深度解析!在地价突破1万5的中央公园,这个楼盘凭什么出圈?

“连坚强的微商，都淹没在了土拍的消息里面！”

一句朋友圈的打趣，优质还原了不久前重庆首次集中供地的热度。无论是地产人、媒体人还是普通市民，无论是线上还是线下，无一不在激烈地讨论这场史诗级土拍。

要说这场土拍为何热度如此之高，除了供应量大、热门板块集中以外，拍出来的数字也的确令人津津乐道。

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都说外行看热闹，内行看门道！一方面，西永地价破万增添了众人对“向西狂奔”的信心；另一方面，“中央公园即将进入3万时代”也刷新了路人对重庆房价的认知。

“照母山宇宙中心的称号怕是要退位让贤了哦？”，不少网友如此调侃。

事实上，地价破万对于中央公园来说早已不是什么新鲜事；甚至，它早已成为中心城区万元土地最集中的板块。

但在本次土拍中，中央公园一次又一次刷新主城地价新高，最终保利拿下的地块以建面15711元/㎡成交单价先进地王，致使板块内地价首破15000元/㎡；同时，中央公园板块在成交单价前十位中狂揽九席，这的确算是一大爆点，因为：

土地价格破15000元/㎡，这意味着，按照一般情况来计算，该项目新房销售价格至少为30000元/㎡，这相较此前板块内新房1字头的价格，的确有着质的飞跃。

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其实，此次中央公园的高热度也算是预料之中，但“战况”如此激烈还是不免引人热议一番。

9621元/㎡、10329元/㎡、9672元/㎡、10868元/㎡……

在多个国字头、央字头企业以及龙湖、融创、万科、保利、招商、绿城等头部房企激烈角逐之下，蓝光芙蓉公馆周边4宗地块分别被中铁建、佳源、中交收入囊中，其中较低溢价44%。（请注意：2020年，重庆土地市场较高溢价率为49.06%）

芙蓉公馆周边地块

从地图上查看，四宗地块均分布在芙蓉公馆周边，最近的两块地与芙蓉公馆直线距离不足百米。

不仅是成交楼面价、溢价率高，众多实力强劲的房企抢地本就是一个积极的信号，回想当初“八大金刚闹金开，群英集结照母山”的盛世，无一不在印证着芙蓉公馆所处区域的地块价值。

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众所周知，中央公园早已是当下重庆楼市最炙手可热的板块，经过近十年的开发，板块内基础配套已趋于成熟。

建设中的两江国际商务中心

轨道交通方面，中央公园的三横四纵七条轨道交通（三横，轨道10/14/15号线，四纵，轨道3/5/6/9号线），其中3/5/6/10号线已投入运营，轻轨9号线（途径沙坪坝、观音桥、江北城、五里店、回兴、中央公园等核心地段），预计2021年通车。

道路交通方面，双向6-8车道，布局全区田字形路网交通使得板块内出行无压力。

商业配套方面，预计于2021年底首开，2022年内全面开放的两江国际商务中心，由龙湖、新城、中粮、合景泰富、万科五大商业大鳄携手打造，已从起初的360万方（接近观音桥商圈3倍大小）扩建至420万方；到2025年，甚至有望达到600万方。

生态资源方面，2300亩中央公园，是继纽约中央公园、伦敦海德公园之后的第三大城市中央公园，也是亚洲较大的城市中央公园，它将公园与城市间的动与静优质融合。

作为重庆造城运动中的“排头兵”作品，中央公园板块早被政府做出了明确规划，即以中央公园为核心，分为公园北区、中区、东区三大片区布局。

图源：空港新城官网

其中，公园东区由于拥有醇熟的政治、商业配套基础以及丰厚的绿色生态、人文教育资源成为中央公园炙手可热的区域，加之率先入驻的品牌房企联合开发为该区域赋予了更多的价值；在此背景下，本次土拍中蓝光芙蓉公馆周边地块不断拍出高溢价也就不难理解了。

图源：两江新区官网

以芙蓉公馆为原点，周边基础生活配套不仅完善，甚至还对整个大中央公园板块起到了升级提档的作用。

教育资源：四宗教育规划用地，均在距离芙蓉公馆约1公里直线范围内，覆盖周边适龄孩童入学需求的同时也丰富了整个中央公园板块的教育配套。

医疗资源：芙蓉公馆北侧的医疗规划用地举步即达、规划修建的渝北中医院离项目约1公里直线距离，和已建成的渝北人民医院形成大中央公园板块内医疗系统的“铁三角”。

生态资源：毗邻芙蓉公馆的方家山公园占地3352亩，约有中央公园1.4倍之大，加之2300亩中央公园、200亩桃源公园、470亩红树林公园，坐实了“离尘不离城”的绿色生活氛围。

商业配套：直线距离约3公里中央公园约360万方商圈（规划约600万方商圈）成就了区域内的繁华生活；在此基础上，芙蓉公馆周边约50万方轨道上盖商业以及项目自带约14万方精致商业商务，更是为周边人流提供了举步即达的便利条件。

以清新的绿色生态环境为基础，完善的医疗、教育、出行等生活配套体系加持，芙蓉公馆所处区域的配套无疑为整个中央板块的配套体系增添了浓重的一笔，也因此带动了项目周边的地价节节攀升。

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无独有偶，外部配套固然是被购房者认可的原因之一，但蓝光芙蓉公馆本身的价值才是购房者为其买单的根本原因。

作为最早进驻公园东区的房企之一，蓝光芙蓉公馆无疑为后期开发获取了更多资金空间，在项目的规划打造、产品研发上都落足了成本。

意境图

一方面，依托该地块价值，蓝光将旗下TOP级产品——芙蓉系产品注入其中；另一方面，将纯正芙蓉IP血统注入重庆市场，也彰显出蓝光意欲革新中央公园品质生活的决心。

作为蓝光旗下TOP级产品，芙蓉系在全国仅有11座，重庆蓝光芙蓉公馆，是重庆首座也将是少有一个座芙蓉系产品，臻藏属性可见一斑。

芙蓉公馆示范区实景拍摄

值得注意的是，从本次土拍看来，周边地块容积率均控制在1.5之内，区域内宜居高地属性鲜明；而芙蓉公馆的产品以100㎡以上三房为主，无论是居住尺度及生活舒适度，优势已相当突出。

在此导向之下，市场随即便给出了真实的反应。土拍之后的排名前列假期，蓝光芙蓉公馆人气爆棚，平均每天接待超200组客户，即使调配了外援，置业顾问接待客户也有些紧张，需要提前预约。

芙蓉公馆销售中心实拍

而早在此前，蓝光芙蓉公馆其实已荣获众多购房者认可，自入市至今成交面积已约达18万方。

结语：

2021年度的首次集中土拍，中央公园的表现无疑为板块价值飞升开了好头；在接下来的两年内，随着两江国际商务中心开业，春华大道（在建）和公园东路（在建）建成通车……大部分城建规划陆续兑现，中央公园的区域实力将一一坐实。

届时，导入的人口将反向推动板块内规划、配套进一步升级提档，中央公园的title也将实现从“发展潜力”到“区域实力”优质蜕变，那么房价“破3冲4”到底只是顺理成章之事。

在本次土拍中大放异彩、频频刷新地价的蓝光芙蓉公馆周边地块，显然区域价值已直线飞升。据可靠消息，芙蓉公园将在本月下旬推出全新房源，建面约99-130㎡的奢景高层，预计价格区间115万/套 - 155万/套！ 

在周边地价破10000元/㎡，破15000元/㎡的攻势之下，蓝光芙蓉公馆的销售又会引起怎样的“腥风血雨”？让我们拭目以待！