融资成本下降 哪些大型房企借到更便宜的钱?

2020年，受疫情影响，境内流动性持续宽松，房企融资成本走低。据亿翰智库监测的50家典型上市房企研究结果显示，从已公布融资成本的42家房企排行榜来看，有35家企业融资成本同比下降，占比达到83%；另有6家上升，1家持平。

房企融资成本的高低，除了受融资结构影响外，还与偿债能力有关。业内人士预计，未来在严格的融资环境以及“三道红线”的压力下，部分房企负债规模增长将放缓，2021年房企整体融资成本或将保持平稳，但是融资成本分化的态势依旧。从目前42家房企融资成本榜单看，最后一名的9.49%，是排名前列名3.8%的近2.5倍。

11家房企融资成本低于5%

不同于2019年的融资成本上行趋势，2020年，房企融资成本持续走低。据亿翰智库监测的50家典型上市房企融资成本研究结果显示，从已公布融资成本的42家房企排行榜来看，融资成本普遍下降，平均融资成本降至6.11%，较2019年平均融资成本6.37%下降0.26个百分点。

众所周知，2020年初以来，为了对冲疫情对于经济的影响，央行采取了宽松的货币政策，驱动企业融资成本不断走低。此后，尽管货币政策有所收紧，但在宏观政策“不急转弯”的背景下，企业融资成本上行相对有限。

据亿翰智库典型房企融资成本排行榜显示，从房企平均融资成本的分布来看，平均融资成本在5%以下的房企有11家，较2019年同期增加2家。平均融资成本介于5%-6%之间的房企有11家，介于6%-7%之间的房企有8家，而在7%以上的房企为11家，较2019年减少2家。

在上述排行榜的42家房企中，有35家企业融资成本相比2019年底下降，其中正荣地产融资成本下降最为明显，达到1个百分点，降至6.5%。

从其融资成本下降原因来看，除了信用指标得到不断优化外，正荣地产通过持续优化债务结构并进行债务置换，以降低平均融资成本。比如，2020年公司境内成本比较高、期限比较短的非标比重从2019年底的20%降至6%。成本比较低、期限比较长的传统银行贷款比重从42%增加到56%，推动平均融资成本下行。

值得关注的是，中海融资成本也下降了0.41%，低至3.8%，其也是少有一家融资成本低于4%的房企。就其相关举措来看，比如，去年9月，中海将一笔10亿元公司债的利率由3.85%调整至3.2%。

融资成本直接影响企业的盈利能力，而融资成本的高低，除了受融资结构影响外，还与偿债能力有关，融资成本一直是企业金融风险的外在反映。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，房企越来越重视境内融资。整体看，2020年内房企融资平稳，融资成本处于历史低位。

贝壳研究院分析人士也表示，2020全年，房企境内平均债券票面利率达2015年以来低点。

融资成本与营业收入规模成反比？

在融资市场，强者恒强的“马太效应”仍然存在。企业的融资成本越低，利息支出越少。企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力。

为更清楚地看到房企融资成本的变化趋势，亿翰智库按照营业收入的规模将50家房企平均分为三个梯队，从房企融资成本的平均数来看，营业收入规模越大的房企，融资成本往往越低。

去年排名前列梯队房企的平均融资成本为5.74%，较2019年下行0.17个百分点。排名前列梯队中除中国恒大、富力地产和绿地控股的融资成本有所上行外，其他房企的融资成本均下行。

值得一提的是，随着穆迪在2020年将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，碧桂园的平均融资成本大幅下行，2020年融资成本为5.56%，较2019年下行0.78个百分点。

去年第二梯队房企的平均融资成本为6.03%，较2019年下行0.36个百分点。在第二梯队房企中，中梁控股的融资成本下行最为明显。随着收入的持续增长和控制杠杆，叠加境内非银行占比的降低，中梁控股的融资成本由2019年的6.32%大幅下行至2020年的5.93%。

此外，去年第三梯队房企平均融资成本为6.57%，较2019年下行0.24个百分点。因为第三梯队的房企以中小型房企为主，部分房企的短期偿债能力较差，杠杆水平较高，在2020年的流动性相对宽松的环境下并未明显受益，反而出现融资成本增加的情况，比如禹洲集团。

部分房企融资成本不降反增

在整体融资成本下行的情况下，仍有部分房企的融资成本出现上涨。据亿翰智库典型房企融资成本排行榜显示，包括中国恒大、绿地控股、富力地产、禹洲集团、建业地产、迪马股份在内的6家企业融资成本较2019年有所上升。

总体来看，融资成本上行的房企，普遍具有短期偿债压力较大，杠杆率较高的特点。如融资成本上升最为明显的中国恒大，2020年净负债率达152.9%，杠杆水平较高，现金短债比（货币资金/短期债务）为0.47倍。

随着经济的逐步复苏与企稳，货币政策预计将逐渐呈现中性偏紧的态势。但在渐趋收紧的融资环境及“三道红线”政策的约束下，亿翰智库认为，未来部分房企负债规模增长将放缓，房企通过加快销售回款、持续优化债务结构、放缓拿地等措施，以推动企业的财务状况满足监管的要求，整体的财务状况将趋于稳健。

在融资成本上，贝壳研究院认为，在货币政策“不急转弯”的背景下，地产前融（即正式开发前的融资）资金在2021年仍将保持充裕，地产前融的融资成本在2021年保持平稳甚至微降。

亿翰智库也预计，2021年房企整体融资成本或将保持平稳。而在内部结构上，企业的融资成本依旧呈现分化的态势，但差距或将变相缩小。

与此同时，随着未来高杠杆房企不断地降负债，缓解债务压力，规避偿债风险，更有利于房企未来的路走得更加平稳，融资成本也明显下降。而对于财务稳健的房企来说，资金成本或将趋于稳定，或者小幅下降。