重庆楼市:大学城西永和璧山如何?投资和自住如何?听专家点评!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标重庆，想在大学城西永和璧山分别买一套房，投资兼自住，璧山和西永，成哥觉得怎么样呢，如果不好有其他推荐吗？谢谢！

回答：这2个地方区位不是很好，如果说刚需周边工作自住还可以买一套，投资不看好。

重庆西永人口流入不够，如果考虑升值空间，能上核心尽量上核心，就投资而言，它确实是从无到有一个过程，你赚是期间差价，但是现在西永起来还是需要一段时间，短期暴击可能性不大。重庆大学城还没有完全起来，起卖价格偏高，需要租金弥补收益缺陷。

重庆目前无论是二手房还是新房，整整一个季度的库存积压，急需大量资金。这种情况之下，对卖方不利，但适合买方谈条件，所以被称为买方市场。现在下手买房也就是较佳时机了。重庆选盘一直认可两江四岸价值特别是两江四岸核心区， 我一直强调，两江四岸是重庆城市发展主轴，关注城市主轴及区域中心，可简单以距离两江四岸、地铁站、商圈的距离来衡量、比对、筛选。所以纯投资尽量买主城，璧山不建议。

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提问：成哥好，请问重庆棕榈泉的值得投资吗？都是大面积的，请帮忙分析一下这个区位和楼盘！

回答：棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。 毕竟国博在那个地方，所以悦来会发展得不错。不过需要时间，目前已经不便宜了。 目前的价格，淘淘笋可以入。

提问：成哥好！我重庆的，因为资金有限，只能买一百万左右的房子，想买渝北空港、龙兴、水土或巴滨路，这几个地方值得投资吗？有哪些推荐值得买的地方？

回答：巴滨路，现阶段巴南区最适合居住的板块，房价还没有被高度炒作，再加上有看江这个稀缺属性，后期还有上涨的空间。

空港新城未来不仅享受主城发展外溢红利和新兴经济区发展所带来的利好，还凭借自身的交通优势和临空产业优势吸引更多购房者的关注和市场热度，而随着大牌房企的逐步入住，也将为该区域的地段价值上涨注入新的动力。

最为集中的核心商业应当集中在公园中区。作为渝北区的门户的地段，在各种利好的加持之下，可以预见，空港新城在未来定会兴起一个产城融合、快速发展城市圈。核心商业有两江商务中心，可以优先考虑公园中区。

龙兴和水土离主城太远，像是独立出去的卫星城一样，交通距离那么远，短时间融入主城可能确实很难，龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。重庆目前还是横盘期，建仓不用太着急，淘到8-9折笋才考虑入手。

水土，一半山水一半城，推门见公园，除了高新产业园的标签，水土的另外一个标签就是生态。近三分之一的水土新城将会建成公园，水系，绿化，公园周边的空气质量较佳。水土每个楼盘都有差异性，奥山府这边主要靠近复兴板块，周围不利因素会多一点，比如变电站，医院等。房子还是要看开发商的实力背景。

根据你的情况，投资优先考虑巴滨路，今年重庆买房不用太着急，可以好好挑选！如果没有大调整，大涨的概率很小。

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提问：成哥好，坐标重庆，准备入手中海天钻 建面240大平层，毛坯17000+。请问有无硬伤？与西派城相比（建面单价18000+），哪个更值得入手？

回答：这2个盘都偏CEO。西派城这个地段是打江北嘴擦边球，实际上和弹子石洋人街一样，都需要搞延伸概念，自住考虑反弓风水不行，不如弹子石这边玉带环腰。但考虑投资的话，面积不要买大了，以后流动性还不如鲁能星城外滩，涨幅很难跑赢江北嘴弹子石南滨路。

如果你是收藏流，可以买。收藏流就是不差钱的贵妇绕开大坑的流派。钱太多，资金量大，买一些豪宅中相对不太坑的房子，虽然明知道跑不赢低价房但是不想去一线城市，没办法只能买本地的人。比如重庆，买来福士，鹅岭峰，东原1891的属于交智商税的肯定站岗的，深不见底，很难爬上来。买西派城，寰宇天下，融御的人就属于收藏流，虽然涨得也慢，但起码不是深不见底的大坑，迟早能上岸。

提问：成哥好！成渝城市群，定位为高级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢？

回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。 劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。 永川和璧山太远了，都不是主城区了。 没有投资的必要。

提问：成哥你好，重庆，已有一套80方的两居室自住房，有贷款，原本想卖掉现在的房子，再买一套3室的房子，改善自住＋后期投资，看了照母山的星光森林，总价190W。因为现住照母山，工作地点也在附近，原本考虑照母山万科星光森林，但是发现附近没有轻轨，商圈，和好的学区。附近满足这三点的约克郡已经涨到2房160W，又去看了悦来的蓝光悦江府、北京建业龙樾府、旭辉江山云出，看了万科四季花城。原本打算卖掉现在的房子换一个大房子，但朋友建议先不卖，因为现在的小区恒大照母山处于二手房低谷期，但现在手上可以流动的资金只有10W。

还有一些困扰我的疑问希望能得到您的解答：

1.学区房到底重要吗？重庆的学区房真的要比非学区房涨幅快，转出快。

2.重庆“两江四岸”的房子，是只有弹子石，朝天门，江北嘴那里算呢，还是说像悦来这样的嘉陵江沿线也算呢？悦来和中央公园比，哪个更有发展价值？

3.重庆房价在未来的趋势走向是什么样的？有哪些好的板块或者小区可以推荐？

回答：1、刚需买房或者改善置换今年时机上看是可以的，是有利于刚需的。置换该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以致于达不到改善的目的，又把自己现金流搞的捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见得是明智之举。

趁着市场热，果断卖出手上的二手房，拿着上一轮楼市上涨中赚到的钱，好好置换一套房子，来改善生活。

2、改善注重三个方面：

排名前列是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块。

一方面是为了自己生活的便利，这些地段一般都配套更醇熟。

第二是产品。既然都改善了，一定要选择好的品牌、好的产品和好的物业。

这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。

第三是学区。置换后的房子较好带一个学区，不说非要太好，带一个以后肯定是可以用到的，免得后面再置换，因为以后买房置换成本会越来越高。

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提问：成哥好，我看您经常推荐次新房，它比老破大和期房有哪些优势？

回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。

相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：

1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。

2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。

3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。

4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。

但是次新房也不是特别好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。

所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。

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