2021年杭州二批供地剧变来临,政策调整多家房企未战已占先机

焦点研究院 · 土拍研报

主题：关注杭州第二批集中供地的主要变化

城市：杭州市

研究员：赵文浩

· 二批集中供地量跌价升 星城区域供应比例高

8月26日，杭州第二批集中供地正式公布，本次共有31宗住宅地块出让，合计191.55万平方米，较排名前列批次下滑37%，计容建筑面积为466.02万平方米，较排名前列批次减少39%，起始总价为629.02亿元，较排名前列批次缩水33%，计容楼面地价为13498元/平方米，较排名前列批次增加10%。

根据二季度杭州自然资源局发布的公告，一二三批住宅用地集中供地在年度计划中，分别占比为43%，33%和24%。由此可知，2021年度供地安排主要发生在排名前列批集中供地，和第二批类似，预计后续的第三次集中供地仍旧保持在低位。

分区域来看余杭区建设面积、计容建设面积和起始总价较大，分别为42.36万平方米，139.72万平方米和163.44亿元，领跑各个行政区，价格方面来说核心城区楼面地价在2万元/平方米以上，其中上城区均价为26942元/平方米，居各区之首。

数据来源：焦点研究院，浙江省国土资源网站

数据来源：焦点研究院，浙江省国土资源网站

分板块来看，本次供应以星城区域为主，建设面积为151.94万平方米，约占本次出让建设面积的66%，计容建筑面积为372.67万平方米，占本次出让计容建设面积的80%。这和杭州未来的城区规划关系密切，7月14日，杭州市政府公布了《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划》指出：新增规划和供应居住用地指标向“九大星城”倾斜，本批次集中供应和该政策正好吻合。

数据来源：焦点研究院，浙江省国土资源网站

·出让规则现重大变化 新政策利好深耕房企

本次集中供地较大的看点为出让政策的转变，主要分为以下4个方面，把溢价率有20%下调至15%，只允许房地产企业竞拍地块，取消竞自持环节，同时要求拿地资金来源必须为自有资金，这些措施均沿袭自然资源部的要求。此外杭州还设置了更为个性化的需求，禁止马甲企业拿地，除“竞品质”地块外，规定同一家房企最多竞5宗地块，另一方面本次出让的竞买保障金有排名前列次的10%统一上调至20%，竞拍门槛出现提升。

值得注意的是，本次集中出让共设置了10宗竞品质地块，出让政策更加花样频出。具体来说，出让溢价率下调为5%，并对其中3宗下调了起始总价。除此之外，在正式竞拍之前加入了竞买资格评分阶段。该阶段分为资信得分和品质得分两个部分，在资信方面，在杭州已有开发经验的品牌房企优势较大，在品质得分方面，公共配套这块占比较大，强调了居住的舒适性。针对竞品质地块，对于已经在杭州深耕的绿城，滨江和融创等品牌房企具有较大优势。

数据来源：焦点研究院，浙江省国土资源网站

·上半年新房交易火热 二批次土拍热度不减

杭州调整出让政策是有原因的，主要源于近期杭州新建商品住宅供求火热。焦点研究院数据显示，上半年杭州新建商品供应量达到804.9万平方米，同比增加22%，成交量达到1232万平方米，较去年同期增加92%；成交套数为10.8万套，同比翻番。进入下半年以来，针对新房交易的调控政策持续深化。8月5日，杭州又公布了新一轮的限购措施，对于购房人群的社保年限和落户时间进行了更严格的界定，力图对火热的楼市降温。焦点研究院数据显示七月新建商品住宅供求总量均有所下降，但是总体上来说杭州新房交易仍旧在高位运行。

新建商品住宅交易的火热传导到土地市场上，排名前列批集中供地57宗宅地中有40宗在竞自持阶段成交，和排名前列批集中供地政策相比，第二批集中供地采取多个措施的保证了项目的利润空间。焦点研究院数据显示，除1宗人才租赁住房以外，剩余20宗地块均为限房价限地价地块，地货比在0.4以下的仅有3宗，15宗在0.6之上，项目的利润空间较排名前列次有所释放。此外本次供应量的下滑，预估第二批集中供地竞拍过程中，最后达到较高限价地块仍旧保持在高位。从房企投资策略方面来说，此次出让地块能带来销售规模的增加，有利于提高品牌影响力，但是总体项目利润率并不高。针对保规模的房企来说，在二批次供地中拿地不失为一个优质的选择。

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