焦点日报 | 广州城投介入恒大重组,美的再获100亿并购额度

房地产市场每日动态

监测时间：2022年3月22日

研究员：企业研究组

焦点日报

每日精选

❖ 惠誉称房企内部资金将恢复，北京共产房合同公示

❖ 融汇力高物管拟赴港IPO，正荣地产5笔票据交换要约

❖ 越秀11.16亿摘合肥商住用地，远大竞品质获宅地

❖ 大发综合纯利下跌约160%，东湖大华合作大湾区产业园

0 1 宏 观 政 策

1、全国：中国地产开发商内部资金将在下半年逐渐恢复

3月21日，惠誉在报告中表示，由于基数高和新房销售疲软，截至2022年2月，中国房企开发商的内部资金（即首付和房屋销售的按揭贷款）加速下调。尽管疫情往复增加了不确定性，但惠誉估计开发商的内部资金将在2022年下半年开始逐渐恢复。

2、北京市：共有产权住房预售合同公开征求意见

3月21日，北京住建委发布关于《北京市共有产权住房预售合同（试行）》、《北京市共有产权住房现房买卖合同（试行）》向社会公开征求意见的公告。预售合同坚持“保障买卖主体合法权益”的原则，根据相关法律法规的相关规定，对房屋计价方式、贷款利率计算方式、房屋交付配套设施条件等内容进行了相应修改。此外，对住房转让有关规定、建筑物区分所有权、税费缴纳、购房资格承诺、文件送达、买受人信息保护、争议解决方式、合同生效等方面做出明确约定。买卖合同主要内容与预售合同基本内容一致，因共有产权住房现房房屋的特点，较预售合同，共有产权住房现房买卖合同对面积差异处理方式、规划设计变更等内容未约定。

0 2 融 资 动 态

1、融汇悦生活：二次递交招股书 在管面积840万平米

3月21日，融汇悦生活于港交所二次递交招股书，该公司曾于2021年6月30日首次递交。据招股书较新披露，融汇悦的收益由2019年的人民币2.24亿元增加至2020年的人民币2.41亿元，并进一步增加至2021年的人民币3亿元，从2019年至2021年的复合年增长率为15.8%。于最后实际可行日期，融汇悦的物业管理服务业务线在重庆市、福建省福州市及山东省济南市拥有合共64个在管项目及71个已订约项目，在管总建筑面积及合约总建筑面积分别为840万平方米及970万平方米。该公司提供的物业管理服务包括基础物管服务、非业主增值服务及社区增值服务。

2、正荣地产：5笔票据交换要约获接纳 将发行7.29亿美元及15.9亿元票据

3月22日，正荣地产交换要约及同意征求已于3月18日下午四时正（伦敦时间）届满。于延长的届满期限，正荣地产分别4300万美元、1.97亿美元、人民币15.9亿元、2.7亿美元及2.19亿美元已根据交换要约及同意征求有效提交交换并获接纳。交换要约及同意征求完成后，正荣地产将发行本金总额7.29亿美元2023年到期年息8.0%的优先票据（新美元票据），除非根据相关条款提前赎回，否则该等票据将于2023年3月6日到期。

3、美的置业：获建行220亿融资额度 用于并购、保障房及按揭贷款业务

3月22日，美的置业宣布：与中国建设银行广东分行已于3月21日签署《并购融资战略合作协议》《支持发展保障性租赁住房战略合作协议》和《按揭合作备忘录》。根据该等协议，建设银行将分别授予美的置业(i)100亿元并购融资额度用于美的置业的并购业务；(ii)不低于20亿元保障性租赁住房项目贷款支持总额以满足相关租赁住房项目建设和日常运营等融资需求；及(iii)100亿元住房按揭贷款专项额度用于美的置业地产开发项目的个人住房按揭贷款业务。

4、力高健康生活：拟全球发售5000万股 发售价范围4.1-5.1港元

3月22日，力高地产集团宣布，建议分拆力高健康生活有限公司于港交所上市。公司拟全球发售5000万股股份，其中香港发售股份500万股，国际发售股份4500万股，另有15%超额配股权。公司将于3月22日至3月25日招股，预期定价日为3月25日，发售价每股发售股份4.10-5.10港元。力高健康生活为江西省先进的物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等区域。截至2021年9月30日，集团的在管项目总计达91个，在管总建筑面积达1510万平方米，并且集团已订约管理位于中国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为2350万平方米。

0 3 投 资 动 态

1、越秀地产：11.16亿元摘合肥瑶海商业住宅综合用地

3月22日，合肥2022年首批集中供地开始投报。其中，瑶海YH202201号地块有四家房企参与竞品质，由越秀地产竞得，成交单价1519万/亩，总价约11.16亿元，A地块住宅楼面价1.04万元/平方米、B地块住宅楼面价9114元/平方米，溢价率14.04%。该地块土地面积为94.76亩，其中居住46.68亩，商住混合33.89亩，代建幼儿园14.19亩；起始价9.84亿元，商品住宅（毛坯）平均备案价格1.72万元/平方米。

2、远大地产：竞品质拿下合肥经开区住宅用地

3月22日，合肥经开区JK202205号地块由远大地产竞得，成交单价1890万/亩，总价7.7亿元，住宅楼面价1.58亿元/平方米，溢价率14.89%。该地块共有7家房企进入竞品质阶段，分别为远大、招商、越秀、皖投、文一、徽创、尚泽。该地块位于经开区习友路以东、石门路以南，出让面积2.71万平方米，容积率1.8，建筑面积为4.88万平方米；起拍价6.7亿元，楼面起价1.37万元/平方米。

3、龙湖：竞品质+摇号9.84亿元获蜀山住宅用地 溢价率14.55%

3月22日，合肥蜀山区SS202205号地块，最后由龙湖通过竞品质+摇号竞得，成交单价905万/亩，总价9.84亿元，住宅楼面价7541.66元/平方米，溢价率14.55%。该地块位于蜀山区佛岭寨路以北、三乘寺路以东，土地面积为108.76亩，规划为居住用地，容积率≤1.8；起始价居住790万/亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格1.51万元/平方米。

0 4 经 营 动 态

1、恒大：重组新进展 项目退地保中信信托30亿本金退出

3月22日，据媒体报道称，恒大的金融债权人中信信托收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。上述方案具体为，恒大先启动项目退地，广州市政府引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。据悉，该方案大约会化解中信信托对恒大的30多亿元信托借款。此前于2020年，中信信托发行了“嘉和125号恒大信托计划”。不过，随着恒大的债务危机，此信托计划在2021年9月出现逾期，本金余额为32.5亿元。随着广州城投集团介入的处置方案落地，这将成为信托业内排名前列由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。

2、大发地产：2021年亏损主要系交付物业减少 售价下跌等原因

3月21日，大发地产发布有关盈利警告的补充公告：根据对大发地产截至2021年12月31日止年度未经审计管理账目的初步评估，该集团预期于该年度录得年度综合亏损净额约4.2亿元，而于截至2020年12月31日止年度则录得综合纯利约7.15亿元。集团预期于该年度录得的综合亏损净额主要是由于已交付物业的面积减少，导致该年度就已出售物业确认的收益减少；受新冠疫情以及不利的宏观市场环境影响，物业项目的平均售价下跌，导致毛利率减少及存货减值拨备增加；按公允价值计入损益的金融资产的公允价值亏损;及汇兑收益减少。该集团预期于该年度录得综合亏损净额，较截至2020年度的综合纯利下跌约160%。

3、东湖高新：旗下智园科技与大华集团合作 涉及大湾区产业园等内容

3月21日，据东湖高新官微消息，该集团旗下武汉智园科技与大华集团通过视频连线进行“云签约”，正式签署战略合作框架协议。此次签约标志着智园科技正式布局粤港澳大湾区。未来，双方将立足大湾区覆盖全国二十余座重点城市，围绕园区建设、产业规划、招商服务、园区运营、智慧园区、物业服务等领域展开深入合作，形成“互促互补、共拓市场、协同发展”的合作新格局，助力大湾区城市更新和产业升级。

4、融创中国：料年度净利降约85% 处置贝壳股票及计提减值等因素所致

3月21日，融创中国发布盈利警告，基于集团截至2021年12月31日止年度未经审核管理账目的初步审阅以及现时可得的资料，预期本年度公司拥有人应占溢利较去年下降约85%，核心净利润较去年下降约50%。盈利下降主要由于该集团本年度处置贝壳股票录得投资损失，同时，受去年下半年房地产行业严峻的环境影响，集团本年度录得的销售收入有所降低且毛利率下降，及计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加等综合因素所致。

5、融创中国：或将延迟发布2021年财报

3月21日，融创中国发布公告称，该公司预计无法在3月31日之前刊发经审核的年度业绩。融创中国将于2022年3月31日(星期四)举行董事会会议，以考虑及批准(其中包括)该公司及其附属公司截至2021年12月31日止年度之未经审核年度业绩及其发布，以及考虑派发末期股息（如有）。由于中国内地及香港地区近期的新型冠状病毒（COVID-19）疫情导致的出行、物流及其他限制，融创中国的审计程序无法按期完成，主要包括银行、客户及供应商等函证程序。

6、世茂集团和世茂服务：延迟刊发2021年财报

3月21日，世茂集团与世茂服务接连发布公告称，公司将于2022年3月31日（星期四）举行董事会会议，借以（其中包括）考虑及批准本集团截至2021年12月31日止年度之未经审核全年业绩。两家公司均表示，预期截至2021年12月31日止年度的经审核全年业绩将延迟刊发，原因是审计程序受到以下情况的影响：其一，集团的若干管理层及僱员在较新一波COVID-19疫情中被安排接受检疫隔离；其二，从第三方取得若干外部确认函以进行审计之工作有所延迟。

7、中国恒大、恒大汽车和恒大物业：预期延迟刊发2021年经审核业绩

3月22日，中国恒大、恒大汽车和恒大物业公告称，预期延迟刊发2021年经审核业绩。由于自去年下半年起中国恒大及相关地产板块经营情况发生重大变化，核数师于本年度增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据公司目前掌握的资料，中国恒大、恒大物业及恒大汽车无法按期完成审计程序。