无锡三批土拍:地价同比涨8%,地方国企成主角背后似另有其人

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批次无锡集中供地解析

研究员：赵文浩

出品时间：2021年11月1日

10月以来，第三批集中供地城市开始陆续发布宅地出让公告，作为第三批次排名前列个发布公告的城市，无锡今天迎来了挂牌竞价，20宗地块无一流拍，总体表现平稳。在总体市场偏冷，多个城市频繁流拍的环境下，无锡三批次平稳结束实属不易，这也凸显出房企对无锡楼市的信心。

就总体情况来看，本批次集中供地使用的出让政策和第二批变化不大，另一方面多宗出让地块有产业配套等要求，不同板块热度出现分化，拿地企业以国企为主，但后续开发方式出现了较大的变化。

三批次土拍平稳收官，全年楼面地价同比上涨

11月1日，无锡第三批土拍宣告结束。本批次共有20宗住宅用地正式公告，开拍后均成功出让。成交地块的出让面积为113.74万平方米，较第二批次减少6%，根据无锡2021年住宅用地供应计划，年度计划供应356万平方米，前三批次累计供应326.44万平方米，完成率为92%。成交地块的计容建筑面积为207.68万平方米，较第二批次下跌5%，成交总价273.85亿元，较第二批次增加4%，计容楼面地价为13186.07元/平方米，较第二批次上涨10%。全年宅地成交计容楼面地价为13262.44元/平方米，同比2020年增加8%，由此可见无锡推行集中供地政策稳地价效果不明显。

数据来源：无锡市公共资源交易中心，焦点研究院整理

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从各个行政区来看，三批次无锡各个市辖区均有土地成交，分区域来看，滨湖区成交地块的出让面积、计容建筑面积、成交总价和计容楼面地价均居各个行政区之首。从全年总体情况来看，滨湖区和锡山区供地面积较大，后续必将会成为新房供应的主力军。

数据来源：无锡市公共资源交易中心，焦点研究院整理

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土拍规则做出微调整，7宗地块有特殊要求

无锡排名前列批集中供地多数地块采用了限地价+竞租赁住房面积+摇号的出让方式，第二批和第三批均采用限地价+摇号的竞价方法，在购地门槛方面采用禁止马甲企业参拍，参拍企业必须具有房地产开发资质要求的竞拍规则。值得注意的是，针对自有资金来源求，规定的更为详细，三批次要求提供经过审核的企业财务报表和宅地购地资金来源申报表。

焦点研究院数据显示，无锡本批次共有7宗地块带特殊的出让条件，主要涉及商业占比类、自持租赁类和引进外资等要求，无锡此类出让方式主要针对热门板块地块，通过配建特殊产业可以适当降低地块均价，防止地价上涨过快，有力的平抑了地价。另一方面商业类业态可以活跃当地区域，便于后续地块出让与开发。此外这无疑会对运营能力要求较高，提高竞拍门槛，有利于降低整体溢价率。

总体溢价水平下滑，不同区域地块分化

本批次无锡集中供地中，20宗地块中有17宗地块底价成交，仅有3宗溢价交，总体溢价率为0.05%。和第二批次9宗地块摇号成交，总体溢价率为4.1%相比，总体集中供地土拍热度逐渐转冷。

焦点研究院数据显示，房地产到位资金增速持续收窄，1-9月房地产开发企业到位资金同比增长11.1%，增速较1-8月下降3.7个百分点，且降幅持续大。26家先进级房企中，1-9月销售额仅有3家到达年度销售目标，销售融资的承压使得房企面临着较大的经营压力。面对政策的不确定性，房企拿地普遍趋于保守谨慎，预期这种态势还会持续。

本批次仅有3宗地块溢价成交，分别为梁溪区53号、55号地块和滨湖区62号地块。研判这3宗地块可以知道，所处区域周边配套完善，地块总价偏低，周边新房项目去化较好，良好的地块条件使得地块溢价出让。与之对应的多数地块仅有1家报名，底价成交。

数据来源：无锡市公共资源交易中心，焦点研究院整理

无锡本土国企拿地积极，政企合作参与合作开发

观察本次拿地企业名单可知，拿地企业多为本地国企，地方国企起到了主要的托底作用，在当前市场下行的环境下，国企对于稳定市场信心作用明显。

无锡拿地房企排名前列批次集中供地主要为规模性房企，第二批次近乎平分榜单，三批次本地国企拿地15宗，国企占据主导拿地格局，这和今年的逐步升温的调控形式密不可分，规模房企面临的市场环境日益困难，地方国企相对具有资金优势，所以拿地逐步变多。

业内多家消息源指出，多家规模房企后续会参与项目开发。规模房企开发运营能力较强，但是资金短缺，地方国企具有融资优势，二者结合可以结合各自的优势，这样的拿地方式或许能给其它集中供地城市提供借鉴。

研判近两年房企销售榜单可以知道，无锡房地产市场全国性房企销售金额位居前列，无锡2021年拿地企业逐步变化，这必将会导致后续新建商品住宅市场发生重大格局变化。

数据来源：无锡市公共资源交易中心，焦点研究院整理

新房交易下半年承压，新房项目密集上市

焦点研究院数据显示，今年以来无锡新建商品住宅成交情况在6月达到顶峰，下半年处于下行通道之中，九月成交量达到40.86万平方米，环比减少18%，成交均价为21587元/平方米，环比基本持平。下半年以来去化周期持续维持在8.3月左右，较上半年下行。据焦点研究院不完全统计，无锡市区现阶段有15个新盘已公布案名，另有16宗地块规划已公示，随着后续库存的补充，无锡新房市场面临着较大的去化压力，这也间接的影响到房企拿地的积极性。

数据来源：焦点研究院

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