千亿房企深陷债务风波,多地项目被爆停工,背后原因耐人寻味
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该来的，终究会来。
近几年，民营房企暴雷的新闻层出不穷，大家普遍认为，拥有国企背景的开发商会更加稳健和安全。
然而，一个突如其来的消息打破了这个共识。
近日，头顶国资光环的TOP10千亿房企绿地发布公告：
拟对GRNLGR 6.75 06/25/22进行若干修订以及豁免发起同意征集，内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。
简单来说，就是绿地有一笔2022年6月25日到期的5亿美元、息票率6.75%的票据现在还不上了。
目前先还10%本金+利息，展期到2023年6月23日再部分或全额赎回。
了解绿地集团的人都知道，中国的绿地控股曾经是进入世界五百强的地产企业。
1992年，邓小平发表南方谈话时，在上海的张玉良嗅到中国有了新的发展机会。
张玉良是曾任上海市农委住宅办的副主任，看到机会的他辞去了国企工作，带着四处筹集来的2000万元创建了绿地总公司，这家企业也就是后来的绿地集团。
或许很多人不知道，为什么会将公司的名字定为“绿地”？
这是因为当时上海的人均绿地面积在全国是倒数，而张玉良的绿地总公司成立正是为了改善上海的绿地面积。
改革开放在上海的进一步深入，使得旧城改造与动迁建设在上海势在必行，而当时这样的重担就落在了绿地总公司身上。
当时也正是因为上海的棚户区改造项目，使得绿地总公司在成立仅仅四年后就拥有了12亿元的资产。
彼时的张玉良还在默默积累着绿地的资产，直到2004年，中国迎来了房地产业快速发展的黄金十年，绿地集团的发展机遇终于来了，规模也在无形中不断扩大。
2013年，绿地集团经过21年的经营，在世界五百强企业的榜单上留下了自己的身影。
2015年，绿地集团在张玉良的带领下依然延续着自己的辉煌。在香港上市，更是使得绿地集团的市值一度达到3000亿的规模。
从2000万到3000亿，绿地集团只用了24年的时间。
正当所有人都以为绿地集团会继续过往的辉煌时，它却在2015年之后急速衰落。
事实上，绿地集团的危机早已有所暴露。
2013年和2014年，绿地在东北的子公司被曝出业绩出现大幅下滑，到了2015年绿地东北子公司的部分房产项目甚至出现停工的情况。
在2016年绿地集团的财报上，利润依然有72.07亿元之巨，但是增速方面却与前一年天差地别。
与此同时，上海的一家公司还被曝光多达66亿元的债券违约，这家公司背后的控制者正是绿地集团。
这让绿地集团一瞬间处在了风口浪尖上，人们从那时起就开始猜测绿地集团已经存在严重的债务问题了。
可绿地集团的隐患，早就在风光之时埋下了。
长时间以来，绿地集团给外界的印象都是资产雄厚的样子，自己的财报也是尽显这一点。
比如2019年绿地集团的一份财报上，表明前三季度集团的总资产为1.04万亿元。
这个数字看起来十分夸张，但事实上，绿地所谓的总资产包括负债和所有者权益两部分，而当时绿地集团的负债已经达到了9181亿元，接近89%的负债率。
并且，在绿地集团上市的四年时间里，负债率就没有低过88%。
除此以外，近几年，一向口碑不错的它又开始被接连曝出项目停工的事情。
从当年“华中排名前列高楼”武汉绿地中心、“西南排名前列高楼”成都绿地中心的停工，绿地控股的资金情况，基本上就处于紧张的状态。
2019年5月，在河南郑州，位于二七区的“绿地·滨湖国际城”小区，绿地控股因拖欠农民工工资1200万元，被多家媒体报道。
2019年年底，位于武汉市和平大道的“绿地·青山香树花城”小区，因为长期拖欠施工方——华仁建设集团的工程款，被其强制停工。
2020年，绿地控股开发的楼盘，在全国各地开始大面积停工。
比如深圳市的“绿地·新都会”楼盘停工8个多月；杭州市的“绿地·华家池印”停工；西安市的“绿地·兰亭公馆”停工等等。
最让人不可思议的是，绿地控股因拖欠辽宁省沈阳市某开发区的土地出让金，长达11年时间不予上缴，最后被该区的土地管理局告上了法庭。
由此可见，绿地控股，这些年来，一直都处在资金链绷紧，随时可能断裂的状态。
这次绿地集团的债务违约，在业界似乎是打破了背靠国资、“金身不破”的信仰。可事实真是如此吗？
我们先来看看绿地的股权结构，实在是“精妙”。
它既是国企，又不是国企。既没有控股股东，又能让实控人获得决策权。
绿地集团的前三大股东中，第二和第三是上海国资委下属的国企，上海地产集团（25.67%）和上海城投集团（20.58%），合计持股46.25%，没有超过50%，不能控股。
排名前列大股东是上海格林兰投资企业，持股28.83%，这点股份当然也无法得到控股权。
可由于股权结构十分松散，剩下其他人的股份更小，也没有人有意向管理公司。所以，大家都依靠排名前列大股东上海格林兰来管理公司经营。
说到上海格林兰，它是绿地的职工持股会，表面看是职工当家作主。但实际上，职工的表决权通常都收归管理层代为行使，最终还是管理层做决策。
下面通过一张上海格林兰的股权结构图来看，实控人还是张玉良。
张老板占较大股份，有决策权。其他人股份总数虽多，但特别分散，只能分红，不能决策。
这种股份结构的少有好处，就是能较大限度地把股权分出去融到钱，但又不影响决策权。用最小的筹码，撬动了较大的杠杆。
其中，令人疑惑的是，按照规定，国企领导年满60周岁要办理退休手续，业绩突出的核心成员可延长任期，但最迟不能超过63周岁。
从1992年“下海”掌控的绿地总公司，到改制之后的绿地集团，张玉良已经执掌绿地集团将近30年。而今年张玉良也将年满65岁。
如果按照国企标准，张玉良已经超期服役。
但他曾公开表示，绿地跟传统国企不一样，它是混合所有制企业，要依规办事。董事长由董事会推选，如果所有股东认可，自己也有条件，那就干下去。
他还将自己与董明珠做比较：“董明珠连任格力董事长，她65岁了，还继续为国家做贡献，我看也不错。”
但这种混合所有制的结构也为内部管理混乱、私人资本与国资持股引发的种种矛盾埋下了隐患。
所以，总体看来，这次绿地集团的债务风波绝不是偶然。长期负债率高、资金流动性低、内部管理混乱，又赶上近年房地产市场遇冷，是多方面不利情况导致的结果。
虽然，绿地集团自2020年开始，已经频繁处置资产寻求自救。
今年，更是计划3年内出售2000亿资产来还债，每年500亿-700亿，包括自持的商业、办公楼和酒店等。
但在目前的行业情况下，这些资产是不是能够卖出去，还是一个很大的未知数。
所以，绿地能否通过变卖资产等手段来摆脱这次债务危机？曾经在政商之间游刃有余的张玉良，如今已过花甲之年还能带领绿地渡过难关吗？这些，只能交给时间验证了。
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