集中供地之下:中国奥园稳健经营 多渠道从容拿地

最近两个月，全国各城集中供地如火如荼。广州、杭州、重庆、无锡、北京、成都等12城已结束首次土拍。随着排名前列轮集中土拍即将落幕，各大城市土拍进入精细化管理和规则调整阶段。

一方面，越来越多的城市土拍限制条件增多、规则日益复杂、拿地门槛越来越高，对房企的资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等方面提出了全新的考验。

另一方面，集中供地打破了房企以往有规律的拿地节奏。在利润率越来越低的背景下，大量地块的同时推出，对房企的强排、利润测算精准度要求越来越高，稍有不慎就可能无法盈利。

因此，通过城市更新、收并购、产业勾地、合作开发等多元化的方式拓展土地储备，越来越成为房企在招拍挂之外的重要选择。

以中国奥园为例，尽管今年以来，奥园在公开土地市场的动作不多，但基于城市更新的优势，年内奥园已接连新增广州、佛山、东莞等多个城市的城市更新项目。截至2020年底，奥园已成功获取60多个城市更新项目，预计可售货值约6730亿元，另有50多个项目正在有序推进中。

中国奥园执行董事、联席总裁马军在年初的业绩沟通会上透露，公司2021年的拿地预算约为300亿元，以“中心城市+卫星城”深耕都市圈，拥抱大湾区、长三角、成渝等价值高地及产业腹地。拿地方式上，奥园也将继续以收并购、招拍挂、城市更新和产业勾地等多个渠道扩展土地储备。

尽管年内公开拿地动作不多，但凭借过往的积极拓展，2020年，中国奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米，新增可售货值逾2426亿元。截至2020年12月31日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，权益比约71%，总货值约6208亿元；计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四到五年发展。

值得一提的是，中国奥园已城市更新进入加速转化和利润释放期。2020年，中国奥园成功转化10个城市更新项目，其中8个进入土地储备，可售货值约382亿元，3个项目实现一级开发收益。此前就有市场消息称，奥园位于广州和珠海的两个城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市，总货值或可逾400亿元。

除了城市更新外，收并购也是奥园一直以来最重要的拿地方式。数据显示，2020年，该公司通过收并购拿地的货值占比约57%。在年初的业绩会上，管理层也曾表示，未来在投资端奥园将坚持固有的收并购优势，同时加速旧改转化，适度参加招拍挂。

在去杠杆的背景下，融资渠道趋紧，资金实力越来越成为房企参与下半场土拍“游戏”的硬约束。对于中国奥园来说，一方面仰仗内生现金流——2020年，中国奥园全口径销售回款1130亿元，合约销售回款率85%，与上年同期相比增长了7个百分点。截至2020年12月31日，中国奥园账上现金余额约700亿元，另有约1348亿的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕；另一方面，奥园采取多渠道融资，2021年，成功发行3笔共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款。

集中供地之下，只有稳健经营才能获得长期可持续发展的筹码，中国奥园的发展策略不失为规模房企逆周期拓展的一个范例。