东原仁知服务:逆风上市的价值

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-29 14:42

4月29日，诞生于重庆的第三只物业股，东原仁知服务（02352.HK）在港交所挂牌上市，发售价为每股11.9港元，首日开市高见12.20港元，上涨2.52%。

能在经历房地产寒冬之后，顺利登陆资本市场，对东原仁知服务及其大股东迪马股份（600565.SH）而言，是一个振奋的消息。

据克而瑞物管数据，2021年物业行业递表物企数量达34家，而新增上市物企只有14家，比2020年少了4家。

一些知名房企物业股因为地产公司陷入资金困境而中断上市进程，被出售回笼资金；一些资质平平的物业股则在上市风口消失之后，迟迟无法进入资本市场。

东原仁知服务是今年以来第三只成功上市的物业股。

这个时间点上市至少说明了两件事：

1、迪马股份以及东原地产的经营状况稳健，给东原仁知服务的成长前景提供了保障。

2、东原仁知服务自身的发展前景不错，具有投资价值。

根据东原仁知服务的上市文件，能够看到这家物管企业成功逆风上市，得益于几个鲜明的价值点。

1

成长性很强

东原仁知服务的收益，从2019年约5.59亿元增长至2021年约11.93亿元，复合年增长率约为46.1%。

2019-2021年的净利润分别约2560万元、8450万元及1.3亿元，三年间增长了4倍多。

管理规模上，东原仁知服务近年来也是跨越式发展，在管建筑面积2019年突破1000万方，2020年突破2000万方，2021年达到约2820万方。

2021年末约4290万方的合约建筑面积，更是锁定了未来一段时间的成长性。

东原仁知服务高出行业平均水平的成长速度，主要来自三个方面：

1、迪马股份及联属公司每年新交予东原仁知服务管理的物业面积。

2、东原仁知服务通过自身服务能力和品牌影响力获得的第三方管理面积。

3、东原仁知服务进行了7宗收购。

这次上市，东原仁知服务募资1.36亿港元，当中约65%用于透过战略投资、合作及收购扩大集团的物业组合及业务规模。

这意味着，上市是东原仁知服务快速成长的新起点。

2

独立第三方物业占比较高

2019-2021年，东原仁知服务的在管建筑面积中，来自独立第三方的比例不断提升，到2021年已经达到50%。

从收益来看，2021年来自迪马集团及联属公司项目收益与来自独立第三方物业项目的收益比例，也已经达到约57:43。

对于一家刚上市的物管企业而言，第三方物业能够做到这个水平，并不多见。可见东原仁知服务对于母公司的依赖性并不算高，具有市场化发展的能力。

这在房地产行业增速放缓的背景下，是一个好消息。

从另一个角度来看，迪马股份是重庆排名前列家上市民企，东原仁知服务早年收益主要位于重庆。

但是，从2021年东原仁知服务的物管服务收益来看，四川、湖北、上海、北京等地服务收益都已经形成规模。

这也可以体现出东原仁知服务的市场化发展的能力。

3

多元化与全产业链优势

东原仁知服务的规模虽然只是物管行业中等水平，但是其服务范围却比很多头部房企还要全面。

简单可以分为住宅服务、国际综合服务、医疗综合服务、产业园综合服务四大领域，详细覆盖了住宅、商写、城市综合体、政府公建、工业园、产业园、使领馆、医院、学校和城市服务等多元业态，形成多元业态和全产业链的服务优势。

以东原仁知服务旗下的国际综合设施管理服务商GSN为例，疫情期间为数百家外资企业办公总部、工厂和研发中心提供服务。

其中包括合作16年的奔驰、11年的博世、17年的上海金苑和丽都别墅……

这一轮上海的闭环管理，GSN就有13位员工自动留守被封控的博世总部，保证设备安全运转，定时进行清洁消杀，确保博世总部正常工作。

东原在管的项目中，住宅物业为133个，非住宅物业为192个。

2021年，住宅物业与非住宅物业在管建筑面积差距较大（接近3倍）。但收益比较接近（6:4），可见非住宅物业单位面积产出的收益更高，这是东原仁知服务全产业链多元化服务的优势。

4

用户粘性高

物业服务最核心的价值，是服务的能力与品质。随着新一轮疫情蔓延，东原仁知服务的服务价值得到了凸显。

这段时间，东原仁知服务集团全员奔赴一线，及时协调人员补位，项目经理等工作人员24小时值守现场，随时调配辅助医院防疫工作。

丽都别墅项目经理连续驻守项目30天，东原璞阅项目经理4天4夜随时待命，汤臣豪庭的服务团队担负起回收抗原检测样本的责任。

消杀保洁、协助核酸检测、物资运送派发……特殊时期，哪里需要就上哪里。

金苑项目外籍住户较多，项目专门建立了不同的物资群，以中英双语沟通，确保不同住户能得到准确的消息。

尽管工作压力陡增，一些成员时不时处于崩溃边缘，但仍然以专业精神迅速进行自我调整。

封控时期，抢菜是头等大事。东原仁知服务的线上系统也为很多业主解决了买菜难题。

东原仁知服务医疗大后勤保障团队，甚至还为42家医疗机构提供大后勤综合服务保障。

看到东原仁知服务团队的专业与坚持精神，不难理解为什么2019-2021年，这家物业公司的续约率均接近100%。高用户粘性背后就是高品质服务。

东原仁知服务的成长潜力，市场化独立发展的能力，多元业态全产业链优势以及高用户粘性，使得这家物业股能在当前环境中，逆风上市。同时这些优势，又伴随这家物管公司的发展，持续驱动其价值提升。