「中粮瑞虹·海景壹号」1月9日开盘!最全选房攻略出炉!必看!

2021年正式开启，楼市也继续2020年的火热，单1月9日一天，将有3个“千万级”项目摇号开盘，且这3个“千万级”项目认筹率都已超过100%，不得不感慨一下上海市场的热度！其中上海楼市“IP盘”中粮瑞虹海景壹号也将摇号开盘，本次项目推出3幢楼共240套房源，排名前列天认筹就突破了220组+，截至目前发稿，认筹总数达到了770组+，认筹率320%。关于中粮瑞虹海景壹号户型、一房一价等，可复习文章👉瑞虹之冠！必须去摇！中粮瑞虹·海景壹号完整一房一价公示！今起认筹！

北外滩有多热已无需多言，对于认筹的客户来说，如果摇号运气好的话，如何落位这个来之不易的选房机会呢？

特别君经过仔细研究户型、房价、光照、价差等因素，为大家做了一份详细选房攻略，祝大家都能选到一套合适自己的房子。

严肃声明：买房大事各有观点，本文仅为《楼市特别》编辑部观点，仅供参考，不构成买房决策，拍砖请轻拍~~如有补充选房角度，欢迎留言讨论~

户型分析

项目均价约11.5万/平，推出的户型有约168平3房2厅2卫、约188平4房2厅3卫、约220平4房2厅3卫、约250平4房2厅4卫。整体来说，该盘的户型非常理想，而且东北侧靠近和平公园，这在市区新房中特别是稀缺的景观资源。

今天，特别君就为大家带来这3幢楼的户型、价差以及光照分析，认筹的客户们可以参考我们的分析来进行选房，最终祝愿大家好运，买到满意的房子。约168平3房2厅2卫

1、房型方正，三开间朝南，通风采光较好，是当下很受客户欢迎的设计；2、户型南北通透，且有南北双阳台，增大空间使用率，且通风效果良好；3、主次卧分布在客厅南北两侧，且都为套房设计；4、次卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好；5、该户型几乎没有浪费面积，实用性强。约188平4房2厅3卫

1、房型方正，三开间朝南，通风采光较好，是当下很受客户欢迎的设计；2、朝北次卧、朝东设有书房，功能性较强；3、户型南北通透，且有南北双阳台，且通风效果良好；4、主次卧分布在客厅南北两侧，且都为套房设计；5、次卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好；6、该户型几乎没有浪费面积，实用性强。约220平4房2厅3卫

1、此户型面积大，整体舒适型更强；2、房型方正，大面宽、四开间朝南，通风采光较好，是当下很受客户欢迎的设计；3、户型南北通透，且有南北双阳台，且通风效果良好，更重要的是北侧阳台可观赏和平公园湖景；4、主次卧分布在客厅南北两侧，且都为套房设计；5、次卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好；6、客厅旁设有书房、户型中心还有储藏空间，功能性强。约250平4房2厅4卫

1、该户型做到了所有房间均朝南设计，采光非常好；2、整体户型方正，大面宽，通风采光较好。3、此处客餐厅朝北，且是大横厅设计，是为了观赏北侧的和平公园湖景；4、南侧各个卧室正对小区中心绿化；5、次卧套房卫浴为暗卫，通风效果不好；6、整体功能性完备，属于中级改善居所。

价差分析

该项目均价11.5万/平，这3幢楼整体定价基本相差不大，位于中心位置的3号楼略贵一些，但也没有偏离均价很多，具体定价规则如下：1、3幢7号楼位于小区中心景观位置，北侧又是和平公园，定价上相对11.5万/平略贵；2、4幢5号楼是本次三幢楼的较低价，这幢楼位于小区东北角，北面可观赏和平公园，南侧有小区景观，但相对3号楼来说略差，因此价格较低；3、6幢楼12号价格要比13号贵，主要是12号靠近小区内侧，13号为小区外侧，观赏小区景观一般。我们所统计的每个楼的栋价差是上下楼之间的价差，这样对比会有一些规律可循。1、3幢7号楼低楼层价差较大，11楼以下每层楼相差2000-5000元，且11楼以下楼层越高，价差越小；12-31楼以上价差缩小，约400-800元，且楼层越高，价差越小，顶楼价差回落1600元，基本与26楼价格一致。2、4幢5号楼低楼层价差较大，11楼以下每层楼相差1500-3000元，且11楼以下楼层越高，价差越小；12-33楼以上价差缩小，约400-800元，且楼层越高，价差越小，顶楼价差回落1600元，基本与29楼价格一致。3、6幢楼8楼以下价差约1000-3000元，楼层越高价差越小，9楼以上价差在400-800元之间，楼层越高价差越小，顶楼价差回落1600元，基本与29楼价格一致。4、可以看出，本次各个楼栋定价，低楼层价差相对较大，高楼层价差相对较小，但因为整体面积段偏大，总价会有明显区别，所以按照这样的定价规则来看，尽量选择中区以上，毕竟中区价差不大，至于低楼层1-10楼，舒适度和采光性基本都没有相差太多，那么建议还是往高区选，如果摇号位置不理想，再最后选择低区。

光照分析

开发商在制定均价时参考的主要是面积、景观和周围不利因素，其中光照是个重要指标，我们根据冬至9:00-15:00满窗时长为基准来测算项目每栋楼的采光数据。由于项目地处上海内环，地段非常稀缺，容积率自然就要相对较高，所以项目的采光会有一定影响。1、3幢7号楼位于小区中心位置，但东西两侧各有楼栋，所以采光势必会受影响，其中18楼以下只有2-3小时光照时长，且01室比02室光照略好；19、20楼为分界线，采光时长为4-5小时；21楼以上达到满窗时长；2、4幢5号楼位于小区东北侧，与南侧楼栋有较大间距，8楼以下为2-3小时满窗时长，9-19楼为4小时满窗时长，20-25楼为5小时满窗时长，26楼以上达到6小时满窗时长；3、6幢12号楼靠近小区内侧位置，西南侧楼栋遮挡，6楼以下为3小时满窗时长，7-17楼为4小时满窗时长，18-22楼为5小时满窗时长，23楼以上达到6小时满窗时长；4、6幢13号楼靠近小区外围，采光要比6幢12号楼理想，8楼以下已达到4-5小时满窗时长，9-22楼都为5小时满窗时长，23楼以上达到6小时满窗时长。

总结：瑞虹新城确实做到了城市更新的高度，每次推新品，都能满足居住舒适度的要求，这也是为何项目能够得以成为沪上IP盘的因素所在。本次项目推出了其中的一幢楼王位置，定价也没有多大起伏，基本保持“一视同仁”的定价策略，这点还是值得肯定的。不过相对来说4幢5号楼更有一些性价比，这幢楼既能看到北面的和平公园，均价又相对较低，是个高性价比楼栋。当然，购买这里的客户目标是相对明确的，毕竟，这三幢楼的面积段都不同，对应的准客户也不同，所以只要对比每层楼的价差和光照即可。最后预祝大家摇号交好运，多看我们的选房攻略，做一些备选，在选房时做到心中有数。