67%的股权；2010年4月20日，方直发展注册资本增加至人民币10000万元，该注资完成后，双方在广东方直发展公的持股比例不变；2020年2月7日，陈专以对价约人民币16534万元（经参考独立估值报告后厘定）将33%股转让给了珑湖湾置业。穿透可知，珑湖湾置业由陈专持股93.3%，其胞妹陈月英持股6.7%。

今年1月22日，珑湖湾置业退出，方直发展由鸿楹科和香港雅诗丽有限公司(HONGKONG ACELIT LIMITED)分别持股95%和5％。

香港雅诗丽有限公司为私人股份有限公司，成立于2019年6月，在“方直系”多家公司持有5%的股份；

新控股股东鸿楹科成立于2020年1月，法人和最终受益人均为陈专，由香港澜庭有限公司（香港澜庭）100%控股。企查查信息显示，香港澜庭成立于2019年9月，是一家私人股份有限公司，旗下共有107家控制企业，鸿楹科为其当前少有一家100%控股的公司，而剩下大部分企业法人与陈专或者方直集团有着直接关系。

重组后当前股权关系为创始人陈专通过旗下Wilk Special间接持有方直控股95%股份，此外自然人易贤勋间接持股5%。

明星高管助阵为顺利上市，方直发展已经从各方面筹划已久。公开报道显示，早在2019年8月，方直发展就放出多个要求有IPO经验的职位，包括全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作的高级财务经理，负责对接集团IPO上市相关法务工作法务经理。2020年又有多家媒体报道，方直发展正与投行密切接触，筹备赴港上市，据传，上市的业务是纯地产板块，招股书显示，2020年方直发展将旗下商业服务、文旅、房地产代理营销、投资等公司进行了出售，同时收购了若干主要从事物业开发及销售业务的公司。今年3月，陈专挖来禹洲原执行总裁许珂，42岁的许珂在有着近10年的万科工作经历，此后相继任职阳光城、泰禾、禹洲。今年1月，曾在恒基兆业、路劲基建、中国奥园任职过的罗江海升职为方直发展执行董事兼副总裁，罗江海于2019年10月加入方直发展，在圈内有“珠三角先进操盘手”之称。开启IPO的征程，招揽IPO人才的同时，方直发展也在加快扩张及拿地步伐。超8成土储集中大湾区招股书显示，截至2021年1月31日，方直发展已布局了大湾区的9个中国城市，包括深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等，共计41个项目，惠州达20个。

在获取土储上，方直发展主要通过公开招拍挂市场，或通过收购公司股权或公司所持物业权益等方式获取土地；同时，也通过城市更新项目获得土地。截至2021年1月31日，方直发展土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米，且大部份的土储位于大湾区，占总体土地储备约85.9%。其中，开发中的物业开发项目中应占的已规划总建筑面积约为160万平方米，而持作未来开发的物业开发项目中应占的估计总建筑面积约为230万平方米。手握充足土储，方直发展蓄势待发，已经准备在大湾区大干一场。蓄势待发方直发展的主要收入来自于物业开发及销售，其收益占比高达99%，尽管业务也涉及商业物业租赁和室内装修服务，但两者加起来的收益才1%左右。在忙于IPO的近3年，其销售规模增长几乎停滞，2020年销售额同比还下降了6.2个百分点，但公司规模越来越大是不争的事实。2018年、2019年及2020年12月31日止年度，其收益在31.86亿元左右徘徊，分别为人民币30.45亿元、人民币33.60亿元及人民币31.52亿元，对应利润分别为人民币0.29亿元、2.39亿元及2.88亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%及38.0%。

另一方面，在做大做强市场上，方直发展十分舍得。2020年方直发展销售及市场营销开支为1.77亿元，比2018年涨了194%，行政开支、其他开支也有不同程度的上涨。

融资成本降三成对方直发展而言，过去几年，银行、投资公司是其主要融资来源，融资成本的居高不下吞噬着方直发展利润，一定程度上也影响其从事项目开发活动的能力。截至2018年、2019年及2020年12月31日，同期方直发展借款（包括银行借款及其他贷款）总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%及11.1%。单银行及其他借款利息这一项，就从2018年的5.13亿元上涨173%至2020年的8.87亿元。

不过，其融资成本在2020年同比下滑38.8%。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直发展分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直发展未偿还借款（包括银行及其他借款）总额分别为人民币62.53亿元、78.78亿元及95.71亿元，对应负债率分别为668.3%、738.65%以及231.4%。

此外，方直发展还在2020年出现了24.51亿元经营活动现金流缺口。方直发展称，主要是由于经营所用现金人民币14.19亿元、已付利息8.07亿元已付税款2.39亿元所致。

2021年末，方直发展还有3笔银行及信托融资贷需要结清，包括一笔到期日为2021年8月15日、年利率为7.41%的信托融资贷款；以及到期日为2021年9月21日、到期日为2021年12月21日、年利率为5.463%的银行贷款。