丽泽,才是宇宙的尽头?

今天，要聊聊丽泽FBD，也就是丽泽金融商务区。

小编这两天去丽泽FBD仔细考察了下，可以说被小小地震撼了！虽然目前的高楼数量还比不过国贸CBD和望京商务区，但有一股大都市精英范儿的气息扑面而来。

据统计，目前有724个企业落地丽泽FBD，而未来，将有22万人在丽泽就业，而且都是金融等行业的高端人才，他们将带动区域经济的发展。

丽泽FBD必定是北京未来最有发展的板块，没有之一。

等等，咱们不是说房子吗？

是的，如果我告诉你，在北京楼市，丽泽金融商务区依然处在中军的地位，你信吗？01

与北京CBD并驾齐驱？

《北京城市总体规划（2016 年-2030 年）》明确了北京“一核一主一副、两轴多点一区 ”的城市空间结构。将“中部核心区”从北京主城区中剥离出来，意味着二环以内的东城、西城未来极有可能合并重组成为中央政务区，直辖中央，主要承担首都功能，与北京的投资、创新、商务等经济功能完全脱钩。据总规，西北三环的海淀将以科技创新、文化中心为主导功能；东三环的朝阳将强化国际交往职能，成为国际一流的商务中心区；南部的丰台区定位于首都高品质生活服务供给的重要保障区及对外交通枢纽。三环，占据着北京经济和投资活动的核心，更是中国楼市的核心区，是资本最密集、较具投资价值的板块。如果说，此前是东三环国贸CBD一枝独秀，那么，随着大兴国际机场的建成投运，三环西南角的丽泽金融商务区正在同步崛起，与北京CBD双雄竞逐、并驾齐驱。

机场跟商务区发展还有直接关系呢？

看一下首都国际机场与北京CBD的同步：

1992年，国家批复T2航站楼建设，北京CBD同年纳入北京总规。

1999年T2航站楼正式投用，CBD建设也初具趋形，与中关村、金融街三足鼎立。当时流传一种说法，“出首都机场的十个外国人，有九个是奔CBD去的。”

2008年，T3航站楼和第三条跑道建成投用；北京CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，面积达到7平方公里，形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局，成为全球先进商务区之一。

2020年底，丽泽城市航站楼开启建设步伐，将有5条地铁线在此交汇，分别为地铁14号线、16号线、11号线、丽泽-金融街直连线和新机场线。丽泽城市航站楼将同时包含高端办公、酒店及商业、配套会展等业态，采取站城一体融合的模式，以“城市客厅”的共享理念为城乡居民、国内外商旅人士等各类人群提供办理值机手续、托运行李等服务，仅需20分钟即可轻装到达新机场，大大缩短了从丰台飞向全国乃至世界的时间成本。

地铁14号线丽泽商务区站

总结：30年河东，30年河西。北京CBD与首都国际机场的故事，今天还在重演，资本的魔法棒依然挥舞，不过主角已经换位，变成了丽泽FBD与北京新机场。

02

与望京商务区遥相呼应？

丽泽金融商务区是首都金融改革的试验区，建成后规模为北京金融街的三倍，目标是成为北京“第二金融街”。除了发展目标，丽泽FBD之所以被看好，更是因为丽泽的区位，可以说占据了全北京最有发展潜力的稀缺地段。

为什么这么说呢？其实就整个北京来说，拥有发展潜力的片区不在少数，比如大家说的“北未来、南亦庄”，但同时还像丽泽这样占据三环内黄金地段的可发展片区，真的就是凤毛麟角了。

丽泽商务区

有意思的是，丽泽商圈位于西南角，正好与东北角的望京商圈形成对望之势。如果说望京是互联网科技+首都国际机场+国际氛围时尚前沿+整体开发这样一个印象，那么丽泽商圈依托丰台站TOD、总部基地等项目，在外展示的是一个金融科技+新机场航站楼+站城一体化开发+中国科技制造驱动这样一个新的“内环版望京”。

总结：在金融街、国贸CBD、望京、丽泽这几个高端客群最密集的片区之中，丽泽片区是少有一个还处于快速发展中的片区，区域价值非常明显。

03

让华为青睐有加？

据丰台区政府网站2月28日较新消息，《丽泽金融商务区规划综合实施方案》编制完成并于近期取得市政府批复，批准后将指导丽泽商务区10年内的建设实施，落实“丽泽商务区是新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区”的战略定位。

本次规划可以说是大大大手笔，规划范围总用地约584公顷，总建筑规模约824万平方米。指导方针为：高质量建设“四个城区”，分别为：活力城区、人本城区、绿色城区、紧凑城区。

其中，“活力城区”的要义为打造金融科技创新示范区主阵地，积极吸引企业落户，推动与金融街的良性互动，塑造首都发展新的增长级。

“人本城区”，则是通过各类居住产品（包括商品住房、租赁住房、人才公寓等）；高品质公共服务设施（实验学校、丽泽文化中心、医疗综合体等）；商业业态（商业综合体、精品商超）的综合规划推动职住平衡，营造多场景工作、生活圈。

丽泽天街

“绿色城区”，极具代表性的则是集中央公园、三环健康生活带、莲花河滨水活力带、金中都城遗址文化带、27处众享花园等多种建筑界面为一体，同时充分依托中国戏曲学院，以历史遗迹+戏曲资源，带动区域文化实力。2021年，华为北方总部搬至丽泽商务区，整租了丽泽SOHO北塔，使“活力城区”的打造效果显著。而科技巨头公司的搬迁，和很多互联网大厂一样，让房地产市场，嗅到了一些“钱”的味道。

右边的建筑就是华为入驻的丽泽SOHO

2014年，位于东莞的松山湖，房价还是8000元/㎡，2019年底，只要是看得到湖的二手房，均价都突破了4万/㎡，房价甚至超过了深圳龙岗。

五年间，整个松山湖板块只有一个利好消息，那就是华为的到来。

这种情况无独有偶。

2019年底，腾讯拿下深圳大铲湾地块，12月，该地段房价就应声飙涨。旁边的一个碧海富通城小区，在腾讯加持之后，一年每平米涨了3万，房价直逼大名鼎鼎的前海深圳湾。

杭州的未来科技城，也是一样，曾经作为杭州比较边陲的区域，因为阿里的入驻，房价直接和主城区对刚上了。

这种“大厂钉在哪里，哪里的房价就水涨船高”的前提之下，丽泽商务区，在华为北方总部加持之下，让所有购房者蠢蠢欲动。

总结：未来，丽泽商务区聚集的高收入群体必定会带动区域经济发展，这些人也是买房的主要群体，购买力强，必定会带动房价的上涨。

04

区域新房也分档次？

从政府意图来看，丽泽商务区建设与北京城南行计划紧密相连。去年版城南行动计划，明确在丽泽商务区及周边地区统一住宅配置，整体解决高中低三个档次的住宿需求。

在先进豪宅方面，有中海甲叁号院和中国府。

中海甲叁号院位于丽泽商务区核心少有圈层之内，毗邻万寿路，距离金融街、五棵松商圈都很近，同时还临近丰台站TOD、总部基地，交通上有9号地铁线和16号线双轨交汇。

可以说，中海甲叁号院，以“点、线、面”全方位出击的方式，占据了北京顶豪应有的区位优势，颜值更可谓光彩夺目，目前在售户型有建面约150㎡三居、180㎡四居、200㎡四居，均价约11-12万/㎡。

中海甲叁号院效果图

中国府距离丽泽金融商务区3公里，推出别墅类产品是建筑面积为330㎡-590㎡的科技叠墅，2750万元/套起，可谓“三环最后的别墅”。

中国府效果图

中高端房源方面，有位于大瓦窑的首创·天悦山河、国誉·万和城和万泉寺的端礼著。

其中，天悦山河、万和城距14号线大瓦窑站皆不超过500米，交通非常方便。万和城为140㎡-180㎡的全四居，均价7.7-8.3万/㎡；天悦山河为109㎡、135㎡和157㎡的三至四居，均价8.1万/㎡。

天悦山河项目工地

万泉寺的端礼著刚刚官宣案名，近几天陆续有一些消息放出，比如主要户型为130㎡/150㎡/180㎡，另外还有110㎡顶层退台户型，均价11.2 万 /㎡，4月份开放样板间，预计5-6月开盘等。

从端礼著地块望向丽泽商务区

小编就群友关心的高压线、铁道噪音等问题实地考察了一下，下面就放出图片和视频：

高压线距地块隔了一条马路，大概30米

，时长00:11

高铁音量在可接受范围内

另外值得一提的是，端礼著配建有保障性租赁住房25700㎡，会设置40㎡、70㎡和90㎡的面积户型，可满足不同租住需求，这也符合政府关于解决不同人群居住要求的精神。

总结：天悦山河与万和城这两个盘的优势是几乎可以覆盖丰台所有的园区，即使到金融街、海淀通勤也不算远，劣势是目前周边整体环境稍差，回迁房较多；端礼著距离丽泽商务区就几百米，妥妥滴占据C位，旁边还有凉水河流过，啧啧，很舒服。

05

还有哪些地块值得关注？

丽泽商务区及辐射区的新地块还有：去年二批次中被懋源拍下的周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块，今年一批次被华润拍下的纪家庙村 JJM-007等地块，还有拟今年二批次供地的亚林西一级开发项目。

这些地块可以说都具有高端住宅的基因。

首先，是稀缺的土地资源。

早在2012年，北京就停止了三环内住宅用地的供应，四环内的新房供应也即将告罄。现在的丽泽商务区，是北京三环内最后一块成规模的开发区域，是不可复制的少有地块。

其次，拥有便捷的交通资源。

丽泽拥有三纵三横三轨道、两高速、一机场的立体交通，紧邻地铁10号线，未来16号线、14号线、11号线与新机场线四线换乘，交通出行十分便利，20分钟内直达金融街、公主坟商圈以及北京西站、北京南站、大兴国际机场等交通枢纽。

最后，拥有先进的功能配套。

丽泽周边拥有成熟完善的公共配套，医院有北京市电力医院、解放军307医院；学校有清华大学附属中学（丰台学校）；丽泽作为企业总部集聚地，规划了9个五星级/超五星级酒店和其它大型商业配套，在金融、商业、休闲等领域可坐享全球先进服务。

总结：这三点决定了丽泽商务区的高端居住属性，也意味着未来投资价值将继续升级。数万商务精英在这里迅速聚集，是否能重演国贸CBD的创富传奇？